TISZA 2/3: mi várható a lakáspiacon most és hosszú távon?

Kétharmados, rendkívül erős győzelmet ért el a Tisza a 2026-os választásokon. Gyökeres változások következhetnek Magyarországon, melyek közül most a párt lakhatási programját tekintjük át annak rövid és hosszú távú várható hatásaival.

Kiindulópont: lakhatási válság van

A lakhatási válság nemzetközileg elfogadott definíciója: olyan környezet, ahol az emberek jelentős részének a jövedelme több, mint 30%-át kell/kellene lakhatásra fordítania azon a településen, ahol lakik/lakni szeretne. A lakhatási kiadások ezen definícióban magukba foglalják a bérleti díjat, vagy lakáshitel törlesztő részletet is.

Magyarországon a legközvetlenebb lakhatási válságot jelző mutató, hogy már 2024-ben a lakáshitelfelvevők 54%-a a társadalom legtöbbet kereső 20%-ából került ki. Lefordítva: azok tudtak érdemben lakáshitelt felvenni és ingatlant vásárolni, akik masszívan átlag feletti jövedelemmel rendelkeztek.

Tisza lakáspolitika 1. – rövid távú tényezők

Rövidített idézetek a párt programjából:

• Kiszámítható, transzparens, biztonságos magán- és közösségi bérlakáspiacot teremtünk, ahol a kínálati és keresleti oldalon is stabil feltételek és előre kalkulálható hozamok biztosítják a fenntarthatóságot.
• A hosszú és rövid távú lakáskiadásra is új törvényi és szabályozási rendszert alakítunk ki a spekuláció visszaszorítása érdekében.
• Kifehérítjük a hosszú távú lakásbérleti piacot és megfizethetőbbé tesszük a bérlakásokat: az új, hosszú távú bérbeadók számára adókedvezményekkel ösztönözzük az üresen álló lakóingatlanok hasznosítását, ezzel is növelve a kínálatot.
• Kötelező regisztrációt és egységes formaszerződéseket vezetünk be a magánbérleti piacon, valamint kedvezményes áfakulccsal segítjük a vállalkozói bérlakásszektor megerősödését.

A magyar bérleti piac újra szabályozása egy olyan környezetben indulhat meg, ahol már egyébként is rendkívül alacsony a bérleti hozam. Az állampapírral elérhető 7%-os hozammal szemben ma egy budapesti lakás ennek felét 3,5%-ot hozza.

A fentebb leírt programelemek elkerülhetetlen következménye, hogy a jelenleg bérbeadott ingatlanok egy érdemi részénél (nem hivatalos, adófizetés nélküli bérbeadás) hozamcsökkenést eredményez (igaz, ebben a szegmensben ma 3,5%-nál nagyobb a hozam valamivel).

Egyelőre – természetesen – nem látható, hogyan és mikor történik majd meg ezen programelemek gyakorlatba történő átültetése. Egyelőre csupán annyi biztos, hogy ezen tényezők (szemben a következő pontban tárgyalt elemekkel) akár rövid távon is hathatnak az ingatlanpiac kínálati oldalára.

Félreértések elkerülése végett: várakozásunk szerint mindez inkább árnövekedést lassító, esetleg stagnálást eredményező hatású lehet és nem várható, hogy árcsökkenést eredményezzen a lakáspiacon.

A bizalmi faktor: pozitív

A magyar gazdaság több dimenzióban is bizalomhiányos állapotot mutat(ott). A lakáspiacon is érezhető volt – a tavaly őszi, 3%-os Otthon Start által okozott masszív felfutást követően – a választásokhoz kapcsolódó, ország jövőjével összefüggő bizonytalanság. Ahogy azt az EUR/HUF árfolyam is jelzi, a bizalmi tényező pozitív irányba lendül ki.

Tisza lakáspolitika 2. – hosszú távú tényezők

A lakásépítések érdemi emelkedését csak hosszú távon lehet elérni. Egy-egy jelentősebb társasházépítési projekt átfutási ideje (telek kiválasztása – tervezés – engedélyeztetés – építés) 3 év. Egy éven belül látványos változást elérni a lakásépítésekben lehetetlen. (Ezt a képet némileg árnyalja, hogy az Otthon Start program – egyetlen – pozitív hatásaként a tervezett projektek számának növekedése már megindult.)

A Tisza programjának főbb pontjai (hosszú távú lakáskínálat vonatkozásában) – tömörített idézetek:

• Megduplázzuk a lakásépítések számát.
• Országos szociális és piaci alapú bérlakásépítési és lakásszövetkezeti programot indítunk, több tízezer új bérlakást építünk.
• A fiatalok számára legalább 50%-kal növeljük a rendelkezésre álló kollégiumi férőhelyek számát.
• Szolgálati lakások fejlesztésével támogatjuk a hiányszakmákban dolgozó közalkalmazottak munkahelyhez közeli lakhatását.
• A nyugdíjasok számára 20 ezer új férőhelyet létesítünk korszerű idősotthonokban.
• Állami felújítási programot indítunk a komfort nélküli és félkomfortos ingatlanok teljes körű felújítására.

Ezen programelemek megvalósításának módja egyelőre egyáltalán nem ismert. A program több pontja is érdemi költségvetési kiadást vonhat magával, miközben a költségvetés aktuális helyzete igencsak kedvezőtlen (2026 első negyedévében az egész éves hiány 80%-át már elérte az állami büdzsé).

A kínálati oldal (építkezések) változása ma nem előrejelezhető sem idő, sem mennyiségi dimenziókban, mely egyet jelent azzal, hogy a programnak a lakáspiaci árakra gyakorolt hatása sem becsülhető.