Az elmúlt egy évben nagyon vegyesen alakult az ingatlanvásárlók helyzete, mert míg a budapesti és a vidéki panelek ára például rakétaként lőtt ki, a vidéki téglaépítésű lakások átlagos négyzetméterára csökkent. Közben azonban jelentősen drágultak a lakáshitelek is, még jobban megdrágítva a panellakások megszerzésének teljes költségét, de például a kelet-magyarországi téglalakások árai oly mértékben csökkentek, hogy még a magasabb kamatok mellett is kisebb havi törlesztővel juthatnak finanszírozáshoz most a vevők.
Aki egy éve nézegeti az ingatlanhirdetéseket azzal, hogy majd lakást szeretne vásárolni, annak aligha van alacsony vérnyomása mostanság, ugyanis amíg ő hezitált, rakétaként lőtt ki a házgyári lakások ára vidéken és Budapesten egyaránt. A Duna House Barométer áprilisi adatsora szerint például 2021. áprilisban még 545 ezer Ft-ot kellett átlagosan fizetni egy pesti lakás négyzetméteréért, addig idén már 722 ezer Ft volt ugyanez. A budai oldalon sem jobb a helyzet, itt 593 ezer Ft-ról 769 ezer Ft-ra nőtt az átlagos négyzetméterár. Ez azt jelenti, hogy egy 50 négyzetméteres panellakás idén áprilisban 36,1 millió Ft-ba került Pesten, míg Budán 38,5 millió volt ugyanez.
Vidéken is rendkívül kapósak a panelek, Kelet-Magyarországon egy év alatt 317 ezer Ft-ról 459 ezer Ft-ra drágultak ezek, míg Nyugat-Magyarországon 351 ezer Ft helyett 551 ezer Ft-ot kell fizetni a lakások minden egyes négyzetméteréért.
Hirdetés
Hirdetés
Téglalakások: Budapesten drágulás, vidéken árcsökkenés
A téglalakások ára azonban nagyon vegyesen változott, míg a Főváros pesti oldalán az átlagos négyzetméterár alig 1,5 százalékkal emelkedett, Budán 4 százalékos, a Belvárosban pedig 10,6 százalékos volt a drágulás. Ez azonban semmi a vidéki árak alakulásához képest, ugyanis Kelet-Magyarországon 16 százalékos árcsökkenést mért egy év alatt a Duna House, míg Nyugat-Magyarországon 12,4 százalékkal ment lejjebb a tégla lakások négyzetméterára. Ehhez persze tudni kell, hogy mind többen költöznek mostanság olyan kisebb településekre, falvakba, ahol az ingatlanok olcsóbbak, ám a vevőknek később jelentős beruházást jelent a felújításuk, korszerűsítsük.
És még a hitelek is drágultak
A lakásárak alakulása mellett a hitelek költsége befolyásolja még a vevők pénzügyi lehetőségeit, hiszen a többség kizárólag banki finanszírozással képes megvásárolni egy ingatlant. Az elmúlt egy év pedig egyértelműen a kamatemelkedésről szólt: egy 20 millió Ft összegű, 20 éves futamidejű, végig fix kamatú lakáshitel THM-je – teljes hiteldíj-mutatója – például egy éve még 4,33 százalékról indult, míg most 5,95%-os THM-ű a legjobb ajánlat. (A Bankmonitor lakáshitel kalkulátor szerint, 500 ezer Ft nettó jövedelmet és 40 millió Ft értékű ingatlanfedezetet beállítva.) Ez azt jelenti, hogy míg egy éve erre a hitelre havi 123 800 Ft-ot kellett törleszteni, ma a legjobb esetben is 140 800 Ft lesz a fizetni való. (A THM egyébként a kamathoz hasonlóan egy százalékos érték, ami minél alacsonyabb, annál olcsóbb a hitel. A THM előnye, hogy a kamaton kívül a hitelhez kapcsolódó egyéb költségeket is tartalmazza.)
A hitelkamatok emelkedése tehát a legtöbb helyen jelentősen ráerősít a lakások drágulására, például egy 50 négyzetméteres pesti panellakás megvételéhez szükséges önerő 1,8 millió Ft-tal nőtt emiatt, a hitel havi törlesztője pedig 70 ezer Ft-tal magasabb most. Ugyanakkor a vidéki téglaépítésű lakóingatlanok olcsóbbak lettek az elmúlt egy évben, mégpedig oly mértékben, hogy ez kompenzálni tudta a hitelek drágulását, sőt, még csökkent is egy 50 négyzetméteres átlagos ingatlanra fizetendő lakáskölcsön törlesztője.
A drágább hitel káros mellékhatásai
A drágább lakáshitel természetesen azt jelenti, hogy ugyanakkora hitelösszegre – azonos futamidő, kamatperiódus és egyéb feltételek mellett – többet kell havonta fizetnünk, emiatt pedig a bank részére visszafizetendő összeg is magasabb lesz. A magasabb havi törlesztő miatt ugyanannak a hitelnek a felvételéhez több nettó jövedelem kell, ugyanis a JTM-korlát – jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató – alapján a kereset legfeljebb 50-60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre. Jól mutatja ezt, hogy a korábban példaképpen felhozott 20 millió Ft-os, 20 éves futamidejű hitel igényléséhez tavaly áprilisban még elég lehetett akár 250 ezer Ft nettó jövedelem is, idén tavasszal azonban már 280 ezer Ft-nál többet kell keresni hozzá.
Ráadásul a JTM csak a jogszabályi plafon, a bankok dönthetnek úgy, hogy nem mennek el eddig, és csak mondjuk a kereset 30-40 százalékáig engedik elmenni a törlesztőket. Különösen a készpénzes és a vállalkozói jövedelmet illetően óvatosak a bankok, de csökkenti a felvehető hitel összegét az is, hogy legtöbbjük valamekkora megélhetési költséggel is csökkenti a nettó bért, majd az ezután fennmaradó kereset 50-60 százalékával számol.
Mit tehetünk a drágulás ellen?
A jelenlegi helyzetben különösen fontos, hogy megtaláld a számodra legkedvezőbb hitelt, ugyanis a bankok ajánlatai között komoly különbségek vannak. A már sokszor emlegetett 20 milliós hitelnél például havi szinten 12 ezer Ft különbséget találtunk a legolcsóbb és a legdrágább ajánlat között, vagyis ennyit máris megtakaríthatsz.
Ugyanilyen fontos az is, hogy kihasználd az összes támogatási lehetőséget, hiszen a csok, a csok-hitel, a Babaváró hitel, vagy éppen a csok támogatással vásárolt lakásoknál elengedett vagyonszerzési illeték komoly pénzügyi előnyt jelenthet. Az új építésű lakásoknál bár nem számolhatsz már a szuperolcsó zöld hitellel, ám, ha csok-kal vásárolsz ilyen ingatlant, az 5%-os áfát még megspórolhatod, ami ugyancsak komoly tétel lehet. A gyerekek után járó jelzáloghitel-elengedés is jól jöhet: a második gyerek után 1 millió Ft-tal, míg a harmadiknál 3 millió Ft-tal csökken a meglévő jelzáloghitel tőketartozása. Fontos ugyanakkor, hogy egy személyi kölcsönre vagy egy Babaváró hitelre ez a lehetőség nem használható fel, akkor sem, ha ezeket esetleg lakáscélra fordította a család.
