Érdekes tendenciát láthatunk a magyar lakáspiacon, ugyanis a koronavírus hazai megjelenése utáni bezuhanás után jelentősen megélénkült az eladó lakások és házak iránti érdeklődés az interneten. A Google Trends statisztikái szerint azonban a nyaralók most kevesebb figyelmet kapnak. De mire kell most mindenképpen odafigyelnie annak, aki lakáshitelből vásárolna.
Elképesztő ralit láthattunk a korábbi években, hiszen a KSH adatai szerint 2018-ra csaknem megduplázódott a budapesti lakások átlagos négyzetméterára 2006-hoz képest, ám a belvárosban és a lakótelepek esetében a triplázás, sőt egyes utcákban a négyszereződés sem volt ritka. A nagyvárosok közül Debrecen, Győr, Szeged és Pécs drágult még jelentősen. Bár 2019-ben már mindenki a túlfűtöttség jeleit vélte felfedezni, a főváros és a nagyvárosok mégis tovább drágultak, köszönhetően a folyamatosan bővülő családtámogatásoknak (csok, Babaváró hitel, gyermekek után járó jelzáloghitel-csökkentés) és a turizmus pörgésének, hiszen Budapest belvárosában a rövidtávú lakáskiadásra egész iparág épült.
Az elképesztő mértékű drágulás azonban sokak számára elérhetetlenné tette a saját tulajdonú ingatlant, mert hiába volt akár két átlagos vagy annál jobban kereső családtag, a minimálisan szükséges önerő előteremtése rendkívül nehéz volt. A bankok maximum a vételár 80%-áig hitelezhetik a megvásárolni kívánt ingatlanokat, ami tavaly már inkább 70% volt a gyakorlatban, így egy 40 millió Ft-os lakás vagy ház megvételéhez 12-16 millió Ft önerőre volt szükség. Hiába rendelkeztek tehát sokan jól hitelezhető jövedelemmel, az önerő megugorhatatlan akadályt jelentett.
Most új helyzet állt elő:
- A befektetők jelentős része 2020-ra elpártolt a lakóingatlanoktól, jelentős áremelkedés nélkül ugyanis az ingatlanokkal elérhető hozam már a Magyar Állampapír Plusz átlagos hozamát sem éri el.
- A magas árak miatt elolvadt a fizetőképes kereslet jelentős része, így kezdett a piacon patthelyzet kialakulni, amikor az eladók tartják az árat, a vevők pedig kivárnak.
- A koronavírus veszélyhelyzet miatt a turizmus teljes egészében leállt, így Budapesten a belvárosi ingatlanok turisztikai célú kiadhatósága egyik pillanatról a másikra ellehetetlenült. Azok a tulajdonosok, akik hitelből vásároltak – és a befolyó bevételből fizették a havi törlesztőket – emiatt hamar fizetési nehézségekkel szembesültek. Az ilyen lakások egy része hamar megjelent az albérleti piacon, bár ez a szállásszolgáltatásnál szerényebb bevételt jelent.
- A gazdaság leállása miatt mára százezrek veszítették el a munkájukat, de sokan vannak fizetés nélküli szabadságon, vagy kénytelenek elfogadni jövedelmük csökkentését. Emiatt a fizetőképes kereslet jelentősen lecsökkent. Az iskolák bezárása is kihat az albérleti piacra, sok tanuló ugyanis nem tartja fent az albérletét, hiszen egyáltalán nem biztos, hogy őszig lesz még egyáltalán egyetem.
- A veszélyhelyzet gazdasági következményei miatt a bankok óvatosabbak lettek: nehezen vagy egyáltalán nem juthatnak most lakáshitelhez a válsággal leginkább érintett ágazatokban – turizmus, vendéglátás stb. – dolgozók, az egyéni vállalkozók, az egyéni vállalkozók alkalmazottai, a katás vállalkozók, vagy éppen a külföldi jövedelemmel rendelkezők.
Hirdetés
Hirdetés
Sokan keresnek most lakást
Az előbbiek miatt várható az ingatlanok árának csökkenése, ám hogy ez nem azonnal, és nem mindenütt azonos mértékben fog megtörténni. A bankok például már óvatosabbak, így a vételár csak 50-70%-áig hiteleznek, hogy egy esetleges árcsökkenés hatására se olvadjon el a hitel mögött a fedezet. A jelenlegi helyzetben sok olyan kezdett érdeklődni az ingatlanvásárlás iránt, akit korábban a magas árak elrettentettek. Egyelőre inkább puhatolózásról beszélhetünk, hiszen egy adásvételi tranzakció átfutási ideje akár 2-4 hónap is lehet, ám az nyilvánvaló, hogy a Google-ban ismét többen keresnek az „eladó lakás”, az „eldó ház” és az „eladó ingatlan” kifejezésekre. (A Google Trends nem keresési mennyiséget, hanem arányokat mutat, hogy a különböző keresőkifejezések forgalma miként alakult időben egymáshoz képest.)
Ezért most fokozottan fontos betartani néhány fontos szabályt a lakásvásárlással kapcsolatban:
- Nem szabad lefoglalózni úgy egy ingatlant, hogy előtte nem választottuk ki a finanszírozó bankot, és nem tájékozódtunk a feltételekről (jövedelem hitelezhetősége, hitelezhetőség aránya).
- A Bankmonitor.hu hitelszakértőinek tapasztalatai szerint mind többször fordul elő, hogy a bankok a vételárnál kevesebbre értékelik az adott ingatlant, emiatt kevesebb hitelt is adnak rá, így a várnál több önerő bevonása szükséges.
- Az adásvételi szerződésben érdemes 3-4 hónapos fizetési határidőt kikötni, illetve a koronavírus vészhelyzet miatti meghiúsulást vis major-ként belevenni.
- A bankok lakáshitel kamati nagyon különbözőek, ezért érdemes azokat megversenyeztetni egymással: Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátor 13 bank hiteleit hasonlítja össze jól átlátható módon. A tét nem kicsi, egy 20 évre felvett 10 millió Ft-os lakáshitel setében több millió forint a különbség a legkedvezőbb és a legdrágább ajánlat között.
- Az alkura most sokkal több tér nyílik, mint akár csak pár hónapja, ezért érdemes nem szívbajosnak lenni.
- Érdemes alaposan tájékozódni a szóba jöhető lakástámogatási lehetőségekről (Babaváró, csok), hiszen ezek önerőként is használhatók.
- Fontos konzervatívan megtervezni a lakáshitelt, és felkészülni például akár a magasabb önerő előteremtésére is, nehogy ezen múljon az adásvétel. Arról, hogy a Babaváró, a csok vagy éppen egy személyi kölcsön hogyan használható önerőként, arról itt olvashatsz.
