Minden adott ma Magyarországon ahhoz, hogy az ingatlanpiac tovább dübörögjön. Valószínűleg sokan aggódva figyelik az eseményeket, mert az éppen felvett gyermekük számára nehéz vagy csak nagyon drágán lehet albérletet találni. Pedig, ha egy kisebb önerővel már rendelkezünk, akkor a lakásvásárlás lehet a jó stratégia. Az a biztos, ha legalább a lakás árának a felét nem hitelből kell előteremtenünk. De a gyűjtésünk szerint már akár 25%-os önerő mellett is megérheti lakást venni, ha csak az albérleti díjakat és a hitel törlesztő-részletét vesszük alapul.
Kevés olyan forró téma van ma Magyarországon, mint az ingatlan. Gyakorlatilag, aki él és mozog valamilyen formában biztosan belefut az ingatlan befektetés témakörébe. Teljesen érthető a jelenség, hiszen minden adott a felfutáshoz:
- egyre jobbak a kilátások a munkahelyet és jövedelmet illetően
- támogatóak a kormányzati intézkedések (például CSOK)
- a külföldi érdeklődés is megjelent a hazai lakások iránt
- beindult a hitelfelvétel, az első félévben 210 milliárd forintnyi lakáshitelt vett fel a lakosság
- alig kapunk valamit a megtakarításunkra, a betétek jellemzően 1% alatti kamatot fizetnek
- a forint lakáshitelek hihetetlenül olcsók, éven belüli kamatperiódusnál (= gyorsan változó törlesztő-részlet) már 4% alatti a THM
- az albérleti díjak is felfelé ívelnek, a számításaink szerint adózás előtt 6,5-10 százalékos hozam elvárható
- az ingatlanok ára igaz nagyobb emelkedésnek indult, de még mindig van tér felfelé
Hirdetés
Hirdetés
Miért vennék ki albérletet, ha meg is vehetjük rögtön a lakást?
Több oldalról is körbejártuk már a témát, azt éppen egy korábbi cikkünkben bizonyítottuk be, hogy miért is olyan vonzó a befektetési ingatlanvásárlás. Most viszont azoknak próbálunk fogódzót adni, akiknek a dilemmájuk a következő: a szülővárostól messze kerülő gyermeküknek a lakhatását kívánnák megoldani, de ilyen albérletárak mellett elgondolkoztak a lakásvásárláson. A kockázatokat persze nem hagyhatjuk figyelmen kívül, de talán soha nem volt ennyire kedvező a csillagállás a kérdés eldöntéséhez.
Az tiszta sor, hogy ha lehetőségünk van rá, akkor jobb még hitelből is megvásárolni egy lakást, mint bérelni, hiszen előbbi esetben saját vagyonunkat gyarapítjuk, míg utóbbival egy idegenét. Nem mindegy viszont, hogy a matek hogy jön ki, és például miként viszonyul egymáshoz az albérleti díj és a havi törlesztő-részlet. A leglényegesebb számunkra, hogy olyan feltételeket teremtsünk, hogy az éppen aktuális bérleti díjakhoz képest olcsóbban ússzuk meg a törlesztőt, mert akkor az idő nekünk dolgozik és érdemes belevágni a vételbe.
A kérdés eldöntéséhez azt tettük fel, hogy 20 millió forintos hitelre, 10 éves futamidő mellett mekkora törlesztőt fizetünk. Ehhez megnéztük, hogy a 10 éves kamatfixálás esetén mekkora THM-et kell fizetni, a keresőnk alapján az öt legalacsonyabb konstrukció átlaga 6,3%-volt. Különböző önerők esetén adódik a havi törlesztő. Például 20% esetében 180 ezer forint körüli havi kiadással számolhatunk, míg 50%-os önerőnél már csak 110 ezer forint körülivel. Mint említettük a hitelfelvételhez most nagyon jó kondíciók társulnak, ha bevállaljuk a kockázatot és a 6 havi kamatperiódust, akkor 10 millió forintot utóbbi esetében már 100 ezer forintért felvehetnénk.
Igen ám, de ez csak az egyik oldal, még a bérleti díjat is ismernünk kell ahhoz, hogy véleményt tudjunk alkotni. Csak a példa kedvéért, ha egy 20 millió forintos lakást szemeltünk ki, és 6,5%-os hozamot várnánk el tőle, akkor havi alapon 110 ezer forint körüli összegért vehetnénk ki. Ha a két oldalt közös nevezőre hozzuk, akkor az jön ki, hogy körülbelül 50%-os önerőre (10 millió forintra) van szükség, hogy számunkra kedvező legyen a felállás és megérje hitelt felvenni.
Mikor lépjünk a tettek mezejére?
A számításainkból is látszik, hogy nem mindenki számára jön ki havi alapon olcsóbban a törlesztő-részlet, mint az albérleti díj. Alapesetben azt mondhatjuk, hogy ha a kinézett lakás árának legalább a felének megfelelő összeggel már rendelkezünk, és csak a maradék maximum 50%–ot kell hitelből fedezni, akkor mindenképpen olcsóbb a lakásvásárlás.
Akinek nem lenne meg az 50%-os önereje, annak sem kell feladnia a keresést, hiszen több módszer is van arra, hogy jól jöjjön ki számunkra a lépés. Egyrészt megtehetjük, hogy olyan területen nézünk lakást, ahol jobban elszálltak az albérletek árai, hiszen ekkor a viszonyítási alap is más lehet, mint amivel mi számoltunk. A mi példánknál maradva, ha valamiért egy 20 milliós lakást nem 6,5%-os, hanem 10%-os hozam mellett adnának ki nekünk, tehát elkérhetnének közel 170 ezer forintot havonta, akkor máris 25%-os önerő is elégséges lesz az ábránk alapján.
Azon is elgondolkozhatunk, hogy olyan lakást vásárolunk, amiből egy szobát vagy lakrészt kiadunk albérletbe. De ott van még az is, ha több család összeáll, és közösen vesznek lakást, hogy a gyerekeiknek ne kelljen albérletbe menniük. Persze ezekben az esetekben kompromisszumot szükségszerű hoznunk, de adódhat olyan helyzet, amikor ez is jobb, mint a magasabb albérletárakat kifizetni.
Másrészt kellő odafigyeléssel a hitelek kondícióit is úgy tudjuk megváltoztatni, hogy az számunkra kedvező legyen. Már önmagában azzal tudunk lefaragni a törlesztő-részletből, ha alacsonyabb THM-mel rendelkező hitel veszünk fel. 10 éves futamidő esetén az olcsóbb hitelnél (6 hónapos kamatperiódus) a matek már 47%-os önerő mellett kijön, míg a drágábbnál (10 éves kamatperiódus) 52%-ot kell előteremteni. Bár nem olyan nagyon nagy a különbség, hogy ne érje meg a fix törlesztő-részletet választani, főleg mert egy évtizeden belül bőven megtérülhet az elsőre magasabbnak tűnő törlesztő-részlet.
Sokat nyom a latba, hogy a hitel visszafizetésére mennyi időnk van, mert hosszabb futamidőnél a havi törlesztő is csökken, bár a végső összesítésnél arányaiban is több kamatot szükséges kifizetnünk. A példánk szerint, ha 10 év helyett 15 éves futamidőt választunk, akkor 4%-os THM mellett már elegendő 25 százalék körüli önerővel rendelkeznünk, míg a 6,3%-os THM-nél 37%-os önerő mellett már a javunkra fordul a mérleg nyelve.
