Szuperolcsó lakáshitel a szomszédban – Megnéztük, mit kell hozzá tennünk!

Bécs évek óta büszkélkedhet a világ legélhetőbb városa címmel, nem véletlen, hogy sok magyar vette célba nyugati szomszédunkat. A magasabb bér bőven kárpótol a nagyobb ingatlanárakért, és a bankok által elérhető lakáshitelek is nagyon csábítóak. Az összehasonlítás kedvéért fele akkora THM mellett vehetünk fel hosszú távon biztonságos hitelt, az induló törlesztő pedig negyedével alacsonyabb. Mint később kiderül, sok tekintetben megengedőbb a szabályozás, bár a járulékos költségekre nem árt figyelni.

Mekkora az átlagkereset és ehhez képest a lakásárak?

Nem véletlen, hogy sok magyar dolgozik Ausztriában, és itt nem csak a nyugati országrészben, a határhoz közel élőkre gondolunk, akik rendszeresen ingáznak. Kétségtelenül, az egyik fő motiváció a jobb életkörülmények. Mint kiderül, jobbak az esélyeink a jövedelmek alapján lakáshoz jutni, mint itthon.

Ha megnézzük, akkor az átlagos medián jövedelem 2016-ban 2124 euró volt Ausztriában, míg nálunk 570 euró. Másként fogalmazva, az emberek fele nyugati szomszédunknál 660 ezer forint felett keresett, míg nálunk a nettó kereset mediánja 180 ezer forint körül volt. Ráadásul az osztrákoknál sok esetben van 13. és 14. havi fizetés is (nyáron és karácsonykor), ami a kedvezőbb adókulcs miatt azt jelenti, hogy 12 hónapra 14,5 havi bért kapnak.

A négyzetméterárakat illetően nagy eltérések vannak, viszont az átlagos értékeket illetően azért jól megbecsülhetőek az ingatlanárak. A használt lakások esetében a négyzetméterár 600 ezer és 1,1 millió (2000-3500 euró) között ingadozik, míg az új építésűeknél 1,1-1,4 millió (3000-4500 euró) között. Persze előfordulhatnak a fővárosban olyan drága kerületek, ahol 4-5 millió forintot, avagy akár annál többet kell adni egy négyzetméterért, de nem ez az összehasonlítási alap.

Milyen megkötések vannak a hitelfelvételnél?

Ausztria is tagja az Európai Uniónak, így a hitelezésre vonatkozó általános előírásokat és irányelveket természetesen ők is betartják. Alapvetően hasonló a banki gyakorlat ahhoz, mint amivel itthon találkozhatunk, annyi különbséggel, hogy kint megengedőbb a szabályozás. Ami érthető is annak fényében, hogy hozzánk képest négyszer akkora jövedelem mellett kell körülbelül dupla akkora ingatlanárat megfizetni.

Magyarországon a devizahiteles problémák miatt tartották szükségesnek mind a törlesztőrészletre, mind a lakás értékéhez képest csak meghatározott korlát erejéig hitelezni. Míg nálunk kötelezően betartandó szabályok is vannak (maximum 80%-os ingatlan terhelhetőség, jövedelem arányában legfeljebb 50-60%-os törlesztő), addig az osztrákoknál inkább iránymutatás van, számszerűsített mutatóknak nem kell megfelelni, azt a bank saját hitelezési stratégiájára bízzák.

Csak kismértékben tér el a hitelminősítésnél alkalmazott gyakorlat a hazaitól, nyilvánvalóan ott is nagy hangsúlyt fektetnek arra, hogy felderítsék, milyen a hitelfelvevő jövedelmi helyzete. Az átlagos jövedelmi viszonyok fényében a háztartásoknak nem jelent akkora terhet a törlesztő kifizetése, ezért nagyobb vagy jobb helyen fekvő ingatlant is megengedhetnek maguknak.

Az ingatlan a forgalmi értékéhez képest átlagosan 60-70%-ig terhelik odakint, viszont előfordul az is, hogy engedik a nulla önerő melletti lakásvásárlást. A kritikus pont Ausztriában – hozzánk hasonlóan-, hogy a bankok a hitel összegéhez képest 10-30%-kal magasabb értékben is bejegyezhetnek jelzálogjogot. Mindezt azt vonja maga után, hogy ha arányaiban sok hitelre lenne szükségünk, akkor nem lesz elegendő egy ingatlan fedezetként.

A megengedőbb szabályozás következménye, hogy a hitelezhető jövedelem a törvény alapján 800 euró, de inkább a banki gyakorlat szerint 1000-1100 euró. Ausztriában nincs kötelező minimálbér, de a hazai viszonyokhoz képest körülbelül kétszeres jövedelmet várnak el. Aki kiszorul a hitelfelvételből, az választhat kint is lakás-előtakarékosságot, esetleg kisebb kiadással megvehet olyan bérleti jogot, ami a piacihoz képest jóval olcsóbb albérleti díj melletti lakhatást biztosít.

Nézd meg a kalkulátorunkkal, hogy melyik számodra a legkedvezőbb lakáshitel!

Mekkora kamattal kaphatok hitelt, mire kell számítani?

Hitelfelvételnél a legnagyobb költséget a hitelkamat jelenti, és ez az, ami alapvetően behatárolja a lehetőségeinket a jövedelmünk után. Ausztriában nagyon kényelmes helyzetben érezhetjük magunkat, ugyanis olcsók a lakáshitelek és nincs nagy eltérés közöttük. A hitelkamat a jegybank adatai szerint éven belüli kamatváltozás esetén átlagosan 1,8%-os, míg 10 év feletti kamatrögzítés esetén 2,2%. Csak összehasonlításul nálunk mindez rendre 3,4% és 5,4% az újonnan felvett hiteleknél.

Az egyik következménye ennek az, hogy jóval alacsonyabb (akár 25%-kal) alacsonyabb lehet az induló törlesztőrészlet ugyanolyan feltételek esetén, csak az alacsonyabb hitelkamat mellett. Másrészt, egyedülálló lehetőséget kaphatunk arra, hogy akár évtizedekre előre rögzítsük a hitelünk kamatát és így a törlesztőrészletet. Ez utóbbi is kivételesen fontos tényező, különösen úgy, hogy kint is már felhívják a figyelmet az emelkedő kamatkörnyezetre.

Számtalan okkal magyarázható az eltérés a két ország között, többek között ott van:

• kevésbé kockázatos adósnak számítanak a hitelfelvevők, jobb az ügyfélportfólió minősége
• a bankszektor működése hatékonyabb, költségei arányaiban kisebbek
• a tulajdonosok által elvárt jövedelmezőség is alacsonyabb lehet
• az országkockázat kisebb
• az eurózónában a jegybank negatív kamatot alkalmaz, vagyis nagyon olcsón jutnak forráshoz igény esetén a bankok

A Bankmonitor egy teljesen új formátumú hírlevelet indít útjára Ca$hMester címmel. Ha szeretnél gyorsan, praktikus információkhoz hozzájutni hetente egyszer, amiből forintosítható hasznod származhat, akkor regisztrálj. Megéri!

Milyen egyéb költségek merülnek fel?

Tavaly nyáron készült egy átfogó elemzés az ausztriai lakáshitel kondíciókról, amelyből mi kiragadtunk egy példát, hogy bemutathassuk, milyen költségekkel számolhatunk. Fontos megjegyezni, hogy itt most csak a hitelfelvételhez kapcsolódó díjak kerülnek feltüntetésre. Ehhez képest még számtalan egyéb költséggel kell kalkulálnunk, ami viszont magához az ingatlan megvásárolásához köthető (ingatlanügynök díja, ingatlanszerzési illeték, tulajdoni lap bejegyzés, ügyvédi költség, stb…).

A példában itthoni szemmel nézve meglehetősen magas hitelösszeg szerepel, viszont a kinti ingatlanárakat nézve ez korántsem számít olyan egyedinek. Érdemes inkább az arányokat nézni, jól láthatóan a felvett hitel összegének közel 4% mehet el különböző költségekre. Ezeken belül a legnagyobb a kezelési költség lehet, de a jelzálog bejegyzésének díja is meglehetősen magas a hazai viszonyokkal összehasonlítva.