Óriásit bukhatnak a lakásvásárlók a kifizetett foglalón! Mutatjuk, mit ne csinálj!

Ingatlanvásárlásnál általában a vételár 10 százalékát szokás foglalóként kifizetni előre, ami az eladónál marad, amennyiben visszatáncol a vevő, illetve ezt duplán kell visszafizetnie az eladónak, ha ő gondolná meg utólag magát. Egyre gyakoribb azonban, hogy amiatt hiúsul meg a tranzakció, mert a vevő nem kapja meg a remélt lakáshitelt. De mi lesz ilyenkor a foglalóval?

Az ingatlan adásvételek jellegzetes velejárója a foglaló, ennek kifizetésével a vevő kifejezi elkötelezettségét, hogy az ingatlant meg kívánja vásárolni. Amennyiben ugyanis meggondolja magát, vagy nem tudja kifizetni a szerződés szerinti vételár fennmaradó részét, akkor elveszíti ezt a pénzt. A vevő számára is biztosítékot jelent persze a foglaló, hiszen amennyiben az eladó farol ki az üzletből, akkor neki a foglaló összegének dupláját kell visszafizetnie a csalódott vevőnek. Mivel az összeg az eladónál van, természetesen a vevőnek lényegesen nehezebb ilyenkor hozzájutnia a szerződés szerint neki járó pénzhez, így előfordul, hogy végül bíróság tesz pontot az ügy végére.

Mekkora összegű legyen a foglaló?

Az, hogy van-e foglaló, kizárólag az eladó és a vevő közötti megállapodáson múlik, vagyis dönthetnek úgy, hogy eltekintenek tőle. De akár abban is megállapodhatnak, hogy az általánosnak számító 10 százalékos foglaló helyett többet, akár 20 százalékot fizet előre a vevő, ami rendszerint akkor fordul elő, amikor a vevőnek nagyon fontos az adott ingatlan, emiatt szeretne biztosra menni, hogy azt más nem happolja el előle.

Ha például egy 100 millió forint értékű ingatlanra 20 millió forint foglalót fizet ki valaki, akkor kicsi az esély arra, hogy másvalaki annyit ígérjen rá az ajánlatára, hogy az eladónak a foglaló visszafizetését követően is megérje visszatáncolni. Egyébként jogilag a foglaló duplájának visszafizetésével sem mentesül az eladó a szerződéses kötelezettsége alól, ilyenkor a vevő dönt, hogy elfogadja a pénzt, vagy tovább harcol. Ez igaz természetesen fordítva is: a vevő sem mentesül a vásárlási kötelezettsége alól automatikusan azzal, hogy lemond az általa kifizetett összegről.  

Kihez érkezzen a foglaló?

A vevő a foglalót készpénzben és átutalással egyaránt rendezheti, ez ugyancsak megállapodás kérdése. Vagyis nem igaz az a gyakori vélekedés, hogy ezt kizárólag készpénzben lehet megfizetni. A foglalót megkaphatja közvetlenül az eladó, de megállapodhatnak a felek úgy is, hogy ügyvédi letétbe helyezik. Ez utóbbi a vevőnek nagyobb biztonságot jelent, ám az eladó így később jut csak hozzá az összeghez, így például nem tud lefoglalózni belőle egy másik ingatlant. Emiatt ezt sok eladó nem támogatja, amit a vevő vagy elfogad, vagy másik ingatlan után néz.

Foglaló kifizetése ügyvéd nélkül?

Az ingatlan adásvételi szerződések esetében mindenképpen szükség van ügyvédi ellenjegyzésre, ám önmagában a foglaló kifizetéséhez, vagyis egy vételi ajánlathoz vagy vételi szándéknyilatkozathoz nincs szükség a közreműködésére. Ilyenkor történik az, hogy az ügyvédet már azzal keresik meg, hogy „lefoglalóztam egy ingatlant, kérem, készítse el az adásvételi szerződést”.

Ez azonban több szempontból is életveszélyes. Egyrészt az ügyvédnek nincs lehetősége a foglaló kifizetését megelőzően ellenőrizni például a tulajdoni viszonyokat és az esetleges terheket, pedig sok esetben éppen ekkor derülnek ki olyan információk, amelyek miatt végül meghiúsul az adásvétel.

A foglaló kifizetése előtt kell hitelező bankot választani!

Amennyiben valaki részben lakáshitellel vásárolna ingatlant, akkor az első lépés a finanszírozó bank kiválasztása kell hogy legyen. Az adásvételi szerződésben a hitelező bankot már fel kell tüntetni, ám az nem elég, ha ide egyszerűen csak beírjuk az általunk favorizált pénzintézetet, biztosra kell menni azt illetően, hogy az valóban hitelezni is fog bennünket. Mert, ha nem, akkor másik bank után kell néznünk, ez pedig a szerződés módosításával járhat. Egy ilyen procedúra miatt ráadásul könnyen ki is futhatunk a szerződésben rögzített fizetési határidőből, ami kötbér fizetésével járhat, vagyis plusz költségbe verjük magunkat.

Még komolyabb probléma, ha az adásvétel végül meg is hiúsul azért, mert a reméltnél kisebb összeget adnak a bankok, vagy kiderül, hogy nem vagyunk hitelképesek. Mindkettő egyre gyakoribb a Bankmonitor szakértőinek tapasztalatai szerint, ugyanis a bankok az energiaárak emelkedése miatt számos ágazatot óvatosabban hiteleznek, de a készpénzes és a külföldi jövedelem, vagy éppen a határozatan idejű munkaszerződés is okozhat nehézségeket. Az sem ritka, hogy valaki megfeledkezik egy korábbi kisösszegű, nem szerződés szerint fizetett hiteléről, amit a bank végül elengedett, ám ilyenkor további egy évig még passzív KHR-es státuszú lesz, ezen idő alatt pedig aligha számíthat banki hitelre. Éppen ezért bármilyen kérdés esetén célszerű előre ellenőrizni, hogy nem vagyunk-e esetleg rossz adósként nyilvántartva. Ezt egyébként bárki ingyen megteheti, a lehetőségekről itt írunk részletesen. 

Bármilyen okból lehetetlenüljön el azonban a hitelfelvétel, a kifizetett foglalót a vevő elveszíti, kivéve akkor, ha ezt kivételként kifejezetten belefoglalták a szerződésbe. Amíg azonban az eladóknak állt a zászló, és a vevők egymást taposták egy-egy jó árú ingatlanért, az eladók ezt jellemzően nem engedték megtenni.

Segíthet egy előzetes hitelbírálat

Érdemes már a lakáskeresést megelőzően ellenőrizni a hitelképességünket, illetve azt, hogy melyik bank adja számunkra aktuálisan a legkedvezőbb ajánlatot. A befutó pénzintézettől azután kérhetünk úgynevezett előzetes hitelbírálatot, amikor megnézik, hogy a jövedelmünk alapján mekkora összegű hitelre számíthatunk. Egy esetleges KHR-es múlt itt azonnal kiderül, mint ahogy az is, ha a jövedelmünk valamiért nem, vagy csak korlátozottan hitelezhető.