Rekordszámú eladás, csökkenő kínálat és 14%-os éves drágulás – 2025 első negyedéve a budapesti újlakáspiacon látványos árhullámot hozott. Folytatódhat a rohamtempó? Hogyan hat a jelenlegi helyzet az új lakás vásárlást fontolgatók számára? Milyen lehetőségek vannak a finanszírozásban?
Értékesítési rekord: mit jelent a 2790 eladott új lakás?
2025 első három hónapjában 2790 újépítésű lakást értékesítettek Budapesten a Magyar Nemzeti Bank adatai alapján. Ez nemcsak az előző negyedévi kimagasló számokat múlja felül 11 százalékkal, de éves szinten több mint kétszeres – 114 százalékos – növekedést jelent. A főváros újlakáspiaca tehát nem lassul, épp ellenkezőleg: újabb rekordot dönt.
De miért csökken a szabad kínálat, ha bővül az építés? A számok mögött meglepő összefüggés rejtőzik: miközben országszerte 21,6 ezer, Budapesten pedig 15,1 ezer új lakás állt építés alatt 2025 elején, a szabad újlakás-kínálat mégis csökkent. Jelenleg 5840 megvásárolható új lakás maradt a fővárosban – ez 11 százalékos éves visszaesést jelent. A kereslet tehát elnyeli a kínálatot.
Hirdetés
Hirdetés
Mi állhat a brutális áremelkedés mögött?
A kereslet élénkülése önmagában nem magyarázza a 14 százalékos éves drágulást. A fővárosban 1,68 millió forintra nőtt az átlagos négyzetméterár, és az eladások során minden harmadik lakást újraáraztak – ezek 83 százalékánál emelkedett az ár. Az infláció felett növekvő munkaerőköltségek és a beruházási bizonytalanság szintén felfelé tolják az árakat.
Nem mellesleg az állampapírokból kiáramló összegből mintegy 300 milliárd Ft is az új lakások piacán csapódott le, ami szintén jelentősen hozzájárulhatott az árak és a kereslet növekedéséhez.
Mindemellett a lakáspiaci árak mögött összetett, soktényezős dinamika húzódik meg. A Bankmonitor elemzése szerint az árváltozásokat a kamatszintek, az infláció mértéke, a szabályozási környezet (pl. áfa, illeték), az elérhető támogatások, a fejlesztési volumen és a kivitelezői kapacitások egyaránt érdemben befolyásolják. Ugyanígy fontos szerep jut a demográfiai trendeknek, a bérszintek alakulásának, valamint a lakáspiac várakozásokhoz való alkalmazkodóképességének is.
Ez azt jelenti, hogy nem egyetlen okról beszélhetünk, hanem egy olyan rendszerről, ahol egymással összefüggő hatások alakítják ki a végső árat – és ahol egy-egy elem változása (például a hitelezési feltételek lazítása) azonnali áremelkedéshez vezethet.
Ráadásul az elmúlt hónapokban már nemcsak az volt jellemző, hogy nehéz volt engedményt elérni a lakások árából – egyes lakásoknál valóságos licitháború alakult ki. Egyre több olyan vásárlói helyzet áll elő, ahol a vevők túllicitálják egymást a jobb elhelyezkedésű, népszerű projektekben található lakásokért. Ez tovább szűkíti a kínálatot és még inkább hajtja az árakat.
Mi segíthet? Támogatások, kedvezmények új lakóingatlanokra
Az állam több eszközzel is támogatja az új lakások vásárlását – különösen azoknak, akik első otthonukat szerzik meg vagy családalapításban gondolkodnak. A legfontosabb lehetőségek:
- CSOK Plusz: 2024-től a Családi Otthonteremtési Kedvezmény új struktúrában igényelhető támogatás mind használt, mind új lakás vásárlására, gyerekvállaláshoz kötötten.
- Illetékmentesség: új lakásoknál akár teljes mentesség is elérhető, ha megfelelünk a feltételeknek.
- Kedvezményes lakáshitelek: banki partnereknél elérhetők fix, alacsonyabb kamatozású hitelek támogatott konstrukcióval.
- Önerő-kedvezmény lehetősége: akár 10% önerő is elegendő lehet a hitel felvételéhez, ami különösen fontossá válik a dráguló piacon.
Lakásvásárlás előtt állsz? Most a gyorsaság döntő lehet
A lakáspiacon ismét olyan időszak köszöntött be, mint 2018-ban vagy 2021-ben: aki késlekedik, lemaradhat. A jó árú, jó állapotú, jó helyen lévő ingatlanokra főleg Budapesten hamar lecsapnak – gyakran a hirdetési ár fölött is.
- Ne halogasd a megtekintést: ha egy lakás megtetszik, ne várj hétvégéig: szervezd le mielőbb a második körös bejárást is – lehetőleg szakértői kísérettel. Társasházaknál a közös képviselővel is érdemes egyeztetni a közösség pénzügyeiről és terveiről.
- Ha minden rendben, ne habozz! Sokszor pár óra alatt elkel a legjobb ingatlan – különösen most, amikor a vevők közti verseny kiélezett.
- Kérj banki előminősítést vagy hitelígérvényt. Ez nemcsak a hitelképességedet igazolja, hanem azt is, hogy kész vagy a vásárlásra – és még a készpénzes vevőkkel is versenyre kelhetsz vele.
Lakáshitel kalkulátorral kiszámolhatod, elérhető-e számodra az álomotthon
Az árak alakulása és a fokozódó verseny miatt egy új otthon finanszírozása komolyabb előkészületet igényel. A lakáshitel kalkulátor segít megtalálni a személyre szabott konstrukciókat.
