Az állampapír egyeduralma megszűnni látszik: havi rendszerességű megtakarítás esetén a jelenleg elérhető legjobb lakástakarék-konstrukciót választva 8 éves időtávon közel dupla akkora nyereségre tehetünk szert, mint az inflációkövető állampapírral. Ez egy havi 50 ezer forintos megtakarításnál kb. 709 ezer forint többlethozamot takar. Most részletesen bemutatjuk, milyen számítások állnak ennek az eredménynek a hátterében.
A rendkívül népszerű lakástakarékpénztárak állami támogatásának megszüntetése után bő 4 évvel ismét életre kelt a piac: 2023-ban két bank is újraindította a lakástakarék-üzletágát. A lakástakarékok által kínált megtakarítási lehetőség az állampapírok kamatozásának több körös módosítása után igen vonzóvá vált, a Bankmonitor számításai szerint 4 és 8 éves időtávon már az inflációkövető Prémium Magyar Állampapírnál is jobb megtérüléssel kecsegtet.
Hirdetés
Hirdetés
Lakástakarék 2.0 – 30% állami támogatás helyett 30% kamatbónusz
A piacon elérhető lakástakarékok közös tulajdonsága, hogy havi rendszerességű megtakarításra adnak lehetőséget, az elhelyezett betétekre pedig akár 30%-os, azaz az egykori állami támogatással megegyező mértékű egyszeri kamatbónuszt/prémiumot fizetnek. (A 30 százalékos kamatbónusz csak a befizetésekre vonatkozik, tehát nem összekeverendő a tőkearányos hozammal.) Utólagos lakáscél-igazolási kötelezettség – állami szerepvállalás hiányában – nincs, de a felhalmozott megtakarítás felvételekor nyilatkozni kell a lakáscélú felhasználásról. A megtakarítási időszak végén limitált összegű lakáshitel felvételére is lehetőség nyílik, előre ismert mértékű kamattal, amely a futamidő lejártának időpontjában akár jelentősen is eltérhet (ideális esetben lefelé) az aktuális piaci kamatszintektől.
Mekkora nyereséget lehet elérni a lakástakarékkal?
A Bankmonitor 2023-as tapasztalatai alapján az újonnan kötött lakástakarék-szerződések 90 százaléka a lehető legmagasabb, havi 50 ezer forintos megtakarítás vállalásával jön létre. Ekkora befizetés esetén a jelenleg elérhető legkedvezőbb LTP 4 éves futamidőre akár 6,22%-os, míg 8 éves futamidőre akár 6,14%-os éves megtérülést (EBKM, egységesített betéti kamatláb mutató) biztosít. Ehhez nagymértékben hozzájárul, hogy a maximális összegű szerződéseknél automatikusan elengedik a számlanyitási díjat, amely egyéb esetben a szerződéses összeg 1 százaléka lenne.
Ezek a hozamok első ránézésre talán nem tűnnek kiemelkedőnek, hiszen a mostani rekordmagas inflációs időszakban hozzászoktunk a bőven kétszámjegyű ajánlatokhoz. De ne felejtsük el, hogy a kamatszintek mérséklődő pályára álltak: az aktuálisan elérhető inflációkövető állampapír a jelenlegi előrejelzések alapján utoljára 2025. januárjában fog 10% feletti kamatot fizetni, azt követően pedig lényegesen alacsonyabb kifizetésekre számíthatunk. Ezzel szemben a szóban forgó LTP segítségével 4-8 évre is rögzíthető a 6% fölötti évesített nyereség, így végül 8 éves időtávon a lakástakarék akár 90 százalékkal több pénzt tehet a megtakarítók zsebébe, mint egy hasonló módon megvalósított, rendszeres állampapír-befektetés.
De hogyan jönnek ki ezek az eredmények?
A lakáscélra előtakarékoskodók jelen helyzetben több alternatíva közül is választhatnak. Kézenfekvő opció lehet az LTP, de az első másfél évben összehasonlíthatatlanul magasabb kamatot kínál a Prémium Magyar Állampapír. A népszerű inflációkövető kötvény 2023. szeptember és 2024. január között 14,75%-os éves kamatot (14,5%-os infláció felett 0,25 százalékpont kamatprémium) fizet. A későbbi kamatok előrejelzéséhez a pártatlanság érdekében a Magyar Nemzeti Bank inflációs várakozásaiból indultunk ki.
A legfrissebb jegybanki prognózis alapján a következő években az alábbiak szerint nőhetnek a fogyasztói árak:
- 2023: 16,5%-18,5%
- 2024: 3,5%-5,5%
- 2025: 2,5%-3,5%
A Prémium Magyar Állampapír várható kamatainak meghatározásához a sávok közepével számoltunk. Ha beigazolódnak az MNB előrejelzései, akkor a 2024. januárban kezdődő kamatperiódusban évi 17,75% lehet a kötvény kamata, majd egy évig 4,75%-os kamatra számíthatunk, végül – a jegybanki inflációs cél teljesülése révén – tartósan 3,25%-on stabilizálódhat a kamatszint.
Mindeközben a legkedvezőbb 8 éves futamidejű LTP a teljes futamidő alatt 6,14%-os éves hozamot biztosít. Ezekből kiindulva az alábbi ábrán szemléltetjük, várhatóan mekkora hozamot termel majd a két vizsgált befektetés a teljes megtakarítási időszak adott hónapjaiban.
Látható, hogy az első másfél év után az LTP-vel elérhető nyereség már lényegesen felülmúlja az állampapír várható kamatát. Az azonban még nem egyértelmű, hogy a teljes futamidő alatt összességében melyik konstrukció tud jobb megtérülést biztosítani a befektetett összegekre. Ennek kiderítéséhez azt is érdemes egyenként megvizsgálnunk, hogy önállóan mekkora évesített hozamot termelnek a 8. év végéig az egyes hónapokban félretett pénzösszegek. (2023. szeptembertől 2031. augusztusig terjedő megtakarítási időszakkal kalkuláltunk, feltételezve, hogy a PMÁP által fizetett kamatokat újra befektethetjük a mindenkori aktuális kamatszinten.)
A lakástakarék esetében az ismert EBKM minden egyes befizetésre önállóan is vonatkoztatható. Így élhetünk azzal az egyszerűsítéssel, hogy bármelyik havi befizetést is vizsgáljuk, az 6,14%-os évesített hozamot termel a futamidő végéig.
Ezzel szemben a Prémium Magyar Állampapír már sokkal érdekesebben viselkedik. A legmagasabb éves hozamot a legelső havi befizetés produkálja, hiszen ez termeli a lehető leghosszabb ideig (kb. 5 hónapig) a jelenlegi 14,75%-os kamatot. Az idő előrehaladtával viszont egyre csökkenő teljesítmény várható az adott havi befizetésektől, hiszen azokra egyre kevésbé hatnak a kezdeti magas kamatszintek. Végül 2026. februártól kezdődően már éppen 3,25%-ra mérséklődik az új befizetések várható évesített hozama, hiszen onnantól kezdve a PMÁP kamatbázisául szolgáló inflációt a jegybanki céllal összhangban 3%-nak tekintjük. Mindezek eredőjeként a teljes időszakra kiszámított évesített hozam (kvázi EBKM) 3,60%-ra tehető.
Összefoglalva tehát azt mondhatjuk, hogy amennyiben bekövetkezik a jegybanki várakozásoknak megfelelő inflációs lefutás, valamint a Prémium Magyar Állampapír kamatprémiuma időközben nem emelkedik extrém magasságokba, akkor 8 éves időtávon a lakástakarék lényegesen jobb megtérülést tud biztosítani, mint az azonos módon alkalmazott, havi rendszerességű PMÁP-befektetés. Számszerűsítve ez annyit jelent, hogy a 96 hónap során összesen befizetett 4,8 millió forint – a fenti táblázatban is jelzett módon – állampapírban 5,56 millió forintra, míg LTP-ben 6,27 millió forintra hízik. Az LTP nyeresége tehát a PMÁP által várhatóan megtermelt hozam közel duplája (190 százaléka).
4 éves futamidőnél is az LTP nyeri a meccset
Hasonlóképpen 4 éves futamidőre is megvizsgálhatjuk, miként alakulnak az egyes befektetések várható hozamai. Az állampapír esetében változatlan inflációs lefutást, így változatlan kamatokat feltételeztünk, míg az LTP-nél ilyen időtávon némileg magasabb (6,22%-os) szinten húzódik az elérhető hozam. Fontos megjegyeznünk, hogy a 4 évre fizetett kamatbónusz a legkedvezőbb lakástakaréknál „csak” egyszeri 15%, de ez a rövidebb futamidő révén a 8 éves konstrukcióhoz nagyon hasonló mértékű évesített hozamot eredményez.
Látható, hogy eleinte az állampapírba tett összegek kecsegtetnek kedvezőbb megtérüléssel, aminek oka, hogy a 4 évnyi futamidőből meglehetősen nagy rész telik el úgy, hogy magas kamatot termel az inflációkövető kötvény. Ugyanakkor az idő előrehaladtával – a kamatszint mérséklődése okán – egyre csökken az új befizetéseken elérhető, lejáratig számított évesített hozam, 2024. augusztusától pedig fordul a kocka, és már az LTP-be fektetett pénzösszegektől várhatjuk a jobb teljesítményt. A teljes megtakarítási időszakra kiszámított megtérülés (kvázi EBKM) az állampapír esetében évi 4,99%, míg az LTP évi 6,22%-os hozamot biztosít. Ez végül közel 111 ezer forintnyi különbséget eredményez a várható lejárati egyenlegekben.
Mi a lakástakarék fő kockázata?
Fontos, hogy likviditási szempontból a Prémium Magyar Állampapír előnyösebb a lakástakaréknál. Az államkincstár mostani (bár nem kőbe vésett) gyakorlata szerint a megvásárolt kötvény 1%-os tőkeveszteség árán a futamidő vége előtt is eladható, miközben az időarányosan felhalmozott kamatokat a befektető zsebre teheti.
Ezzel szemben az LTP 4 évnél korábbi felmondás esetén egyáltalán nem fizet kamatbónuszt. 4 és 8 év közötti felmondásnál – ideértve a 4 éves futamidejű szerződések lejártát is – még csak az alacsonyabb, 15%-os kamatbónusz jár. A 30%-os kamatbónusz megszerzésére pedig csak úgy nyílik lehetőség, ha a befektető fegyelmezetten, lejáratig kitart a 8 éves megtakarítás mellett.
A hozamelőny tehát az LTP felé billenti a mérleg nyelvét, ugyanakkor azt is érdemes szem előtt tartani, hogy az idő előtti kifizetés súlyosabb következményekkel jár. Emiatt a megtakarítóknak azt kell mérlegelniük, hogy a magasabb nyereség elegendő kompenzációt jelent-e az első négy évben (valamint a 8. év közben ismét) fennálló likviditási hátrányért cserébe.
Ez a lakástakarék nem lesz örökké elérhető
Nem véletlen, hogy 2023-ban jelentek meg a piacon az állami támogatás nélkül is fenntartható új lakástakarékok. A rendkívül magas hozamszintek okán a szolgáltatók most „saját zsebből” is képesek kigazdálkodni az évi 6% fölötti jövedelmezőséget biztosító kamatbónuszt. De a csökkenő infláció és a csökkenő hozamok miatt arra kell számítanunk, hogy előbb-utóbb a lakástakarékok ajánlata is változni fog. A Bankmonitor várakozása szerint 2024. második félévében már nem lesznek elérhetők a fent bemutatott lakástakarék-kondíciók, hanem alacsonyabb hozamú megtakarítások vehetik át a helyüket. A mostani lehetőség tehát feltehetően már csak szűk egy évig kínálkozik.
További módszertani megjegyzések
A számítások elkészítése során az alábbi feltételezésekkel éltünk:
- Feltételeztük, hogy az infláció az MNB által megjelölt sávok középértékeit veszi fel, 2025-től kezdődően pedig tartósan 3 százalékon stabilizálódik. Mivel az infláció alakulása nagyon erősen befolyásolja a PMÁP jövedelmezőségét, így másmilyen inflációs lefutás esetén az állampapír hozama is eltérhet a fentiektől.
- Feltételeztük, hogy a következő 4-8 évben mindig vásárolható lesz januári kamatfordulóval rendelkező inflációkövető állampapír, amely a megelőző naptári évi infláció mint kamatbázis felett 0,25 százalékpont kamatprémiumot fizet. Azonban a korábbi tapasztalatok alapján alacsonyabb infláció idején a kamatprémium ennél jóval magasabb is lehet. Ha a későbbi állampapírok kamatprémiuma emelkedik, az az itt bemutatott eredményeknél jobb PMÁP-jövedelmezőséget eredményezhet. Azonban a kamatprémiumnak a teljes futamidő alatt csaknem 3 százalékponton (!) kellene húzódnia ahhoz, hogy adott inflációs lefutás mellett az állampapír várható hozama 8 éves időtávon utolérje az LTP hozamát. 4 éves időtávon a teljes futamidő alatt közel 1,5 százalékpontos kamatprémium esetén adna egyenlő eredményeket a két befektetés.
- Feltételeztük, hogy az állampapír-portfólió visszavásárlási árfolyamvesztesége a jövőben is 1% marad. Ha ez változik, az számottevően befolyásolhatja a PMÁP hozamát.
(A cikk eredetileg a Portfolio.hu részére készült szakértői tartalom.)
