Sokat hallhatunk arról, hogy közeleg az újabb gazdasági válság. Ezt az elemzők különböző gazdasági mutatók, az állampapír hozamok alakulása alapján jósolják. De milyen hatással lehet ránk a válság, és miért lehetünk most jobb helyzetben, mint a korábbi recesszió idején?
Szabályozott a felvehető hitelösszeg nagysága
Szigorúbban szabályozott a jövedelem és a fedezetként felajánlott ingatlan terhelhetősége. Ez sokaknak bosszúságot okozhat egy hitel felvételekor, de egy jelentősebb kamatemelkedés esetén jól jöhet, hogy a jövedelmünkben van „tartalék”. Az úgynevezett JTM (Jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) rendelet alapján a jövedelmünk maximum 60 százaléka lehet a törlesztőrészletek összege – ám csak 500 ezer forintot elérő jövedelem, illetve legalább 10 éves kamatperiódusú hitel esetén. A fedezet értékének pedig maximum 80%-a lehet a hitel összege.
Vagyis jelenleg nem elérhető a 2007-2008-ban oly népszerű jövedelemigazolás nélküli hiteligénylés, de annak is kisebb az esélye, hogy a hitelösszeg – egy általános ingatlanár csökkenés következében – jelentősen meghaladja majd lakásunk értékét.
Hirdetés
Hirdetés
Elhanyagolható a deviza alapú hitelek aránya
Az előző hitelezési válság egyik legfontosabb kérdésköre az árfolyamok alakulása, a forint gyengülése volt. Rengeteg deviza alapú hitelesnek jelentett extra terhet a kamatemelkedés mellett a forintárfolyam kedvezőtlen alakulása is. Jelenleg ez a veszély nem áll fenn, ugyanis a hitelek döntő többsége forintkölcsön, a magyar fizetőeszköz árfolyamának változása pedig közvetlenül nincs hatással a törlesztőrészletekre.
Transzparens kamatszámítási módszerek
Korábban a kamat nagyságát tudtuk és azt, hogy az milyen gyakorisággal változhat. Viszont az esetleges módosítások mértéke teljes egészében a bankokra volt bízva. Így nem tudtunk előre kalkulálni – természetesen árulkodó jelek lehettek – törlesztőrészletünk alakulásával.
Jelenleg három kamatozási mód lehetséges a jelzáloghiteleknél:
- Futamidő végéig fix kamat.
- Referencia mutatóhoz kötött, úgynevezett változó kamat.
- Kamatperiódusonként változó kamat.
Mindhárom esetben alapvetően a bankok kvázi szabadon határozzák meg az induló kamat mértékét, de utána már erősen meg van kötve a kezük. Egy futamidő végéig fix kamatozású hitel kamata nem fog változni, így teljesen biztonságos és kiszámítható.
A referencia kamathoz kötött hiteleknél adott egy nyilvános referenciamutató – általában a BUBOR – és egy ezen felüli kamatfelár. Kamatunk módosulhat a referenciamutató értékének megváltozásával, valamit a kamatfelár-változtatási mutató – ami hasonlóan működik a kamatváltoztatási mutatóhoz – változása alapján.
A kamatperiódusonként változó kamatozású hitelek kondíciói csak a kamatváltoztatási mutató alapján módosulhatnak meg. Ennek lényege, hogy a bank által választott mutató alapjául szolgáló nyilvános referenciaérték – ilyen referenciamutató lehet a BIRS és az AKK (állampapír hozam) – változásakor módosulhat a kamat az előre közzétett képletnek megfelelően.
A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel konstrukciónál pedig még az induló kamatunk maximális mértéke – kamatváltoztatási mutató alapjául szolgáló referencia mutató értéke +3,5% – is meg lett határozva.
Egy kamatemelkedés még mindig komoly problémát okozhat
Ettől függetlenül egy kamatemelkedés még bekövetkezhet, ám az oka, illetve mértéke ismert és ellenőrizhető lesz. Szerencsére az új hitelek jelentős hányada futamidő végéi fix kamatozású vagy hosszú kamatperiódusú kölcsön. Egy esetleges kamatemelkedés hatása ezeknél később jelentkezne, emiatt a negatív hatása is jóval kisebb lenne.
Viszont a korábban igényelt hitelek állományának egy jelentős része rövid kamatperiódusú kölcsön – ezek egy jelenős hányada 3 havi BUBOR-hoz kötött kamatozású -, melyekre komoly hatással lehet a kamatnövekedés.
Jelenleg a hitelek kamata olcsó. Ezt a jelenlegi átlátható árazásnak köszönhetően már a kapcsolódó mutatók – a BUBOR, BIRS, AKK is közel a történelmi mélypontjához – alacsony szintéből is láthatjuk. Ebből azonban az is következhet, hogy egy esetleges emelkedés kamatperiódus fordulókor begyűrűzne a hitelünk törlesztőrészletébe.
Tenni a hozamok változása ellen nem tudunk, de azért igenis tudunk, hogy ennek hatása minél kevésbé legyen érzékelhető számukra. Igényeljünk fix kamatozású, vagy hosszú kamatperiódusú kölcsönt. Ezzel a jelenlegi alacsony kamatok jótékony hatását élvezhetjük, ugyanakkor elég hosszan védve lennénk az esetleges negatív változásoktól.
Ha meglévő hitellel rendelkezünk – különösen, ha 3 havi BUBOR-hoz kötött kamatozású konstrukcióval -, akkor érdemes elgondolkodni a hitelkiváltáson. A jelenlegi kamatkörnyezetben igen kedvező áron lehetne refinanszírozni meglévő kölcsönünket, és még a kamatváltozás kockázatát is csökkenthetnénk, ezzel hosszú távra rögzítve a jelenlegi kedvező törlesztőrészleteket.
Ha kíváncsi vagy, hogy meglévő hiteledet milyen kölcsönnel tudnák kiváltani, akkor használd a Bankmonitor Hitelkiváltás Kalkulátorát, mellyel megtalálhatod a számodra legkedvezőbb megoldást.
