Az MNB értékelése szerint már 18,8 százalékos volt a hazai lakások túlárazottsága, amelyre még rátehetett az Otthon Start program indulása is. Komoly, 21,29 százalékos éves áremelkedést lehetett látni 2025. III. negyedévében. Joggal merülhet fel a kérdés, hogy lesz-e korrekció, és ha igen, akkor az milyen mértékű lesz.
Az azóta eltelt időszak inkább óvatos korrekcióra utal: a lakásárak a Duna House adatai alapján minimálisan estek a IV. negyedévben, illetve az adásvételek száma is alacsony szinten van. A Bankmonitor szakértői szerint a jövőben is oldalazó lakásárakra és mérsékelt tranzakciószámra kell számítani.
Az MNB pénzügyi stabilitási jelentése szerint már 2025. II. negyedévében 18,8 százalékkal túlértékeltek voltak a hazai ingatlanok. Ebben a környezetben jelentették be az Otthon Start program szeptemberi indulását 2025. július elején.
A legfeljebb 3 százalékos kamatozású támogatott hitelt az első lakásszerzők tudják kihasználni családi állapotra, életkorra és gyermekszámra való tekintet nélkül. Mondhatni, egy teljesen új réteget célzott meg az új kedvezmény az eddigi lakástámogatásokhoz képest.
Nem csoda tehát, hogy hatalmas volt az érdeklődés az új lehetőség iránt. Az Otthon Start bejelentését követő hónapban durván tízszeresére emelkedett a lakáshitel iránt érdeklődők által felvenni kívánt kölcsön összértéke. Természetesen ez a komoly érdeklődési hullám a lakáspiacon is megjelent, nagyon sokakban felmerült az ingatlanvásárlás.
Márpedig a felfokozott kereslet jellemzően áremelkedést eredményez. Ez pedig már egy amúgy is túlárazott piacon komoly következményekkel járhat. Azt persze érdemes hozzátenni, hogy a túlárazottság a piaci fundamentumokhoz, alapokhoz képest értendő, márpedig ebbe beletartozik a hitelhez való hozzáférés is. Vagyis paradox módon az Otthon Start egyszerre növelheti a túlárazottságot a kereslet fokozásával és csökkentheti is azt, hiszen az olcsó forráshoz való hozzáférést megkönnyítheti.
Hirdetés
Hirdetés
21% feletti lakásáremelkedés egy év alatt
Utólag már szerencsére a tényleges hatásokat is meg lehet vizsgálni, ugyanis megjelent az MNB 2025. III. negyedévére vonatkozó lakásárindexe. Ezen időszak lefedi a program bejelentését követő időszakot, márpedig ekkor már mindenképpen éreztette az Otthon Start a hatását.
Országosan egy év alatt, azaz 2024. III. negyedéve és 2025. III. negyedéve között 21,29 százalékkal emelkedtek a lakásárak. Budapesten még ezen szintet is meghaladó mértékben, 26,15 százalékkal nőttek az ingatlanárak egyetlen év alatt. Ezen időszakban a városokban átlagosan 19,11 százalékkal, míg a községekben 18,62 százalékkal nőttek a lakásárak.
Az éves áremelkedés üteme tehát egészen magas, még a múltbeli adatokkal összevetve is kiugró volt. 2015 óta az elmúlt bő 10 évben csupán háromszor mért az MNB ennél nagyobb mértékű éves áremelkedést az ingatlanpiacon. Ez is alátámasztja azt, hogy valóban durva folyamatok játszódtak le az ingatlanpiacon.
A teljes éves áremelkedés mértékét a Bankmonitor szakértői egy példával szeretnék szemléltetni: ha egy lakás 100 millió forintba került 2024. III. negyedévében, akkor ezen ingatlanért már több mint 121 millió forintot kell fizetni egy évvel később.
Azt azonban nem szabad elfelejteni, hogy ez az áremelkedés nem csak az Otthon Startnak köszönhető. Így kétségessé válik az az általános nézet, hogy önmagában a támogatott hitel indulása 20-30 százalékos áremelkedést okozott a lakáspiacon.
A negyedéves áremelkedés is jelentős, de nem kiugró
Önmagában az Otthon Start program általános hatását jobban leírja a 2025. III. negyedévben mért drágulás: mennyit emelkedtek a lakásárak az azt megelőző negyedévhez képest. Az MNB adatai alapján országosan 5,02 százalékkal növekedtek a lakásárak.
Az 5,02 százalékos áremelkedés egyetlen negyedév alatt sem elhanyagolható, sőt egy egészen magas érték. De azért az elmúlt 10 évre visszatekintve nem is kirívó. Az esetek negyedében ilyen mértékű, vagy még magasabb áremelkedés volt, míg a negyedévek maradék 75 százalékánál ennél kisebb drágulást lehetett tapasztalni.
A tavalyi év III. negyedévében a fővárosban és a vidéki városokban egyaránt 3,21 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak az előző negyedévhez képest. Ugyanezen időszakban a községekben 8,95 százalékkal növekedtek az ingatlanárak.
Nem is kell nagyon messzire visszamenni ahhoz, hogy a negyedéves országos áremelkedés mértékénél durvább számokat láthassunk, 2025. I. negyedévében országosan 7,96 százalékkal növekedtek a lakásárak 2024. utolsó negyedévéhez képest. Gyakorlatilag ezen két kiugró érték együttesen vezetett a brutális éves dráguláshoz.
Év elején az állampapírpiac eseményeire figyelt a lakáspiac is. A hatalmas hozamfizetések – ezt sokszor „pénzesőnek” is nevezték – a lejáró, illetve potenciálisan eladásra kerülő állampapírállomány lehetséges sorsáról elmélkedett mindenki. Sokan várták, hogy ez a pénztömeg az ingatlanpiacra áramlik. Ugyan ez „csak” részben történt meg, de így is nagy mértékben emelkedtek a lakásárak tavaly év elején.
Ettől még nem szabad elhanyagolni az Otthon Start hatását
Két dologra mindenképpen felhívják a Bankmonitor szakértői a figyelmet:
- Az átlagos negyedéves lakásáremelkedés 2025. III. negyedévében az MNB adatai szerint 5,02 százalék volt, ez azonban nem azt jelenti, hogy nem lehettek olyan piaci szegmensek, ahol a drágulás ennél jóval nagyobb mértékű volt. Ott vannak rögtön a fővárosi panellakások, ahol számos ingatlanportál 20 százalék fölötti áremelkedést mért a kérdéses időszakban.
- Nem mindegy milyen környezetben következik be az áremelkedés. Ahogy korábban is írtuk, a hazai lakáspiac erősen túlárazott volt az MNB szerint 2025. II. negyedévében. A legtöbb elemző ebben a környezetben egy csendesedő piacot, oldalazó árakat és csökkenő tranzakciószámot várt. Ezen várakozás fényében azért egészen komoly az 5 százalék feletti negyedéves drágulás.
Ha abból indulunk ki, hogy a lakáspiac stagnáló árakat produkált volna – ami jobban megfelelt volna a várakozásoknak – tavaly a III. negyedévben, akkor az országos éves átlagos áremelkedés már csak 15,49 százalék lett volna szemben a 21,29 százalékos drágulással. Ez a korábbi példa alapján azt is jelentené, hogy a 2024. III. negyedévében 100 millió forintot érő lakás ára csak 115,5 millió forintra emelkedett volna meg.
Ezt a 15,49 százalékos éves drágulást behúztuk zöld szaggatott vonallal a fenti ábrán. Az jól látszik, hogy ez az érték már nem is lett volna olyan kiugró a korábbi adatokhoz képest.
Vagyis az adatok fényében azt kijelenthetjük, hogy komoly mértékben emelkedtek a lakásárak, de az azért kétséges, hogy ténylegesen túlfújták volna ezt az ingatlanpiaci lufit. Legalábbis általánosságban a teljes hazai lakáspiacra ezt nem lehet kijelenteni.
Mi várható a lakáspiacon, jön a korrekció?
Jöhet korrekció, de kérdés, az milyen mértékű lesz. Ha a fentiekből az derült ki, hogy nem lett általánosságban túlfújva az az ingatlanlufi, akkor azt is ki lehet jelenteni, hogy hatalmas durranásra, összeomlásra sem igazán lehet számítani.
Az Otthon Start kezdeti nagy rohama mindenesetre lecsengett: ez az adásvételek számában már megjelent. A kihelyezett hitelvolumen még mindig nagyon magas volt januárban is, de ez nagyrészt annak köszönhető, hogy a hiteligénylések bírálati ideje akár 4-8 hétig is eltarthat.
A Duna House adatai alapján az idei év már jóval csendesebben indult az ingatlanpiacon: a januárra becsült 7662 és a februárra becsült 8769 havi lakásvásárlási szám nem csak a tavaly őszi rohamtól, hanem az elmúlt két év első két hónapjának adataitól is érdemben elmarad.
Az országos lakásárak korrekciója pedig a Duna House számítása alapján már 2025. IV. negyedévében megkezdődött. Minimális, 3,25 százalékos árcsökkenést mért országosan a portál.
Összeomlást tehát eddig nem lehet látni, de kisebb-nagyobb korrekciók már történtek. A Bankmonitor szakértői szerint hasonló korrigálásokra lehet számítani az elkövetkező időszakban is. Relatív alacsony adásvételi szám mellett a lakásárak oldalazására – egyes szegmensekben enyhe emelkedés, máshol enyhe csökkenés – lehet számítani.
Ezt a folyamatot érdemben a lakástámogatások átalakítása tudná azonnal döntően befolyásolni. Akár egy új támogatás indulása, akár egy meglévő érdemi megszigorítása jelentősen átalakítaná az ingatlanpiacot. Ilyen lépésekről azonban jelenleg nem lehet hallani.
