Aki 2021 második felében egy 60 négyzetméteres budapesti lakás helyett Érden vásárolt, a Bankmonitor számítása szerint öt év alatt több pénzt kereshetett úgy, hogy közel 20 százalékkal, azaz mintegy 10 millió forinttal kevesebbet kellett befektetnie. A különbséget nem a lakbér, hanem az érdi lakásárak gyors felzárkózása hozta. A múlt alapján Érd egyértelműen nyert – de vajon maradt még benne annyi felzárkózási potenciál, hogy a következő öt év befektetői is hasonló nyereséget tehessenek zsebre?
A lakásbefektetők többsége automatikusan Budapestben gondolkodik. A fővárosban nagy a bérlői kereslet, sok a diák, a külföldi munkavállaló, és elvileg egy jó helyen lévő lakást gyorsan ki lehet adni. Ez azonban az ingatlanárakban is megjelenik: egy átlagos budapesti lakásért ma már jóval többet kell fizetni, mint néhány évvel ezelőtt.
Érd ebből a szempontból különleges helyzetben van. Közigazgatásilag nem Budapest része, de közlekedési és munkaerőpiaci szempontból szorosan kapcsolódik a fővároshoz. A bérlők jelentős része Budapestre jár dolgozni, miközben a helyi albérletárak egyre közelebb kerültek a fővárosiakhoz.
Hirdetés
Hirdetés
Egy érdi lakás ára alacsonyabb, de a bérleti díja majdnem budapesti
A Bankmonitor számításában két azonos méretű, 60 négyzetméteres lakást hasonlítottunk össze. 2021 második felében a budapesti lakás vételára közel 48,7 millió forint, az érdié mintegy 40,5 millió forint volt. A különbség a felújítással, illetékkel, ügyvédi munkadíjjal és földhivatali költségekkel együtt még látványosabbá vált: Budapesten 55,7 millió, Érden 46,4 millió forintos teljes kezdeti ráfordítással számoltunk.
A két befektetés között tehát közel 10 millió forint volt a különbség már a rajtnál. Ez önmagában is sokat számít: ugyanakkora megtakarításból az érdi vásárló kisebb hitellel indulhatott, vagy maradhatott tartaléka a váratlan kiadásokra.
A csalóka albérletár: Érden drágább, négyzetméterre vetítve mégis olcsóbb
Az albérletpiaci adatok első pillantásra meglepő képet mutatnak. Az átlagos érdi albérlet havi díja 2021 második fele és 2026 első fele között 174 ezerről 326 ezer forintra emelkedett a KSH és az Ingatlan.com közös adatgyűjtése alapján. Ez 87,6 százalékos drágulás, miközben a budapesti átlag 164 ezerről 273 ezer forintra, 66,5 százalékkal nőtt. Öt év alatt tehát az átlagosan meghirdetett érdi albérlet nominálisan már drágább volt, mint a budapesti.
Ebből azonban téves lenne arra következtetni, hogy ugyanazt a lakást Érden drágábban lehet kiadni. A két piac kínálata nagyon eltérő. Egy budapesti albérlet átlagosan körülbelül 53 négyzetméteres, míg Érden 2026 első felében 84 négyzetméter volt az átlagos méret. Vagyis az érdi bérlő több pénzt fizet, de jóval nagyobb lakást is kap érte.
A négyzetméterre vetített adatok ezért sokkal tisztább összehasonlítást adnak. Budapesten a havi bérleti díj 2021 második felében 3,1 ezer, 2026 első felében 5,2 ezer forint volt négyzetméterenként. Érden ugyanez 2,5 ezerről 3,9 ezer forintra nőtt. Az azonos méretű lakás tehát továbbra is olcsóbban bérelhető Érden, és a négyzetméterárak növekedése is lassabb volt, mint Budapesten.
A bérleti hozamot Budapest nyerte, a teljes befektetést Érd
Az ötéves befektetés eredménye jól mutatja, miért fontos különválasztani a bérleti hozamot és az ingatlan felértékelődését. A magasabb budapesti négyzetméterenkénti lakbér miatt a fővárosi lakás több bérleti bevételt termelt. A javítási költség, a biztosítás és az adó levonása után az átlagos éves nettó bérleti hozam Budapesten 3,8, Érden 3,6 százalék lett.
Ha tehát kizárólag azt vizsgálnánk, mennyi pénz maradt a tulajdonosnál a kiadásból, Budapest hajszálnyival jobban teljesített. Az érdi stratégia valódi ereje nem itt, hanem az ingatlanárakban jelent meg.
Budapesten az átlagos négyzetméterár öt év alatt 811 ezer forintról 1,23 millió forintra emelkedett. Érden 676 ezerről 1,14 millió forintra nőtt. Ez a fővárosban 51,3, Érden 69 százalékos drágulást jelentett. A korábban jelentős árkülönbség tehát látványosan szűkült.
Az érdi befektetés nem a magasabb lakbérrel, hanem a gyorsabb felértékelődéssel verte meg Budapestet.
Az áremelkedésből származó előny olyan nagy volt, hogy ellensúlyozta a budapesti lakás magasabb bérleti bevételét. A számítás szerint a budapesti ingatlan értéknövekedése a teljes kezdeti ráfordításhoz képest 17,9 millió forintos eredményt hozott, az érdié viszont 22,1 millió forintot.
A bérleti és az értéknövekedési eredményt együtt vizsgálva a budapesti lakás öt év alatt 29,4 millió, az érdi 31 millió forintos teljes nettó nyereséget termelhetett. Az abszolút különbség nem tűnik óriásinak, de a kiindulópontot is figyelembe kell venni: Érden ezt a nagyobb nyereséget több mint 9 millió forinttal kisebb befektetésből lehetett elérni.
Ezért az évesített teljes nettó hozam Budapesten 8,8, Érden 10,8 százalék lett. A vizsgált időszak kiemelkedően magas inflációja után is megmaradt az érdi előny: a becsült évesített nettó reálhozam Budapesten 1, Érden 2,8 százalék volt.
Miért működött ennyire jól az érdi stratégia?
Az eredmény mögött nem egyetlen ok állt. Érd a budapesti agglomeráció egyik legnagyobb települése, ahonnan sokan a fővárosba járnak dolgozni. A budapesti lakások megfizethetőségének romlása ezért természetes módon terelte a kereslet egy részét a közeli településekre.
A helyi lakáskínálat szerkezete is eltérő. Érden nagyobb lakások és családi házak jelennek meg a bérleti piacon, ezért az átlagos havi díj magas lehet akkor is, ha egy négyzetméterért kevesebbet kérnek. A nagyobb otthont kereső családok számára ez vonzó kompromisszumot jelenthetett: budapesti munkalehetőségek mellett több tér, alacsonyabb négyzetméterár és kertvárosiasabb környezet.
A felújítás logisztikája is egyszerűbb lehet, mint egy belvárosi társasháznál. Könnyebb lehet a parkolás, az anyagmozgatás, bár az Érden dolgozó kivitelezők munkadíja nem feltétlenül alacsonyabb a budapestinél. A modell ezért mindkét helyszínen azonos, a vételár 10 százalékának megfelelő felújítási költséggel számol. Más ingatlanbefektetési lehetőségek költség- és kockázati profilja ettől jelentősen eltérhet. A lényeg itt nem az volt, hogy minden olcsóbb Érden, hanem az, hogy a jóval alacsonyabb vételárhoz erős felzárkózási lehetőség társult.
A múltbeli nyereség nem automatikus ígéret a jövőre
Az adatokból egyértelműen látszik, hogy 2021-ben jó döntés lehetett Budapest helyett Érdet választani. A következő öt évre azonban nem célszerű változatlanul kivetíteni a 10,8 százalékos évesített hozamot.
Az érdi albérletek átlagos havi díja már most elérte, sőt meghaladta a budapesti átlagot, bár ez főként a nagyobb lakásméret következménye. Négyzetméterre vetítve még mindig jelentős a diszkont, ezért a bérleti díjak további felzárkózása támogathatja a jövőbeli bevételeket. Ugyanakkor a történelmi többlethozam legnagyobb része nem a lakbérekből, hanem a lakásárak gyors közeledéséből származott.
Ez az árkülönbség már jóval kisebb, mint öt évvel ezelőtt. Érd négyzetméterára 2021-ben még körülbelül 17 százalékkal maradt el a budapestitől, 2026 első felére a különbség 7 százalék környékére szűkült. További közeledés lehetséges, de valamekkora természetes diszkont valószínűleg megmarad a főváros nagyobb likviditása, szélesebb bérlői köre és jobb szolgáltatási ellátottsága miatt.
A múlt legfontosabb tanulsága ezért nem az, hogy Érd minden körülmények között jobb befektetés Budapestnél. Hanem az, hogy a belépési ár és a felzárkózási lehetőség legalább olyan fontos, mint az aktuális lakbér. Aki 2021-ben kisebb összegből érdi lakást vett, az öt év alatt nagyobb nyereséget, magasabb évesített hozamot és jobb reálhozamot érhetett el, mint az, aki ugyanakkor Budapestet választotta.
