Lassult a budapesti ingatlanok áremelkedése június és szeptember közepe között, ami annak köszönhető, hogy kevesebb lett a vásárló, miközben a kínálat jelentősen nőtt. Ez azoknak jó hír, akik most készülnek lakást vagy házat venni, hiszen miközben az áremelkedés lassuló pályán van, a hitelkamatok is nagyon alacsonyak.
Érdekes trend bontakozik ki az Ingatlan.com statisztikái szerint, ugyanis a budapesti ingatlanok áremelkedése mintha kifulladóban volna. Persze ez várható volt, a piacot jelentős mértékben a befektetők fűtötték, akik jobb lehetőség híján az ingatlanvásárlást preferálták. Különösen Budapesten jelentett ez nagy árfelhajtó erőt, hiszen itt a Duna House ingatlanközvetítő saját statisztikái szerint idén augusztusban még tízből négy üzlet befektetési célból köttetett. Részben emiatt egekbe szöktek az árak – az V. kerületben 1 millió Ft feletti, a többi kerületben 600 ezer Ft – 800 ezer Ft közötti négyzetméterárakkal találkozhatunk -, a túlárazottságra való MNB figyelmeztetés és az úgynevezett szuperállampapír megjelenése azonban fordított a helyzeten.
Érthető, hiszen az 5 éves futamidejű Magyar Állampapír Plusz kamatozása lépcsőzetesen emelkedik, az induló kamatszint 3,5%, ami fél évre rá 4%-ra emelkedne. Ezt követően minden évben további 0,5%-kal növekszik a kamat, ami az utolsó évben eléri a 6%-ot. Ráadásul ott van az inflációkövető Prémium Magyar Állampapír, aminél az inflációs felár a 3 éves kötvény esetében 1,4%, míg az 5 évesnél 1,7%. A két kötvény összehasonlításáról ebben a cikkünkben írunk részletesen.
A szuperállampapír ráadásul minimális árfolyamveszteséggel adható el a lejárat előtt, így ha szükséges, a lekötött forrás kis költséggel és gyorsan felszabadítható, ami az ingatlanokról nem mondható el.
Az Ingatlan.com adatai szerint azonban a budapesti ingatlanpiac erősen szétszakadt, mert míg a 20 és 30 millió Ft közötti kategóriában a kereslet mintegy 50%-kal esett vissza az egy évvel korábbihoz képest – ami csak részben magyarázható a kínálat 25%-os visszaesésével – a 30-40 millió forintos lakásoknál 17 százalékos, a 40-50 millió forintos lakásoknál pedig 10 százalékos keresletcsökkenés mutatkozott, míg az 50-70 millió forintos sávban inkább stagnált a kereslet.
A drágább lakások iránt ugyanakkor nőtt az érdeklődés: a 70-80 millió forintosoknál 6 százalékkal, a 80-90 millió forintosoknál pedig 16 százalékkal. Erősíti a drága ingatlanok piacát, hogy a bankok kifejezetten szeretik a magas jövedelmű, nagy hitelösszeget igénylő ügyfeleket, így nekik számos plusz kedvezményt kínálnak, ami miatt még alacsonyabbak lehetnek a finanszírozási költségek. Itt cégből kivett osztalékkal, ingatlan bérbeadásból származó jövedelemmel, befektetések hozamaival is gyakran találkozni, amelyeket azonban a bankok nem egyformán fogadnak el. (A 40-100 millió Ft összegű lakáshitelek sajátosságairól itt olvashatsz részletesen.)
A drágább ingatlanok iránti megnövekedett kereslet ugyanakkor a a tranzakciószámot nem dobja meg jelentősen, ugyanis ezek volumene lényegesen kisebb, mint az olcsóbb kategóriáké. Ezt támasztja alá az is, hogy a Duna House becslése szerint idén az első 8 hónapban 102 ezer adásvétel történt, ami 3%-kal alacsonyabb az egy évvel korábbinál, ám a 2016-os és a 2017-es tranzakciószámot még ez is meghaladja.
A befektetők visszaszorulása a budapesti belvárosi ingatlanpiacot érinti legérzékenyebben, hiszen a legtöbben itt vásároltak jól kiadható, nagy alapterületű lakásokat. A Balla ingatlan tapasztalatai szerint ma már nem működik az a stratégia – ami még akár fél évvel ezelőtt is bevált -, hogy „hirdessük meg az ingatlant jó drágán, hátha elviszik annyiért is”. Most az ilyen túlárazott lakásokra egyszerűen nincs érdeklődés, így előfordult, hogy egy lakást 220 millió Ft-ért kezdtek el hirdetni, ám az értékbecslést követően már 159 millió Ft-nál tart az ára. Ennek ellenére az átlagos négyzetméterárak még mindig 1 millió Ft körül vannak a belvárosban, ám innen növekedésre már kevés tér mutatkozik. Emiatt pedig a befektetők közül mind többen realizálhatják az elért hozamot, hiszen drágulás nélkül a bérbeadással elérhető nyereség már nem feltétlenül elég vonzó.
Nem csak a Budapest belvárosi ingatlanpiacon érezni a keresleti piac végét, ugyanis a kínálat és a kereslet sokszor más kerületekben sem találkozik. A Balla ingatlan szerint Csepelen például sokan keresik az újépítésű ikerházakat, ám 35 millió forint körüli áron, miközben az eladók 40-45 millió forintért hirdetik ezeket.
Az újépítésű ingatan piacán egyébként is érdekes a helyzet, ugyanis a vevők mind inkább tartanak attól, hogy a beruházó vis maior okokra hivatkozva később megnöveli a tervezőasztalról vásárolt ingatlan árát, amit ha a vevő nem fogad el, a legjobb esetben is legfeljebb a befizetett pénzét kapja vissza, kamatok nélkül. Vis maior ok lehet a kezelhetetlen munkaerőhiány, vagy éppen az építőanyagok rendkívüli drágulása.
A beruházók többsége alkalmazza ezt a szerződési kitételt, ám ennek ellenére a vásárlók egy része vállalja a kockázatot, hiszen a korai beszállók akár 20%-kal olcsóbban vásárolhatnak, mint akik a már elkészült ingatlanokból választanának. Ez tulajdonképpen befektetői kockázat, ami egyben azt is jelenti, hogy olyanoknak, akik a lakhatásukat szeretnék ily módon megoldani, nem ez az optimális megoldás. Viszont, ha a kereslet visszaesése az újépítésű ingatlanoknál is érezhető lesz, akkor ez a modell már nem feltétlenül működik majd, mert megfelelő hozamremény nélkül aligha fogják a vásárlók vállalni a kockázatot.
Egy esetleges kínálati piac természetesen a vevők számára előnyös, akik a stagnáló vagy csökkenő árakon kívül az alacsony hitelkamatokból és az állami támogatásokból egyaránt profitálhatnak.
Hirdetés
Hirdetés
Az aktuálisan elérhető állami támogatások:
- A vissza nem térítendő csok támogatás és a Falusi csok –> részletek a csok-ról
- A kedvezményes, maximum 3%-os kamatú csok hitel –> részletek a csok hitelről
- Az egy gyermek születése esetén már kamatmentes Babaváró támogatás –> részletek a Babaváróról
- A második gyermektől igénybe vehető jelzáloghitel-elengedés –> részletek a jelzáloghitel-elengedésről
Mindezek mellett az alacsony kamatkockázatú, hosszú kamatperiódusú lakáshitelek költsége is csökkent az elmúlt időben, így ezekhez is olcsóbban lehet hozzájutni. –> nézd meg az aktuális lakáshitel-kamatokat
Bankmonitor tipp: Ha nem akarsz azonnal vásárolni ingatlant, például azért, mert az árak csökkenésére apellálsz, ám nem szeretnél lemaradni egy kihagyhatatlan lehetőségről, érdemes előzetes hitelbírálatot kérned. Ekkor a bank előre elvégzi a hitelbírálatot az igazolt jövedelmed (adóstárs bevonása esetén a jövedelmeitek) alapján, és meghatározza a felvehető maximális hitelösszeg nagyságát. Ez az alkupozíciódat is növelheti, hiszen a hitelbírálat előrehozásával a hitelügyintézés ideje 1-2 héttel lerövidíthető.
Az alábbi lakáshitel-kalkulátorral magad is megnézheted, hogy mennyi hitelt, milyen feltételekkel adnak a bankok a részedre.
