„Lakást vásárolnánk 23 millió forint értékben. Már rendelkezünk 20 millió forint készpénzzel, a maradék 3 millió forintot vennénk fel lakáshitel formájában. Jövőre jár le egy lakástakarékpénztári szerződésem, ebből előtörlesztenék és várhatóan már 2018-ban a hitel teljes összegét kifizetnénk. Milyen kedvező megoldást tudnak ajánlani?” A kérdés speciális, amit most megválaszol szakértő kollégánk.
Nem gyakori, hogy ilyen kérdéssel összefutunk, mert a többség nincs olyan szerencsés helyzetben, hogy minimális lakáshitellel vegyen lakást. Valószínűleg, azért is merült fel a kérdés, mert gyorsan meg akarják venni a lakást. Hiszen az elmondottak alapján, ha bő egy évet várnak, akkor egyébként is meglenne a pénzük a lakásra.
Az érdeklődő pénzügyi helyzete nagy bizonyossággal bőven megfelelő ahhoz, hogy hitelt kaphasson. Annyira alacsony a lakáshitel összege, hogy ahhoz nem kell 10 éven felüli futamidő, bőven bevállalható egy 3-5 éves futamidő is. Attól függően, hogy havi szinten mekkora költséget tudnak kigazdálkodni. Ezen felül még külön takarékoskodhatnak, amit bő egy év múlva a végtörlesztésre használhatnak fel.
Ami még fontosabb, mivel látják már előre, hogy maximum bő egy évig élnének csak együtt a lakáshitellel, ezért nyugodtan választhatják a legolcsóbb, gyorsan változó kamatú lakáshitelt. Miért mondjuk ezt? Mert a következő 1 évben nem számítanánk igazán nagy kamatemelkedésre, vagyis az elsődleges szempont az olcsóbb törlesztőrészlet lehet.
Csak összehasonlításul, ha 5 évre vesznek fel 3-6 havi kamatozású hitelt, akkor azt 300 ezer forintos családi jövedelem mellett 2,45-2,95%-os kamattal felvehetik. A törlesztőrészlet ekkor 86,5-87,2 ezer forint. Sőt a kamatot akár 2,25%-ra lenyomhatják (86,3 ezer Ft részlettel), ha bevállalják az induló díjakat.
Ergo, az a logika érvényesül, hogy a magasabb kamat együtt járhat kedvezményekkel az induló költségeknél. Erre azért kell nagy figyelmet fordítani, mert a piaci hiteleknél általános gyakorlat, hogy éven belüli visszafizetésnél az induló díjkedvezményeket behajtják az ügyfélen. Így megeshet, hogy nem is érte meg a díjkedvezményt választani, inkább az alacsonyabb kamatot.
Ehhez képest, ha egy 3 évig fix hitelt választanak, akkor a kamat 3,4-3,7% lesz, az induló törlesztőrészlet pedig 87,8-88,0 ezer forint. Havi alapon a különbség akár 2000 forint is lehet, ami éves alapon 24 ezer forint. Ez épp azt mondatná, hogy megéri a legolcsóbb lakáshitelt (3 havi kamatperiódust) választani.
Azt sem árt fejben tartani, hogy az előtörlesztésnek van díja a piaci hiteleknél, ami a kiváltott összeg 1-1,5%-a. A fogyasztóbarát lakáshitelek esetében annyi a könnyítés, hogy a lakástakarékból ingyenesen lehet előtörleszteni, egyébként maximum 1%-ot kérhet el a bank. Ilyen téren tehát a fogyasztóbarát hitel felé mozdul el a mérleg nyelve.
Ezt követően egyedileg lehet csak eldönteni, hogy mi lesz a jobb választás. A legolcsóbb hitel kamata 3 havonta változik, de ott van előtörlesztési díj minden esetben, míg a fogyasztóbarátnál a drágább törlesztőért cserébe a lakástakaréknál például ingyenesen lehet előtörleszteni. Mindezekkel együtt is az látszik hajszálnyival jobb megoldásnak, ha gyorsan változó kamatú hitel mellett teszik le a voksot. A kisebb törlesztő nyereségét ugyanis nem viszi el teljesen az előtörlesztés díja.
