Az újépítésű, különösen a tervezőasztalon megvásárolt lakások esetében az építkezés csúszása már-már természetesnek mondható, aminek oka lehet a koronavírus helyzet, a munkaerőhiány, de sok galibát okoz az építőanyagok esetenként nehézkes beszerzése is. A kérdés tehát jelenleg nem is az, hogy csúszik-e egy építkezés, inkább az, hogy mennyit, illetve a befejezést a vevő ki tudja-e várni. Felmerülhet a kérdés, hogy vajon okos megoldás lehet-e az, ha a vevő végül inkább hagyja az egészet, és visszakéri a pénzét? Vagy megemelheti az eladó építkezés közben az ingatlan vételárát vis maior okokra hivatkozva? Megnéztük a lehetőségeket.
Botorság volna a lakóingatlan projektek csúszását kizárólag a koronavírus veszélyhelyzetre, illetve a járványra fogni, hiszen 2019 közepén is az értékesítés alatt álló fejlesztések mindössze harmada tartotta az ütemtervet, harmaduk pedig már akkor is 1 évnél többet késett. Ráadásul a statisztika egy kicsit még torzít is, ugyanis az ütemtervet tartó beruházások nagy része nem sokkal korábban indult, így nem volt lehetőség nagy késést összeszedniük.
Hirdetés
Hirdetés
Megéri kiszállni?
Amennyiben valaki teljes egészében saját forrásból vásárol újépítésű ingatlant, akkor számára az jelenti a legnagyobb bosszúságot, hogy benne áll a már kifizetett pénze, ahelyett, hogy más befektetésben termelne hozamot. Mondjuk itt azért meg kell jegyeznünk, hogy rövid futamidőre jelenleg nem nagyon lehet értelmezhető hozamokat elérni, a tervezőasztalról vásárolt ingatlanoknál pedig általában kap a vevő kedvezményt, ráadásul a lakásárak emelkedése is nyereségként zsebelhető be. Ez utóbbi nem is kevés, ugyanis a budapesti újépítésű lakások átlagos négyzetméterára 2020 első negyedévében 947 ezer forintra nőtt, ami éves összevetésben 12,5 százalékos, a négy évvel korábbi árszinthez képest pedig 73 százalékos növekedés.
De mi van akkor, ha az egy- másfél éves csúszás miatta vevő végül mégis kiszállna a projektből? Ez azt jelenti, hogy jó esetben is legfeljebb a vételár már befizetett részét kaphatja vissza, ami a projekt aktuális állapota alapján a teljes vételár 20-50%-a lehet, miközben a letétbe helyezett néhány százezer forintjára keresztet vethet. De az igazi veszteség azonban inkább az, hogy ha vissza is kapja az egy évvel ezelőtt befizetett pénzét, az a jelenlegi árakon már 12,5%-kal kevesebbet ér akkor, ha ingatlant venne. Ez pedig 30 millió forintnál bizony 7,75 millió forint veszteséget jelent!
Mi a helyzet akkor, ha lakáshitel is van?
Más a helyzet akkor, ha már lakáshitelt is igényelt valaki a szóban forgó ingatlanra, ami jelentős csúszásban van. Először is a bankok többsége nem hitelez ütemezve lakáshitelt, legfeljebb akkor, ha maga a projekt finanszírozója is. Általános, hogy 70% feletti készültségi fok esetén lehet benyújtani a hitelkérelmet, ekkor ugyanis az értékbecslő már látja az épületet, így meghatározhatják, hogy mennyi hitelt adnak rá. Nagyon ritka, hogy már a használatba vételi engedély kiadása után hitelezzen egy bank, de a legtöbb esetben az albetétesítést követően utal csak a fejlesztőnek, hiszen ekkor tehető jelzálog a szóban forgó lakásra.
Amennyiben a bank elfogadja a jövedelmünket és a fedezet értéke is stimmel, akkor megköthetjük a hitelszerződést, ám a hitelösszeg rendelkezésre tartásáért díjat számolhatnak fel, ami az összeg körülbelül 2%-a. Ez a költség értelemszerűen addig ketyeg, amíg a bank nem tud folyósítani, így egy 30 milliós hitelnél két év alatt akár 600 ezer forint is elmehet csak erre.
Ráadásul az is gondot okozhat, hogy a hitelösszeg folyósításának van egy meghatározott határideje, ameddig el kell jutni az építkezéssel arra a pontra, hogy a bank folyósíthasson. Amennyiben a csúszás miatt ez a határidő lejár, akkor meg kell állapodnunk a bankkal a hosszabbításról, ami szerződésmódosítással járhat, aminek pedig ugyancsak van 1-2% körüli költsége.
Jó hír ugyanakkor, hogy a bankok bírálatkor vizsgálják csupán az igénylő jövedelmi helyzetét, így, hacsak nem szűnik meg valamiért a hitelszerződés, a bank ezt nem fogja újból ellenőrizni akkor sem, ha hosszú idő telik el egyébként a folyósításig.
A hitelszerződést természetesen az ügyfél ennek ellenére felmondhatja, ám akkor a hitelhez kapcsolódó, már kifizetett díjakat, az önrésze reálértékét és a letett letétet sajnos el fogja bukni.
Van, amikor az eladó visszakozik
Van azonban példa arra is, hogy a vevő nem magától száll ki, hanem bizony kiebrudalják a lakásszerződésből! Van ugyanis fejlesztő, amelyik a már lefoglalózott ingatlan vételárát utólag megemeli, arra való hivatkozással, hogy neki fel nem róható okokból az építkezés költségei megemelkedtek. Ilyen vis maior ok lehet a munkaerőhiány, az építési anyagok váratlan drágulása, a rossz időjárás, amelyek közül sok nevesítve is szerepel az adásvételi szerződésekben. A fejlesztő ebben az esetben egyszerűen megemelte a vételárat, amit ha nem fogadott el a vevő, akkor visszakaphatta a pénzét, ám ahogy azt már korábban írtuk, ez bizony más jóval kevesebbet ért, mint anno, a befizetés idején. A fejlesztő pedig az így felszabaduló ingatlant ismét piacra dobhatta, természetesen magasabb áron.
Az alábbi hitelkalkulátorral megkeresheted a számodra elérhető legkedvezőbb lakáshitelt, ha pedig szeretnéd, szakértő segítségét kérheted a hitelügyintés lebonyolításához.
