Letarolták Budapestet a befektetési célú lakásvásárlók, ráadásul a felvételi pontok közlése után vélhetően nagy harc indul a jó helyen fekvő albérletekért. Gyors piackutatásunk szerint minden további nélkül kiadhatók a lakások 6-7 százalékos hozam mellett, viszont mindjárt más lesz a helyzet, ha az adózással és más egyéb költségekkel is számolunk. Ennek ellenére tanulságos, hogy még így is mekkora előnye van az ingatlannak más befektetésekkel szemben.
Nincsenek egyszerű helyzetben azok, akik befektetésen törik a fejüket, már csak azért sem, mert az alapkamat a 10 évvel ezelőtti 8 százalékhoz képest most 0,9 százalékon áll. Pontosan ezért fordulhat elő, hogy a friss statisztikák szerint Budapesten gyakorlatilag minden második ember befektetési céllal vásárol. A következőkben megnézzük, hogy mire is lehet számítani a bérbeadástól, méghozzá a többi népszerű befektetéssel összehasonlítva.
Matekozzuk ki, mennyi is az annyi a bérbeadásnál
Egy napja hozták nyilvánosságra a felvételi ponthatárokat, vagyis ma már mindenki ismerheti, hogy hova vették fel. Ezzel együtt komoly verseny indulhat az albérletekért, hiszen a kollégiumi helyek gyorsan elfogynak. Ami az egyik embernek átok, az a másiknak áldás, az albérletet kínálók igazán jó pozícióban vannak.
A példa kedvéért megnéztük, hogy a vevők körében az egyik nagy kedvenc XIII. kerültben egy átlagos 55 négyzetméteres lakást mennyiért lehetne kiadni. Azt találtuk, hogy havi alapon nem számít drágának egy jobban felszerelt lakásért 170 ezer forintot elkérni havonta, ami a közel 500 ezer forintos négyzetméterárral számítva 6,5 százalék feletti hozamot jelent. Ez még nem is tekinthető kiugrónak, hiszen a Marinaparton a havi albérleti díj hasonló paramétereknél a 300 ezer forintot nyaldossa.
Nagyon szép lenne, ha ez az egész a mienk lehetne, de sajnos ez nem így van. Először is, az ingatlanra folyamatosan kell költeni (például festésre, berendezési tárgyak cseréjére, felújításra), mert romlik az állapota, de legalább ezeket az összegeket levonhatjuk az adóalapunkból. Évente változó mértékben, de ezek a kisebb-nagyobb költségek jelentősen vissza tudják vetni a hasznunkat. Ezen túlmenően az adózást sem felejthetjük el, ami összességében 29 százalék (15% szja és 14% eho), jóval magasabb, mint bármilyen más befektetési formára érvényes kulcs.
A tiszta hozam a bérbeadásból 3,3 százalék körül lesz, amire még rátehetjük az ingatlan árának növekedését is. Most gyakorlatilag nincs infláció, de azért el lehet várni, hogy infláció felett 1 százalékot hozzon, vagyis a végső összesítés alapján 4,3% körüli értékkel számolhatunk a közeljövőben. Persze több munkát ráfordítva fentebb tornászhatjuk a leadózott hozamunkat (Airbnb-vel), viszont ezért cserébe úgy tekinthetjük, mintha egy mellékállásunk lenne.
Összefoglalva a következőket mondhatjuk el:
- adózás előtt 6,5-10 százalék közötti hozam is elérhető jobb esetben
- jelentős kiadással jár az ingatlan állagromlásának megállítása
- 1 millió forint feletti éves bérbeadásból származó jövedelemnél már 29 százalékos adót kell fizetnünk
- az adózott jövedelmünk a befektetésre vetítve 4,2-6,5 százalékra eshet vissza
Hirdetés
Hirdetés
A hozamért meg kell szenvedni
A magyarokra jellemző a kockázatoktól való idegenkedés, a gyűjtésünk szerint, ha kimagasló biztonságban szeretnénk tudni a pénzünket, akkor annak az ára az alacsony hozam lesz. Közkedveltek a lakosság körében a pénzpiaci alapok, az utóbbi egy évben viszont nem hoztak túl sokat, sőt voltak olyan alapok is, melyek kismértékű veszteségben járnak. A legjobb esetben 1 százalékot tudunk zsebre tenni az adófizetést is beleértve.
Valamivel jobban járunk, ha az akciós betéti kamatokra vadászunk, ugyanis akár 2,6 százalékos hozamot is elérhetünk, igaz ez a kondíció 3 hónapos lekötésre érvényes, ezt követően a kamat visszaesik 0,5-0,9 százalék közötti értékre. Éven túl merészkedve jellemzően erősen lecsökkennek az elérhető kamatok, bár a BNP Paribas akciós betétei még ideig-óráig 2 százalék feletti tartományban elvihetők.
Mindezek fényében nem érhet minket meglepetésként a lakossági állampapírok nagy népszerűsége, az árazásuk a magas biztonság mellett sokak szívét megdobogtatja. Éven belül keresve 2 százalékhoz közel eső értékeket találunk, de ha merünk 10 évre is állampapírt venni, akkor 3,8 százalékos az aktuális hozam. Már most is jobban járunk, mint ha a német államnak hiteleznénk, de a mi állampapírunk kamata idővel emelkedhet is.
A komfortzónát elhagyva, kockázat felvállalása mellett érhetünk el csak 4 százalék feletti hozamot. Egyrészt dönthetünk a befektetési alapok mellett, például egy abszolút hozamú alap vagy egy vegyes alap 3-5 éves időtáv mellett az állampapírokat meghaladó teljesítményre is képes lehet. Nagyon kell vigyázni, mert óriási eltérések vannak alap és alap között, egy év alatt a mennyet és a poklot is átélhettük velük.
Szándékosan hagytuk a lista végére az ingatlanokat, mert azok egy egészen speciális területet képviselnek. Tagadhatatlan, hogy ha valaki jobban beleássa magát a témába és hajlandó sokat foglalkozni vele, akkor a lakás-bérbeadás komoly haszonnal kecsegtet. Sőt, már kisebb önerő mellett is vásárolhatunk olyan ingatlant, aminél az albérleti díj fedezi a havi törlesztő-részletet. A csillagállás igazán kedvező, de ettől még nem feledkezhetünk meg a kockázatoktól, melyek velejárói az ingatlannak.
