Nem mindenki jogosult az Otthon Startra – de attól még venne lakást, és hitelt is szeretne igényelni. Megnéztük, mennyi ma a reálisan elérhető legjobb piaci kamat, mit kér cserébe a bank, mit lehet kezdeni a hiányzó önerővel, és milyen kockázatot vállal az, aki pótfedezetet ad vagy adóstársként kerül be a hitelügyletbe.
Az idei több ezer lakáshitel-ügyletünk tapasztalata alapján szedtük össze azokat a pontokat, amin a legtöbb pénz múlik és ahogy a legtöbb kellemetlenség elkerülhető.
Amit ebből a cikkből megtudhatsz
- Mi számít ma jó kamatszintnek a lakáshiteleknél?
- A kiegészítő termékek és a jó döntés hitelfelvételnél
- Mit jelent anyagilag, ha 0,5%-kal alacsonyabb kamatot érsz el?
- Mit tehetsz, ha kevés az önerőd
- Hogyan segít a pótfedezet és mivel jár együtt?
- Kiadási célra vásárolt lakáshoz felvett hitel sajátosságai
Hirdetés
Hirdetés
Mennyi ma a jó piaci kamat? Két szintet kell megkülönböztetni
Az egyik a hirdetményi kamat (6,0-7,0%). Ezt látod, ha megnyitod a bank honlapját és belenézel a hirdetménybe. Ehhez egy csomó feltétel tartozik: jövedelem, hitelösszeg, futamidő, vállalt kiegészítő szolgáltatások. A banki ajánlatok között ma is jelentős a szórás, ezért érdemes az összeset egyszerre átnézni a lakáshitel-kalkulátorunkban.
A másik az egyedi kedvezményes szint, amit a hirdetményben nem fogsz látni. Ezt jellemzően egy olyan közvetítőn keresztül éred el, aki nagy volument visz az adott banknak. Nem feltétlen a szakértő személye számít, hanem a közvetítő cégvolumen.
Az így elérhető kamatszint jelenleg 5,6-5,7% körül mozog, nagyon jó adottságok mellett kicsit alá is mehet. Ehhez viszont kell:
- Erős jövedelem – itt 800 ezer, vagy inkább 1 millió forinttól induló nettó jövedelemről beszélünk.
- Jelentős hitelösszeg – jellemzően 30 millió forint feletti összeg.
- Segíthet, ha Otthon Startot vagy más támogatást is igénybe veszel, mert ott is tud a bank keresni.
Az egyedi kedvezményes kamatszintet nem tudjuk feltüntetni a kalkulátorunkban, azt személyre szabva, konkrét információk és adatok birtokában tudjuk a bankok versenyeztetését követően bemutatni.
Vigyázz a kapcsolt termékekkel!
A kedvezményes kamathoz a bankok kiegészítő feltételeket is szoktak támasztani:
- számlanyitás – és ha már van számlád, akkor akár még egy, mondjuk a társigénylőnek is;
- hitelfedezeti biztosítás megkötése;
- lakástakarék vagy önkéntes nyugdíjpénztár nyitása;
- rendszeres megtakarítás indítása, vagy a meglévő megtakarításaid egy meghatározott részének átvitele.
Ezek kombinálásával (is) csúszik lejjebb és lejjebb a kedvezmény. Csakhogy ezeknek költsége van. Ha a legjobb kamatot csak két-három további termék igénybevételével kapod meg, akkor meg kell nézni, hogy azoknak mennyi a költsége, és ennek tükrében kell összehasonlítani a lehetőségeidet. Így válik még összetettebbé a jó döntés.
Mennyit ér fél százalékkal alacsonyabb kamat? Közel 3 millió forintot
Sokan alábecsülik: 25 éves futamidő mellett egy fél százalékkal alacsonyabb kamat a felvett hitelösszegre vetítve nagyjából 10%-os megtakarítást eredményez a teljes visszafizetésben – és minél hosszabb a futamidő, annál nagyobb a hatás.
Magyarra fordítva: ha 30 millió forintot veszel fel 25 évre, és fél százalékkal alacsonyabb kamatot érsz el, az összes visszafizetésben nagyságrendileg 2,7-2,8 millió forintot spórolsz. Nem mindegy, hogy ezt a közel 3 millió forintot az asztalon hagyod-e, vagy magadnál tartod.
(A számítás a jelenlegi kamatszintek mellett, közelítő annuitásos alapon készült – a konkrét összeg kamattól és konstrukciótól függően eltérhet.)
Érdemes arról is szót ejteni, miért nyúlik az utóbbi időben a futamidő. Ez általában nem „szeretem, nem szeretem” kérdés: azért veszik fel hosszabb futamidőre a kölcsönt, mert nagy összegre van szükség, és a törlesztőrészlet nagyon megterhelné a fizetést. A futamidő nyújtása a törlesztő kordában tartásáról szól – cserébe tovább tartozol a banknak, és több részletben fizeted vissza ugyanazt az összeget. Ennek mellékhatásaként viszont a teljes visszafizetendő összeg is megugrik.
Kevés az önerő? Ezt nézi a bank
A 10%-os finanszírozás megjelenésével már 10% önerővel is vásárolható lakás – aki 70 millió forintos lakást néz, annak nem feltétlenül kell 14 milliót letennie, elég lehet 7 millió körüli összeg is.
A jogszabályi feltételeket meg kell ugrani, itt nincs mérlegelés. Két esetben lehetsz jogosult rá:
- Első lakásszerző vagy. Ettől lehet ingatlanod, de abban 50% alatti kell legyen a tulajdoni hányadod. Vagy olyan ingatlanod van, amelyen jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog van;
- Energiahatékony, „zöld” ingatlant vásárolsz.
A bankok azonban ettől szigorúbb irányba eltérhetnek, és sokféle egyedi feltételt bevezethetnek. A jogszabályt bárki elolvashatja – a banki gyakorlatról viszont sehol nincs általános leírás. Ezek a legfontosabbak:
Település. Nem lehetsz biztos abban, hogy A bank és B bank is megadja a 90%-os hitelarányt egy kisebb településen fekvő ingatlanra. Az ok érthető: ahol évente csak egy-két-három ingatlan cserél gazdát, ott kényszerértékesítés esetén a bank nagyon nehezen, nagyon nyomott áron és nagyon lassan találna vevőt. Ezért nem hagy akkora hitelösszeget a vételár arányában – hogy olcsón is úgy tudjon szabadulni a lakástól, hogy pozícióban maradjon.
Energetikai tanúsítvány. Pár éve az átlagember azt sem tudta, hogy létezik – ma súlyos szerepet játszik abban, mennyi hitelt kapsz. Egészen más finanszírozási arányt kap egy hőszigetelt, korszerű nyílászárókkal rendelkező lakás, mint egy egyrétegű ablakos, szigetelés nélküli ingatlan. Tudunk olyan bankról, amelyik egy bizonyos energetikai szint alatt egyáltalán nem ad hitelt az adott lakóingatlanra. Más bank gyakorlata az, hogy a közepesnél rosszabb besorolású ingatlanra kevesebb hitelt ad – akár a jövedelem arányában is, nem csak a vételár arányában. Jó hír, hogy a másik irányban pénzt is nyerhetsz egy jó energetikai besorolással.
Egyedi banki sajátosságok. Van, ahol a fizetésed nagysága befolyásolja, hogy a vételár arányában mekkora hitelösszeget kaphatsz: a bank nem ad 90%-os finanszírozási arányt alacsony jövedelmű igénylőnek, mert az két oldalról is feszítené a helyzetet – jelentősen megterhelné a fizetést és az ingatlant is, ami nagyobb kockázat. Más esetben adóstárs bevonását kéri, mert a plusz szereplő nagyobb biztosíték arra, hogy jövedelmi probléma esetén is visszafizetésre kerül a hitel.
Ha a bank nem adna eleget, több irányba is elindulhatsz – ezeket a megoldásokat itt szedtük össze, a hiányzó önerő pótlásáról pedig külön cikkünk szól.
Pótfedezet: működik, de vannak korlátai
Ha nagyon kevés az önerőd, de jó a jövedelmed, a pótfedezet léphet be a képbe: nem csak a megvásárolt ingatlan szerepel fedezetként a hitelszerződésben, hanem egy másik, tehermentes ingatlan is – jellemzően rokoni körből, ritkábban a saját tulajdonodból.
Az első korlát a foglaló. A 100%-os hitelfinanszírozás pótfedezettel együtt sem valósítható meg, ha foglalót fizetsz. A foglalót az adásvétel időpontjában ki kell fizetni – jellemzően a vételár 10%-át –, a hiteligénylés viszont csak az adásvételi szerződés után indul. A bank akkor folyósít, ha jóváhagyta a kérelmet, és a pénz technikailag megy is az eladónak – de ez később van, mint a foglaló esedékessége. Egyszerűen technikai okokból nem működik.
Két kimenet van:
- Az eladó lemond a foglalóról. Ilyenkor más jogcímen, például vételárelőlegként szerepel a pénz a szerződésben, és meg lehet várni a banki hiteljóváhagyást. Így az ügylet teljes egészében hitelből finanszírozható, megfelelő pótfedezettel.
- Az eladó ragaszkodik a foglalóhoz. Ez teljesen logikus az ő oldaláról: a foglaló plusz biztosíték, hiszen nem jár vissza, ha a vevő hibájából hiúsul meg az adásvétel. Ilyenkor a foglalót nem tudod bankhitelből kifizetni.
A második korlát a banki részletszabály. Hiába teszel be egy 50 millió forintos ingatlan megvásárlásához egy 50 millió forintos pótfedezetet. Van olyan bank, amelyik konkrétan meghatározza, hogy a két ingatlan együttes értékének hány százalékát adja oda hitelként az első ingatlan megvásárlására. Nagyon sok egyedi részletszabály jöhet még szóba.
Ebből viszont ne azt szűrd le, hogy pótfedezettel nem lehet magas arányú finanszírozást megvalósítani. Lehet – csak korláttal, és jól összerakott hitelszerződéssel.
Amit a pótfedezet és az adóstársi pozíció kockázatairól tudni kell
Most jön a legfontosabb azok számára annak, akik segítenének egy másik személyt – rokont, barátot – hitelt felvenni. Konkrétan a hitelügyletbe is bekapcsolódnának: például pótfedezetet adnak, vagy elmennek adóstársnak.
A pótfedezetre jelzálog kerül – méghozzá egyetemleges jelzálogjog. Ez azt jelenti, hogy mindkét ingatlanra ugyanaz az összeg kerül rá: 50 millió forintos hitelnél mindkettőn 50 millió forint teher fog megjelenni. A pótfedezetet ezután nem lehet eladni, és nem lehet rá másik hitelt felvenni. A tulajdonosa bekerül a hitelügyletbe, minimum azzal, hogy az ingatlanával felel.
És nincs sorrend. Nem igaz, hogy a bank először a megvásárolt lakást árverezi el. A végrehajtó azt nézi, melyik a könnyebben értékesíthető – ha szülői ingatlanról van szó, a szülők akár saját lakás nélkül maradhatnak, mert segíteni akartak a gyermeküknek.
Ugyanez igaz az adóstársi pozícióra. Ha adóstársnak mész be valakinek a hitelébe, akkor a te fizetésedet is letilthatják, ha nem fizetik a törlesztőt – és a saját vagyontárgyaiddal is felelsz a visszafizetésért. A végrehajtó adott esetben az autódat is elárvereztetheti.
Nem azt mondjuk, hogy ne segíts a rokonnak, testvérnek, családtagnak. Azt mondjuk, hogy legyél tisztában ezekkel a következményekkel, és azzal, mit vállalsz egy ilyen szerződés aláírásával.
Befektetési célú vásárlás: szigorúbb feltételek
Sokaknál az elmúlt időszakban kialakult az a gyakorlat, hogy a megtakarítását ingatlanba teszi, ráadásul hitelt is felvesz rá, majd kiadja a lakást. Ha nem költözöl be, az ügylet befektetési célúvá válik – különösen, ha ki is adod. Két dologra kell számítani:
- Magasabb önerő-elvárás. Egyes bankoknál akár 10-20 százalékponttal magasabb önerőt kérnek, mint saját lakhatási célú vásárlásnál.
- Darabszám-limit. Van olyan bank, amelyik abszolút limitet vezetett be: egy bizonyos szám felett – mondjuk a tizenkettedik befektetési célú ingatlanodnál – már nem ad hitelt.
Ez nem jogszabályi előírás, hanem banki gyakorlat. És jogos is: a banknak felelősen kell gazdálkodnia a nála lévő pénzzel, hiszen mi is elvárjuk, hogy a betétünk megmaradjon, és később ki tudjuk venni. Ebben a logikában a banknak meg kell húznia ilyen határokat.
Hasonlítsd össze, mielőtt döntesz
Önerő, pótfedezet, a jövedelmed alapján megkapható hitelösszeg, az adóstársak köre, a kapcsolt termékek költsége, az egyedi kamatszint elérése – rendkívül sok tényező befolyásolja, hogy jól tudsz-e dönteni a saját lakáshiteledről. Már fél százalék kamatkülönbség közel 3 millió forintot jelent, tehát bőven megéri utánajárni.
Számold végig a lehetőségeidet a Bankmonitor lakáshitel-kalkulátorával. Ha pedig segítségre van szükséged, a tanácsadóink végigkísérnek a folyamaton: idén már több ezer ügyfélnek, több száz milliárd forint értékben segítettünk eljutni a hiteléig.
