A lakáshitelt sokan ismerik, viszont időről-időre kapunk olyan kérdéseket, melyekben a lakáslízingről érdeklődnek. A két termék sok tekintetben hasonlít egymásra, viszont vannak fontos különbségek közöttük, amelyeket nagy vonalakban próbálunk bemutatni a következőkben. Szándékosan azokat a pontokat vesszük sorra, melyek a leggyakrabban előfordulnak az érdeklődőknél. És mint látni fogjuk, jól elhatárolható, hogy egyik vagy másik termék kinek ajánlható.
Használd hitelkalkulátorunk az igényeidhez legjobban illő ajánlat megtalálásához!
Tulajdonos, nem tulajdonos
A lakáshitelnél a bank a saját biztonságáért jelzáloggal terheli meg az ingatlanunkat, ezért cserébe viszont alacsony kamattal kínálja a hitelt a pénzintézet. Mindennek tetejébe pedig mi leszünk a lakás tulajdonosai már a vétel pillanatában.
A lakáslízingnél viszont a vásárlással nem leszünk automatikusan a lakás tulajdonosai, hanem csak akkor, ha a lízing havi törlesztőrészleteit mind megfizettük. Addig a hivatalos tulajdonos a lízingcég marad, viszont mi a díjak megfizetéséért cserébe használhatjuk az ingatlant és akár bérbe is adhatjuk.
Hirdetés
Hirdetés
Nem lehet megúszni egyik esetben sem az ügyfélminősítést
A lakáshitel és a lakáslízing esetében sem lehet megkerülni a bank részéről a hitelminősítést, vagyis ugyanúgy vizsgálni fogja a hitelintézet, hogy a megfelelő jövedelemmel és fedezettel rendelkezünk-e. A jegybank rendeletének, amiben például a jövedelemarányos törlesztőrészletről is szó van, szintén meg kell felelni a hitelnek és a lízingnek is.
A lízingnél kisebb lehet az önerő mértéke
Egy könnyítés szerepel a jegybank rendeletében, mégpedig az, hogy forinthitelnél maximálisan az ingatlan forgalmi értékének 80%-át lehet hitelezni, míg pénzügyi lízingnél viszont 85% a felső határ. Forintosítva mindez azt jelenti, hogy egy 25 millió forintba kerülő lakáshoz elvileg a hitelnél 5 millió forintos (20%-os) önerő szükséges, míg a lízingnél 3,75 millió forint (15%-os).
Azt azért vegyük figyelembe, hogy a bankok sem engedik teljesen elmenni az ügyfelet a 80%-os határig, jellemzően ennél szigorúbb feltételeket szabnak meg. Hasonló helyzetre számíthatunk egy lízingnél is, bár ez a cég hitelezési politikájától is függ. Lehetnek olyan szereplők, akik elmennek teljesen a falig.
Mind a két konstrukciónál van arra lehetőség, hogy akár önerő nélkül vehessen valaki fel hitelt, ehhez viszont pótfedezet bevonására van szükség. Ez komoly kockázat, mert kedvezőtlen esetben nemcsak a saját lakást veszíthetjük el, hanem a pótfedezetként felajánlott ingatlant is.
Mindenkit köt a JTM-szabály
Valóban a lízingnél kisebb önerő is elég lehet, azonban ekkor is meg kell felelni a jegybank jövedelemarányos törlesztőrészlet szabályának, ahogy egy hagyományos hitelnek is. A szabályok alapján forinthitelnél:
- 400 ezer forintos jövedelem alatt a törlesztő maximum a jövedelem 50%-a lehet,
- 400 ezer forintos jövedelem felett a törlesztő maximum a jövedelem 60%-a
Ingatlanlízingnél tehát előfordulhat, hogy amit megnyerünk a vámon, azt elveszítjük a réven. Magyarul, az alacsonyabb önrész ellenére nem jutunk hitelhez, mert túl magas lenne a jövedelmünkhöz képest a törlesztő. Ez a lakáshitelnél is előfordulhat, vagyis érdemi eltérés a JTM-ben nem lehet.
Hozz okos döntést a lakáshitel kalkulátorunkkal!
Devizában is elérhető a lízing
Egyre többet lehet ezzel az érvvel találkozni, ami igaz is, viszont számos kockázatot rejt magában. A devizahitelezési problémák miatt nagy valószínűséggel ma egy szűkebb körön kívül (akik egyébként is deviza jövedelemmel rendelkeznek) nem valós ügyféligény a devizahitel felvétele. Ráadásul a forintkamatok olyannyira lecsökkentek, hogy azok már a többség igényeit kielégítik.
Végül, de nem utolsó sorban a JTM-szabályok sokkal szigorúbbak a devizahitelezésnél, mint a forinthiteleknél vagy a forint finanszírozású lízingnél. A törlesztő 400 ezer forintos jövedelem alatt a jövedelem legfeljebb 25%-a lehet, míg magasabb jövedelemnél sem engedik 30% fölé a törlesztőt. Mindezek alapján a fő kérdés az, hogy megéri egy deviza finanszírozást választani és akár az árfolyamkockázatot, ha a másik oldalról a forinthitelek kamata is kedvező.
Alacsonyabb törlesztő a lízingnél új lakás vásárláskor
Megnéztük az egyik vezető bank kalkulátorait, és azt találtuk, hogy használt lakás vásárláskor ugyanolyan paraméterek mentén (25 M Ft lakás, 5 M Ft önerő, 20 éves futamidő) a lakáshitel és a lakáslízing által kalkulált havi törlesztő nagyon hasonló. Havi szinten körülbelül 117-118 ezer forintot kell kifizetni.
A nagy eltérés akkor adódik, amikor egy új építésű lakást vennénk. Az új építésű lakás és nyílt végű lízing választása esetében a vételár ÁFA-részre nem kell kamatot fizetni. Tévedés ne essék, az ÁFÁ-t ebben az esetben is kifizetjük, csak kamatmentes részletek formájában. Ezáltal a törlesztő alacsonyabb lehet, a korábbi példánál maradva 105 ezer forint körül van a havi törlesztő a lízingnél, míg 118 ezer forintnál található a lakáshitel havi törlesztője.
Gyorsan változó hitelek a kínálatban a lízingnél
Két nagybank kínálatát is megnéztük, és azt találtuk, hogy a lakáslízing esetében egyértelműen megkövetelik, hogy a kamat (3, 6 havonta) változó legyen. Ez egyben azt is jelenti, hogy meglehetősen alacsony lehet a lízing kamata, de ez ugyanúgy igaz a lakáshitelre is. Az alap felállás az, hogy ha hosszabb távon, akár 5-10 évre vagy végig rögzíteni akarjuk a hitel kamatát, akkor azért magasabb kamatot kér el a bank.
Mindez azt jelenti, hogy nagyon át kell nézni a lízingszerződés feltételeit és a kamatozás módját. Ugyanis a BUBOR-tól függ a kamatozás, ahogy egy hagyományos változó kamatozású lakáshitelnél is. A nagy eltérés az, hogy a lízingnél nem választható rögzített kamatozás a terméktájékoztatók alapján, vagyis a kamatkockázatot mi vállaljuk teljes egészében. A jövőben felkészülhetünk a növekvő törlesztőrészletekre, mert a BUBOR emelkedésére számít a jegybank és mi is a piaci folyamatok fényében.
Még egy dolog. Míg a lakáshiteleknél a jegybank létrehozta a fogyasztóbarát lakáshitel minősítést, addig ilyen a lakáslízingnél nincs. De ez természetes, hiszen csak olyan hitel lehet fogyasztóbarát, amely fix kamatot kínál legalább 3 évre, de akár a futamidő egészére.
Van eltérés az illeték mértékében is
Ha lakást vásárolunk, akkor visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni a NAV-nak, legyen szó akár lakáshitelről vagy lakáslízingről. Ennek mértéke alapesetben az ingatlan forgalmi értékének 4%-a. Az említett 25 millió forintos ingatlannál ez 1 millió forintot jelent. Új építésű lakásnál azonban annyi kedvezmény van, hogy az illetéket csak a 15 millió forintos ingatlanérték felett kell megfizetni. Jelen esetben 400 ezer forintot (10 M Ft * 4%).
Igen ám, de előfordulhat, hogy a lakáslízingnél extra 2%-os illetéket is meg kell fizetni. Mindezt azért, mert nemcsak a vevőt terheli illeték, hanem azt a köztes szereplőt (lízingcég), aki továbbértékesítési céllal vesz ingatlant. Egyes esetekben a lízingcég átvállalja ezt az extra illetéket, de érdemes erre külön figyelni, mert a lízingcég saját politikájától függ, hogy mit tesz, átterheli vagy sem ezt az összeget.
