2018. október 1-től változott a JTM szabályozás, vagyis az, hogy a jövedelemhez képest mekkora lehet a hiteltörlesztőkre fordított összeg. A felvehető hitel nagyságát a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatón kívül a megvásárolni kívánt ingatlan értéke befolyásolja még. Kiszámoltuk, hogy ez alapján mire számíthatsz. (Cikkünket 2019. január 22-én frissítettük.)
A lakáshitel felvételét nagyon leegyszerűsítve két tényező, a felajánlott ingatlanfedezet és az igazolt jövedelem határolja be. Jelenleg a változó kamatozású hiteleknél a jövedelem maximum 25%-a, a legalább 5 évre rögzített kamatozású hiteleknél 35%-a szolgálhat hiteltörlesztést, míg a legalább 10 éves kamatperiódusnál marad az eredeti felállás (400 ezer forint fölött rendre 30%, 40%, és 60%). Ráadásul 2019 júliusától más változtatás is kilátásban van, hiszen ekkortól a jövedelemkorlát 400 ezerről 500 ezer forintra nő.
Ebből nyilvánvalóan következik, hogy a hitelfelvevők a 10 évesnél rövidebb kamatperiódusú hitelek esetében kevesebb hitelösszeghez juthatnak a jövedelmükből. Ezzel a jegybank célja az, hogy gátat szabjon a kamatkockázatnak, vagyis, hogy a lakosság ne a gyorsan változó hitelekben adósodjon el, hiszen egy emelkedő kamatkörnyezetben ezeknél a törlesztők is gyorsan megdrágulnak. A szabályozás egyértelműen afelé megy el, hogy az emberek minél hosszabb kamatrögzítésű hitelt válasszanak, amelyek biztonságosabb alternatívát jelentenek.
Például egy 10 millió Ft összegű, 20 évre felvett lakáshitel 63 000 Ft-os havi törlesztője így változik kamatemelés esetén:
1%-os kamatemelés: +2 974 Ft
2%-os kamatemelés: +6 030 Ft
3%-os kamatemelés: +9 166 Ft
A képhez azt azért hozzátennénk, hogy a maximális korlátot óvatossági okokból a bankok zöme a közelmúltban sem használta ki teljesen. Jellemzően a jövedelem 35-40%-a az a szint, ameddig hagyják elmenni a törlesztőt.
Kalkulátorunkkal nézz utána a legjobb lakáshiteleknek!
Hirdetés
Hirdetés
Mennyi hitelt vehetek fel az új szabály értelmében?
Ezek után az a kérdés merül fel, hogy vajon mennyi hitelt vehetünk fel különböző jövedelem szintek mellett? Ehhez minden egyes jövedelem esetében a lehetséges havi törlesztőt társítottuk hozzá, majd az aktuális kondíciókból kiindulva ki tudtuk számolni a felvehető összeget egy 20 éves futamidejű hitel esetében. A gyűjtésünkben elsősorban a 6 havi és a 10 éves kamatperiódusú hiteleket vettük szemügyre, ahol a legjobb ajánlatok rendre 2,72% és 4,44%-os THM-el érhetők el.
Az ábra alapján leolvasható, hogy a jelenlegi átlagkeresetnek megfelelő 200 ezer forintos jövedelemmel 50 ezer forint lehet 6 havonta változó kamatozású hitel maximális törlesztője, míg a 10 éves kamatperiódusú hitelnél nem változik, 100 ezer forint lehet a törlesztő. Ez alapján a hitelösszeg 9 illetve 16 millió forint lehetne a legjobb esetben az aktuális hitelkondíciók alapján.
Nézzünk meg egy másik jövedelmet is, például a 300 ezer forintos szintet. Itt a változó kamatozású lakáshitel törlesztője 75 ezer, míg a 10 éves kamatperiódusú hitelé 150 ezer forint lehet. Ez az elérhető hitelösszeg alapján 13 és 24 millió forintot jelent.
A jelenleg érvényes szabályozás alapján nem lenne különbség az egyes esetekben elérhető maximális törlesztő és hitelösszegek tekintetében. Aki most szeretne legalább 10 éves kamatperiódusú hitelt felvenni, az szerencsére ilyen szempontból lényeges változást nem fog tapasztalni. Az már más kérdés, hogy a kamatok emelkedése elindult, ráadásul országos szinten az ingatlanárak további emelkedése várható. Így ha egy mód van rá nem érdemes sokáig halogatni a hitelfelvételt.
Mennyi hitel vehető fel egy ingatlanra?
A felvehető hitelösszeg másik korlátozó tényezője a jövedelem mellett a fedezetként felajánlott ingatlan értéke. Általánosságban elmondható, hogy az ingatlan forgalmi értékének maximum 80%-áig hitelezhetnek a bankok, de a legtöbb pénzintézet 50-60% fölé nem nagyon megy. A legmagasabb hitelfedezeti arány Budapesten és a megyeszékhelyeken van, ugyanis itt pörög legjobban az ingatlanpiac, így az árak is pontosabban meghatározhatók.
Vagyis egy 20 millió Ft értékű budapesti ingatlan hitelből történő megvásárlásához minimálisan 4 millió Ft önerő szükséges. Lehetséges önerő nélkül is hitelhez jutni, de ebben az esetben plusz ingatlanfedezet bevonására van szükség. Ebben az esetben a két ingatlan forgalmi értékének 80%-a lehet maximálisan a lakáshitel összege. Persze kapásból felmerül a kérdés, hogy van-e olyan bank, amelyik belemegy abba, hogy ugyan dupla fedezettel, de teljes finanszírozás mellett rábólintson a hitelre?
A gyakorlatban azt látjuk, hogy vannak olyan pénzintézetek, ahol ez belefér, viszont ehhez a jövedelmednek is rendben kell lenni, és az ingatlanoknak is megfelelő értékűnek kell lennie. Az is előfordulhat, hogy túl rizikósnak találja a bank a hitelt, így nem kapod meg a kívánt összeget.
