Az MNB statisztikái szerint tavaly minden második lakáshitel-igénylő 10 éves kamatperiódust választott, és minden negyedik szerződésben a futamidő végéig rögzítve lett kamat. A kamatperiódus hosszúsága nagyon sokat számít, hiszen ettől függően alakul a hitel kamata, ami mind a havi törlesztőrészlet mértékét, mind a teljes visszafizetendő összeget meghatározza. De mennyivel kerül többe a kiszámítható kamat és havi törlesztő? Ennek jártunk utána. (szerző: Süle-Szigeti Bulcsú)
Kíváncsiak voltunk, milyen lehetőségeik vannak a jelenlegi környezetben azoknak, akik hitelfelvételt fontolgatnak, ezért utánajártunk, mennyi pénz múlhat egy okos döntésen. Példánkban egy család szeretne nagyobb lakásba költözni, amihez 10 millió forint lakáshitelt vennének fel 20 éves futamidőre. Természetesen nagyon fontos számukra, hogy a lehető legkedvezőbb feltételekkel kapjanak kölcsönt, de a kiszámíthatóság is lényeges szempont. Mind az 5 és 10 éves, mind a végig fix kamatozású megoldások szóba jöhetnek, ezért a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorának segítségével kigyűjtöttük mindegyik opciót, hogy a 13 bank ajánlatai közül kiválaszthassák a számukra legmegfelelőbbet.
Általánosságban elmondható, hogy minél hosszabb időre szeretnénk rögzíteni a kamatot, annál drágább lesz a hitel, hiszen így a bank kénytelen bevállalni a kamatkockázat nagy részét. Az alábbi ábrákon is jól látszik ez a jelenség: az egyes verziók esetében akár több 10 000 forintos különbség is lehet a havi törlesztőrészletek között, míg a teljes visszafizetendő összeget tekintve sok millió forintra rúghat a differencia. Egyszerűbben fogalmazva: a kiszámíthatóságnak ára van, ezért olcsóbban kaphat hitelt az, aki hajlandó kockáztatni, és drágább lesz a mulatság annak, aki biztonságra vágyik.
Meghatározó az is, hogy mekkora havi bevétellel rendelkezünk, ugyanis a JTM-korlát értelmében jövedelmünknek csak egy bizonyos százalékáig adósodhatunk el. Például egy 20 éves futamidejű jelzáloghitel esetén 500 000 forintos havi nettó jövedelem alatt legalább 5 éves kamatperiódussal 35%, legalább 10 évessel pedig 50% az a maximális arány, amelyet elérhet a havonta törlesztésre fordítandó összeg. Félmilliós havi nettó jövedelem mellett ugyanezek az arányok 40%-ra és 60%-ra emelkednek. Fontos, hogy ebbe minden hitelünk beleszámít, tehát ha már van bármilyen tartozásunk, azt szintén figyelembe kell venni az új ügylet megkötésekor.
A vállalásaink is meghatározzák, hogy milyen feltételeket kapunk az adott banktól: némileg kedvezőbb lehet az ajánlat, ha a kölcsön mellé egyúttal bankszámlát is nyitunk, majd ide érkeztetjük a havi jövedelmünket, de az aktív bankkártya-használat is kedvezményt érhet.
A példánkban szereplő család ezekre szívesen rábólint, amit a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorban egyedülálló módon külön-külön jelezhetünk. További előny, ha lakásbiztosítást is az adott bank közvetítésével kötünk, de ebben a példában ezt a lehetőséget nem kívánjuk kihasználni.
5 éves kamatperiódus választásával 13,7 millió forintnál valamivel kevesebb lesz a teljes visszafizetendő összeg (vagyis 20 év alatt összességében 3,7 millió forinttal kell többet visszafizetni a felvett hitelösszegnél), amihez havi 57 ezer forint havi törlesztő tartozik. Aki azonban nem kellő körültekintéssel választ hitelt, az előfordulhat, hogy végül 16,8 millió forintot fizet vissza a banknak, aminél a havi fizetnivaló már 70 ezer forint. Ezek a különbségek rendkívül látványosak, ezért mindenkinek azt javasoljuk, hogy hitelfelvételkor minden részletre kiterjedően tájékozódjon a lehetőségeiről, így milliókat spórolhat meg egyetlen jó döntés meghozatalával.
10 éves rögzítés mellett a teljes visszafizetés a konstrukcióktól függően 14 és 18 millió forint közt váltakozik, tehát itt is több millió forint múlik a döntésünkön. A havi törlesztőrészletek ekkor az 59-75 ezer forint közötti sávban mozognak, ami az 5 évesekhez képest mindössze párezer forintos drágulást jelent, mégis kétszerannyi ideig, 5 év helyett 10 évig aludhatunk nyugodtan, ugyanis ennyi ideig nem kell tartanunk a kamatok emelkedésétől.
Végig fix (tehát esetünkben 20 éves rögzítésű) kamatozással jó esetben 16 millió forint alatt, rossz esetben pedig majdnem 18 millió körül alakulhat a teljes visszafizetés, a havi törlesztők pedig 66-73 ezer forint között lesz.
Szemfüles olvasóink észrevehetik, hogy néha egy végig fix konstrukció jóval kedvezőbb lehet bizonyos 5-10 éves verzióknál, amelyet az ábrákon fekete vonallal is jelöltünk. A legjobb végig fix esetben kb. havi 1 000 forinttal kevesebbet kell csak törlesztésre fordítanunk, mint a legdrágább 5 éves hiteleknél, a legdrágább 10 évesekhez képest pedig 9 000 forintot is spórolhatunk! A teljes visszafizetésekre nézve ez akár 1-3 millió forintos nyereséget jelenthet, ráadásul közben 20 éven keresztül folyamatosan biztonságban vagyunk, és nem kell aggódnunk az esetleges kamatdrágulás miatt.
Ilyen környezetben nem csoda, hogy a teljes jelzáloghitel-állományt tekintve egyre növekszik a hosszú távra rögzített szerződések átlaga, amit a 2019. év végi jelentésében az MNB is kiemelt. Jól látszik, hogy a legtöbben igyekeznek kihasználni a szokatlanul alacsony kamatokat, és jó előre biztosítani magukat az előbb-utóbb várható drágulástól. (Viszonyítási alap gyanánt megnézhetjük, hogy 5 évvel ezelőtt milyen környezet uralkodott a lakáshitelek piacán: akkoriban végig fixált, illetve 10 éves kamatozással jó esetben 24 millió forintos teljes visszafizetéssel találkozhattunk, míg 5 éves rögzítés mellett 16 millió forint környékén jártak a jobb ajánlatok.)
Jelenleg a gyengülő forint, a mozgolódó BIRS (az a kamatszint, amelyen a bankok hosszú futamidőre hitelezik egymást) és az emelkedő infláció mind abba az irányba mutatnak, hogy a kamatok nem lesznek örökké ilyen alacsonyak, ezért aki hitelfelvételben gondolkodik, érdemes lehet minél előbb lépnie.
