A tavalyi év kifejezetten rosszul sikerült ingatlanpiaci és lakáshitelezési szempontból, köszönhetően a magas hitelkamatoknak, a száguldó inflációnak és a támogatási rendszer radikális átalakításának. A 2023-as év vége azonban már felfutást jelzett, és minden jel szerint 2024-ben sokan léphetnek azok közül, akik az elmúlt időszakban kivártak a lakásvásárlással, építéssel. Összegyűjtöttük, hogy ők mire számíthatnak akkor, ha lakáshitelt is vennének fel.
A hitelkalkulátor szerint sokkal olcsóbbak lettek a lakáshitelek 2024-ben
A lakáshitelkamatok komoly hullámvasutazását láthattuk az elmúlt időszakban, hiszen míg 2021-ben még 3-4 százalékos kamattal is kaphattunk 10 éves kamatperiódusú és végig fix lakáshitelt, tavaly már bőven 9 százalék alatt volt az átlag a Bankmonitor lakáshitel kalkulátor számításai alapján. Ugyanakkor tavaly ősz óta lassú, de folyamatos kamatcsökkenést láthatunk, köszöngetően a kormányzat által kitalált kétlépcsős „önkéntes” kamatplafonnak, a csökkenő inflációnak és az alacsonyabb kamatkörnyezetnek. Ennek hatására jelenleg már 6 százalék alatti kamattal is találkozhatunk a 10 éves kamatperiódusú kölcsönöknél, de cikkünk írásakor a fix kamatú lakáshitelek átlagos kamatszintje is 6,58 százalék volt.
Ez azt jelenti, hogy míg 2022 végén egy 40 millió forint összegű, fix kamatú lakáshitelre –20 éves futamidőre, 650 000 forint nettó jövedelemmel – átlagosan 377 187 forintot kellett törleszteni, addig ma ugyanez csupán 302 712 forint rendszeres kiadást jelent. Bár már ez is szemmel látható különbég, még szemléletesebb az, hogy az árcsökkenés miatt csaknem 28 millió forinttal kevesebbet kell visszafizetni a banknak két évtized alatt.
Felmerülhet a kérdés, hogy a jelenlegi kamatok vajon mennyire számítanak majd jónak pár hónap múlva, hiszen a kormány gőzerővel dolgozik a hitelkamatok leszorításán, a gazdaság felpörgetését várva ettől. Hiába azonban a nemes cél, sok minden dolgozik ellene: például a vártnál jóval magasabb, 6,5 százalékos a tavalyi államháztartási deficit, ami miatt a 2024-es hiány is bőven meghaladhatja a célként kitűzött 3 százalékot. A magas deficit pedig közvetve magasabb kamatkörnyezetet eredményez, és persze nagyobb inflációt, ami ugyancsak feljebb tolhatja a kamatokat. Vagyis a piaci hitelkamatokat illetően még lehet tere némi kamatcsökkenésnek, de a 2021-ben megszokott 3-4 százalékos kamatok kora aligha jöhet vissza mostanság.
Hirdetés
Hirdetés
Mennyi lakáshitelt kaphatunk 2024-ben?
Azt, hogy legfeljebb mekkora összegű lakáshitelt kaphatunk, a jövedelmünk és a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értéke szabja meg.
A jövedelmet illetően az úgynevezett JTM-korlát (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) határozza meg a lehetőségeinket. Eszerint az igazolt nettó jövedelem legfeljebb 50, illetve 60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre aszerint, hogy a kereset kevesebb 600 ezer forintnál, vagy eléri azt. Fontos, hogy ez csak elméleti plafon, a bankok lehetnek ennél óvatosabbak, illetve rendszerint a jövedelmet előbb csökkentik valamekkora becsült megélhetési költséggel, és csak ezt követően kalkulálnak JTM-et.
A meglévő hitelek törlesztőivel természetesen számolnak a bankok az új igénylésnél, ha pedig van folyószámla-hitelünk, akkor a keret összegének 5 százaléka ugyancsak hiteltörlesztőnek számít akkor is, ha egyébként egyetlen forintot sem használtunk ki belőle.
A megvásárolni kívánt ingatlan becsült forgalmi értéke azért lényeges, mert a bankok ennek legfeljebb 80 százalékáig hiteleznek, a fennmaradó részt önerőként kell biztosítani. A becsült forgalmi érték nem feltétlenül egyezik meg a vételárral, például egy túlárazott ingatlan esetében előfordulhat, hogy annál akár lényegesen alacsonyabb. Ebben az esetben a vevőnek a vételár nagyobb részét kell tudnia saját erőből megfinanszíroznia. Erre a jelenlegi piaci helyzetben egyébként valamivel nagyobb az esély, mint korábban. Ugyanakkor, ha a vételár alacsonyabb az értékbecslő által megadott forgalmi értéknél, akkor a vételár 80 százalékáig fog csak hitelezni a bank.
Nagyobb hitelnél érdemes azzal is számolni, hogy a maximálisan elérhető hitelösszeg bankonként eltérő, így bármennyire is magas a jövedelmünk és értékes a fedezetként bevont ingatlan, ez megszabhatja a lehetőségeinket. A legnagyobb felvehető összeg egyébként 80-130 millió forint jelenleg a hazai bankoknál, ami meglehetősen nagy különbség, így ezzel is érdemes lehet számolni.
Mennyi az alsó és a felső korhatár egy lakáshitelnél?
A bankok 18 éves kortól hiteleznek, ám előfordul, hogy a 25 év alatti hiteligénylő esetében csökkentik a figyelembe vett nettó jövedelem összegét, vagyis náluk némileg nagyobb jövedelem szükségeltetik ugyanakkora összegű hitel felvételéhez. A diszkontálás oka az, hogy 25 éves kor alatt nem kell személyi jövedelemadót fizetni, ami jelentős pénzügyi előny, ám egyben azt is jelenti, hogy ezt követően a nettó kereset csökkenni fog. Mivel a lakáshitelek jellemzően 20-25 éves futamidőre szólnak, a bankok igyekeznek ezt előre figyelembe venni, nehogy később fizetési gondjai legyenek emiatt az adósnak.
Hiteligénylésnél azt is meghatározzák a bankok, hogy az adós a futamidő végén legfeljebb hány éves lehet. A felső korhatár bankonként szintén különböző: valahol 65, míg máshol 75 éves lehet lejáratkor az igénylő, ám esetenként más az elvárás a legnagyobb jövedelmet igazoló adóssal szemben, mint azzal, aki mellette „egyéb” jövedelemmel szerepel a hitelszerződésben. Ezért minden olyan esetben, amikor az adós kora nehézséget okozhat, érdemes minél több banknál tájékozódni, illetve hitelszakértő segítségét kérni, aki ismeri a bankok gyakorlatát ezt illetően.
- Babaváró hitel kalkulátor: pillanatok alatt ellenőrizhetitek, hogy megkaphatjátok-e az akár 11 millió forint összegű kamatmentes hitelt.
- CSOK Plusz kalkulátor: itt minden hasznos információ egy helyen érhető el az új CSOK Plusz hitelről.
- Falusi CSOK: aktuális feltételek és településlista.
- CSOK hitel kalkulátor: a bankok Falusi CSOK mellé igényelhető CSOK hitel ajánlatait tudod itt összehasonlítani.
Legalább három havi bankszámlamúlt szükséges a hitelfelvételhez
Általánosságban elmondható, hogy legalább három havi bankszámlamúlt szükséges a lakáscélú jelzáloghitel igényléséhez, amelyen beazonosíthatónak kell lennie a beérkező jövedelemnek. Van azonban bank, ahol, ha 6 hónapja oda érkezik a jövedelem, akkor nincs szükség számlakivonatra. Fontos ugyanakkor, hogy a bankszámlán ne legyen szerencsejátékra, sportfogadásra utaló költés, mint ahogy az is gondot okozhat, ha a hónap végén negatív a számla egyenlege.
Csak óvatosan a munkahelyváltással!
Ahhoz, hogy a bankok hitelt adjanak, a jelenlegi munkahelyen legalább 3 hónapja kell dolgoznunk, illetve igényléskor nem állhatunk próbaidő vagy felmondási idő alatt. Éppen ezért, ha hitelt szeretnénk felvenni, akkor egy esetleges munkahelyváltást bizony fontos megfelelően időzíteni.
A hitelfelvételhez szükséges minimális jövedelem
Általában az aktuális minimálbér összegét várják el a bankok ahhoz, hogy hitelt adjanak, ám egyáltalán nem biztos, hogy ez a szükséges hitelösszeghez elég lesz. Ugyanis 600 ezer forint nettó jövedelem alatt ennek legfeljebb 50 százaléka fordítható hiteltörlesztésre, míg 600 ezer forinttól 60 százaléknál „ránt be az adósságfék”. Ez persze csak a jogszabályban biztosított elméleti maximum.
Lakáshitel külföldi jövedelemmel
A külföldi jövedelmek esetében nagy előnyt jelent, hogy ezek rendszerint magasabbak a hazai béreknél, ám az elfogadásuk a bankok részéről egyáltalán nem problémamentes. Többnyire az EU és EFTA országokból (Izland, Liechtenstein, Norvégia, Svájc) származó jövedelem működhet, de van bank, amelyik kizárólag az osztrák, német és szlovén jövedelmeket fogadja el, míg máshol külhoni keresettel egyáltalán nem érdemes próbálkozni.
Tovább bonyolítja a helyzetet, hogy van bank, amelyik bár elfogadja a más országban szerzett jövedelmet, bizonyos ágazatokat – pl. vendéglátás, turizmus – kizár, ami azért lehet probléma, mert sok magyar éppen ezekben tevékenykedik. Arra is fel kell készülnie azoknak, akik így igényelnének hitelt, hogy sokszor a devizában szerzett jövedelem forintban számított értékét jelentősen csökkentik a bankok, kivédendő az esetleges árfolyamingadozások negatív hatását.
A fentiek miatt mindenképpen szélszerű olyan hitelszakértő segítségét kérni, aki ismeri az aktuális banki gyakorlatokat, így megkeresheti a szóba jöhető pénzintézetek közül azt, amelyik a legkedvezőbb ajánlatot adja.
Vállalkozói jövedelemmel magyar lakáshitel
A vállalkozók esetében a jövedelem számítása és elfogadása más, mint az alkalmazottaknál. A társas vállalkozások tulajdonosainál például az alkalmazotti szja jövedelmet veszik figyelembe, ami akkor jelenthet problémát, ha a tulajdonos alacsony bérre jelenti be magát a saját cégébe. Az egyéni vállalkozók helyzete sem azonos mindenhol, például a bankok rendszerint meghatározzák az általuk elfogadott tevékenységi köröket, ha pedig valaki nem ezek valamelyikében működik, akkor az adott helyen nem fog hitelhez jutni.
Általánosan elmondható, hogy a bankok legalább egy lezárt teljes üzleti évet, NAV jövedelemigazolást és NAV nullás igazolást várnak el az igénylőktől.
Osztalék, ingatlan bérbeadásból származó jövedelem elfogadása
Az osztalék és az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem sok esetben kifejezetten nagy összegű lehet, ám az elfogadhatóságuk nehézkes és bankonként ugyancsak eltérő.
Az osztalékot például valahol önálló jövedelemként is elfogadják, míg máshol csak kiegészítő jövedelemként, vagy egyáltalán nem számolnak vele. Egyes helyeken ráadásul maximálják az elfogadható osztalék felső összegét, mint ahogy arra is van példa, hogy a bank minden esetben egyedi döntés során határoz, hogy elfogadja-e, és ha igen, milyen formában.
Kicsit más a helyzet az ingatlan bérbeadásból származó jövedelemmel, ezt a legjobb esetben is csak kiegészítő jövedelemként veszik figyelembe, vagyis mindenképpen kell mellé megfelelő összegű elsődleges jövedelem is.
Lakáshitel öregségi nyugdíjjal
Az öregségi nyugdíj kifejezetten jól hitelezhető jövedelemnek számít, hiszen kiszámítható bevételről beszélhetünk. Itt legfeljebb az jelenthet nehézséget, ha az igénylő a futamidő végén betölti a bank által meghatározott felső korhatárt, ami pénzintézettől függően 65-75 év lehet.
Lakáshitel készpénzes jövedelemmel
Bár folyamatosan csökken a számuk, mégis több százezer honfitársunk kapja készpénzben a jövedelmét, számukra pedig rendkívül fontos, hogy ezt miként kezelik hiteligénylés során a bankok. Jó hír, hogy a pénzintézetek egy része pusztán emiatt nem utasítja el az igénylést, ám munkáltatói igazolást és NAV jövedelemigazolás mindenképpen bekérnek majd. Mivel a készpénzben kapott bér jelentősen leszűkíti a szóba jöhető lehetőségek körét, a szakértői segítség mindenképpen javallott.
Vehetünk nyaralót, üdülőt, apartmant, hétvégi házat vagy zártkertet lakáshitelből?
Sokan vásárolnának nyaralót, üdülőt vagy éppen hobbitelket jelzáloghitelből, ám ezen esetekben egyáltalán nem biztos, hogy a kiválasztott bank ezt hajlandó is lesz megfinanszírozni. A Bankmonitor vizsgálata szerint egy nyaraló, egy zártkert vagy egy hétvégi ház megvásárlását csak a bankok fele hitelezné meg, ennél kicsit többen bólintanának rá egy üdülő vagy egy apartman megvételére. Ugyanakkor az engedékenyebbeknél is előfordulhat, hogy egyedi bírálatra lesz szükség, vagyis számos egyéb körülmény ismeretében döntenek arról, hogy adnak-e pénzt vagy sem.
Tanya és termőföldvásárlás lakáshitelből
Sajnos tanya és termőföldvásárlásra a bankok nem adnak lakáshitelt, ám az előbbinél a Falusi CSOK támogatás még mentőmegoldást jelenthet. A Falusi CSOK ráadásul meglévő és vállalt gyerekre egyaránt igényelhető, a vissza nem térítendő támogatás összege pedig gyerekszámtól 1-15 millió forint lehet. Ez kiegészíthető 10-15 millió forint kedvezményes CSOK hitellel vagy 15-50 millió forint CSOK Plusz hitellel. Mindkét konstrukció előnye a maximum 3 százalékos fix kamat, ám míg az előbbi meglévő és vállalt gyerekre is igényelhető, az utóbbihoz szükséges a gyerekvállalás.
Milyen ingatlant fogadnak el a bankok fedezetként?
Egy jelzáloghitelnél nem csak azt szabják meg a bankok, hogy milyen ingatlant vásárolhatunk meg a tőlük kapott pénzből, az is lényeges, hogy milyen ingatlan vonható be fedezetként a hitelbe.
Lakóház és lakás mindenütt lehet fedezet, de néhány pénzintézetnél akár egy nyaraló, üdülő, hétvégi ház, építési telek, apartman, zárkert, de még egy termőföld, garázs vagy tároló is lehet fedezet. A helyzet azonban nagyon nem egyszerű, számos speciális feltételnek kell időként megfelelni ahhoz, hogy a bank valóban elfogadja ezeket, így egy ilyen ügylet mindig alapos utánajárást igényel. Ez nem csak akkor lehet fontos, ha ilyen típusú ingatant vásárolnánk banki finanszírozással, hanem akkor is, ha pótfedezetre van szükségünk, például azért, hogy így szorítsunk le a minimálisan elvárt önerő összegét.
