Az utóbbi idők dinamikus lakásár-növekedése miatt egyre nagyobb a szakadék az ingatlanok vételára és az értékbecslők által meghatározott forgalmi érték között. A felvehető lakáshitel összegét ez utóbbi alapján határozzák meg. Márpedig egy alulértékelt lakás megvásárlásához több millió forinttal több önerőre van minimálisan szükség. De hogyan lehet felkészülni erre a helyzetre? A Bankmonitor szakértői hoznak pár jótanácsot, megoldást.
A lakásvásárlás az egyik legnagyobb pénzügyi döntés az életünk során, és a megfelelő önerő megteremtése a legtöbbek számára nem kis feladat, sok év fegyelmezett munkája. A jelenlegi, felélénkült ingatlanpiacon pedig nem könnyű megfelelő és kifizethető otthont találni.
Kövesd a Bankmonitor híreit a Google Hírekben!
Alkupozícióról per pillanat nem is beszélhetünk, a vásárlók mindinkább egymásra licitálnak és gyorsan gazdát cserélnek az ingatlanok, így nagy mozgástere és túl sok ideje sincs a vásárlóknak. A négyzetméterárak is folyamatosan emelkednek, viszont – első körben nevezzük így – érdekes banki gyakorlat kezd kialakulni: egyre többször fordul elő, hogy a piaci árhoz képest a bank mélyen alulértékeli a kiszemelt ingatlant. Egy ilyen helyzetben pedig záros határidőn belül kell az ártól függően milliókat előteremteniük a vásárlóknak, különben elbukják a kiszemelt ingatlant. A legsúlyosabb esetben pedig a több milliós nagyságrendű foglalót is, és akár a régóta tervezett otthonteremtés és elúszhat.
Miért történik mindez? És lefőképpen mit tehetnek a vásárlók?
Hirdetés
Hirdetés
Álomotthon helyett 5 milliós veszteség?
A Bankmonitor szakértői az utóbbi időben számos súlyos és meghökkentő példával találkoztak a banki értékbecslés tekintetében. A helyzetet tovább nehezíti, hogy minden előzetes jel ellenére, megfelelő állapotú, frekventáltabb környéken lévő ingatlannal is bele lehet esni ebbe a csapdába.
Egy majdnem elbukott budapesti lakásvásárlás
Egy 2010-es évek elején épült, jó állapotú, külső, de jó megítélésű kerületi társasházi tégla lakás vásárlásakor okozott nagy problémát a banki értékbecslés. A hosszas keresés után kiválasztott lakást ugyanis a 48,5 millió forintos vételárhoz képest 39,8 millió forintos forgalmi értéken állapította meg a hivatalos banki értékbecslő. Miért probléma ez? Mert ez alapján kerül meghatározásra a hitelbiztosítéki érték (HBé), ami alapján meghatározása kerül a jelzáloghitel összege. A becsült forgalmi érték azért kritikus, mert a bankok ennek legfeljebb 80 százalékáig hitelezhetnek.
Hozzá kell tenni, hogy ebben az esetben a vásárlók alaposan körülnéztek és megfontolt, erős szempontok alapján döntöttek az ingatlan mellett, ami a környék kínálatához viszonyítva jobb állapotú és árú volt. (Több ízben találkoztak és néztek meg 50 milliós és afölötti árú, rosszabb állapotban lévő lakásokat előzetesen). A szükséges, 20%-os önerő feletti összeggel is rendelkeztek. Azonban így is néhány nap leforgása alatt több, mint 6 millió forintot kellett előteremteniük, hogy megkapják a hitelt. Esetükben számíthattak a családra, akiktől kölcsön tudtak kérni. Szerencséjük volt.
A fenti esetben a vásárlók tudtak még saját forrást bevonni ahhoz, hogy megkapják a hitelt a lakáshoz. A legrosszabb esetben, amennyiben nem tudták volna előteremteni, nem csak a kiszemelt otthont bukták volna el, hanem az addig befizetett foglalót is. A foglaló jellemzően a meghirdetett ár 10%-a, ez esetben 4 850 000 forint volt. Ha nem sikerült volna megoldaniuk a plusz forrás bevonását, majd 5 millió forintot veszítenek és akár a saját otthon lehetőségét is.
Direkt csinálják ezt a bankok?
Két rövid válasz van erre: igen, és nem. Az értékbecslés és a valóság közötti szakadék egyik oka, hogy az értékbecslők által használt statisztikák és négyzetméterárak a gyorsan válotozó környezetben le vannak maradva, és nem tükrözik teljes mértékben a jelenlegi piaci állapotot. Ez a késleltetés azt eredményezheti, hogy az ingatlan becsült értéke alacsonyabb lesz a tényleges piaci árnál, ami közvetlen hatással van a hitelfelvételre.
A bankoknak ügyelniük kell arra, hogy a kihelyezett jelzáloghitel mögött mindig megfelelő ingatlanfedezet legyen, ezért olyan értékkel számolnak, amin jó eséllyel 3 hónapon belül eladható az adott ingatlan. Ezért a bank minden esetben kirendel egy független értékbecslőt, aki szigorú szempontok alapján meghatározza az ingatlan becsült forgalmi értékét.
Alapesetben Budapesten és a nagyvárosokban a hitelbiztosítéki érték a forgalmi értéknek akár a 95%-a is lehet, míg a kisebb városokban 80-85%, az egyéb településeken 70-75% rendszerint ez az aránya. Ez a gyakorlat azonban megdőlni látszik a túlárazott piaci helyzet miatt, ahogy azt a fenti eset is példázza.
A túlárazott piac hatása
Az elmúlt időszakban az ingatlanpiacon drámai áremelkedés tapasztalható. A legfrissebb statisztikák szerint az ingatlanárak országos, éves szinten 10-15%-kal növekedhetnek, míg a fővárosban és a nagyobb városokban még ennél is nagyobb drágulás tapasztalható. A szakértők szerint az emelkedést több tényező hajtja:
- Infláció: Az általános pénzromlás miatt az ingatlanok, mint befektetési eszközök, még vonzóbbá válnak.
- Építőanyagárak növekedése: Az alapanyagok (pl. tégla, beton, fa) drágulása közvetlenül kihat az újépítésű lakások árára.
- Magas kereslet: A lakossági megtakarítások egy része ingatlanba áramlik, így fokozva a piaci versenyt. A jelenlegi piacon olyan intenzitással cserélnek gazdát az ingatlanok, hogy már egymásra licitálnak a vásárlók.
A pénzintézetek pedig hátrébb lépnek, és a realitások mellett maradva szeretnék bebiztosítani a hitel kihelyezését. Elismerik a piac túlértékeltségét, emiatt fordulhat az a helyzet elő, hogy a vásárló szempontjából alulértékelik az ingatlant.
Mit tehetnek a leendő vásárlók?
Mindenek előtt a legfontosabb az alapos tervezés és a piac ismerete. Fel kell készülni arra, hogy az önerő mértéke 30% vagy afölötti is lehet, ehhez mérten célszerű válogatni a kínálatból. Ugyanakkor a gyorsaság is kiemelten fontos jelenleg, mert egy jobb helyzetben lévő vásárló, aki gyorsabban tud forrást mozgósítani, elviheti az orruk elől a kiszemelt otthont.
Az ingatlanvásárlás sikerességében eddig is kulcsszerepük volt a felkészült, naprakész ismeretekkel rendelkező, független szakértőknek. Segítségük azonban most még nagyobb hangsúlyt kap, és egy jól megtervezett folyamattal könnyebben és gyorsabban juthatunk hozzá a legideálisabb megoldáshoz.
Az igények és a pénzügyi helyzet pontos ismerete után, már az ingatlan kiválasztása is célirányosan történhet, több banki ajánlattal a zsebünkben. Érdemes akár több banknál egyszerre előzetes értékbecslést kérni a kiválasztott ingatlanra. Ennek hátránya, hogy a kifizetett díjat el fogjuk veszíteni, azonban, annál a banknál ahol a hitelt ennek tudatában igénylejük, az értékbecslés díját utólag akár vissza is kaphatjuk. Mégis biztosabbra mehetünk, és egy 100-160 ezer forintos veszteség egy több milliós foglaló elbukása mellett eltörpül.
Légy naprakész, szakértői segítséggel egyszerűbb
A jelenlegi ingatlanpiaci helyzetben a leendő vásárlóknak fel kell készülniük arra, hogy a korábban megszokott mértékű önerő már nem biztos, hogy elegendő. Az ingatlanárak emelkedése és az értékbecslési gyakorlatok közötti eltérés miatt könnyen akár 30% önerőre is szükség lehet a sikeres hitelfelvételhez. Ezért elengedhetetlen a körültekintő pénzügyi tervezés és a piaci viszonyok alapos ismerete, amely egy szakértővel karöltve jóval egyszerűbb.
Ha szeretnéd megtudni, hogy pontosan mennyi hitelre számíthatsz használd a Bankmonitor „Mennyi lakáshitelt kaphatok” kalkulátorát, illetve nézd meg, milyen feltételekkel, mekkora törlesztővel kínálják most a bankok az adott hitelösszeget a lakáshitel kalkulátorral!
