Amikor a lakáshitelek között nézelődsz, könnyen olyan fogalmakkal találkozhatsz, amelyek elsőre nem feltétlenül világosak. Pontosan ilyen az annuitás is, amely egyszerűen a törlesztés módját határozza meg. Márpedig ezt nagyon fontos megértened ahhoz, hogy tisztában legyél azzal, hogy miként is fizeted vissza a hitelt. Például, miért nem csökken a tartozásod a kezdetekben, és hogy miért nem érdemes elhúzni a hitel visszafizetését.
Az tiszta sor, hogy amikor hitelt szeretnénk felvenni, a bank meghatároz egy törlesztőrészletet, ami alapján havi gyakorisággal visszafizetjük a hitelt. Az is ismerősen csenghet, hogy a bankok az ún. annuitásos törlesztéssel kínálják a hiteleiket (ritkán előfordul a lineáris törlesztés is). Anélkül, hogy belemennénk a pénzügyi matematika rejtelmeibe, ez teszi lehetővé, hogy a bank a futamidő alatt végig egyenletes törlesztőt határozzon meg, vagyis ugyanannyit kelljen fizetni (a kamat változatlansága mellett). Igen ám, de a havi kiadáson belül koránt sem mindegy, hogyan is oszlik meg az ún. tőke és kamattörlesztés.
A tőketörlesztés teljesen egyszerűen annyit jelent, hogy a bank felé fennálló tartozásod csökkented. A felvett hitelösszegnek ugyanakkor van egy kamatterhe is, amit folyamatosan fizetned szükséges az aktuálisan meglévő tőketartozás után. Nézzünk is egy példát, ahol egy 10 millió forintos 20 évre felvett hitelt 5%-os kamat mellett vettünk fel. A hitelünknél a kezdeti törlesztő 66 ezer forintra jött ki, ami alapján a 10 milliós hitelre 20 év alatt összesen 15,8 millió forintot fizetünk vissza.
Jól látható, hogy a futamidő elején a törlesztés nagyobb része még a kamatokra megy el a magas tőketartozás miatt. Ezért lehet, hogy az első években azt látod, hogy a fennálló tartozásod nem csökken nagymértékben, hiszen a havi kiadás 50-60%-a a kamatokat fedezi. Ugyanakkor hónapról-hónapra csökken a tőkerész is, a futamidő végéhez közeledve pedig már egyre kisebb lesz a kamatteher, mígnem visszafizeted a hitelt.
Ugyanakkor az sem mindegy, hogy milyen futamidőre veszed fel a hitel. A hatás kettős, hiszen a havi törlesztő ekkor kisebb lesz, hiszen hosszabb idő alatt kell ugyanazt az összeget visszafizetni. Igen ám, de a másik részről rettentően megnő a kamatteher. Egy 30 éves hitelnél a törlesztő 80%-a is a kamatra megy az első években, tehát itt még később kezd egy csökkenni a tőketartozás. Ez pedig azt jelenti, hogy a banknak is jóval többet kell visszafizetni. A 10 milliós hitelnél ugyanúgy 5%-os kamat mellett, de 30 éves futamidővel, már összesen 19,3 millió forintra ugrik a teljes visszafizetés.
Vedd azt is figyelembe, hogy a fenti példánk és az ábra csak a futamidő alatt végig fix kamattal rendelkező lakáshitel esetében igaz. Az ennél rövidebb kamatperiódusok esetében bizonyos időközönként és szabályok szerint változhat a kamat, és így a törlesztő is. Ez alapján a futamidő elején meghatározott teljes visszafizetés is inkább egy várható érték. Ettől függetlenül, ha változik is a kamat, úgy kalkulál a bank, hogy a kamatfordulótól kezdve a törlesztő egyenletes legyen a hátralévő futamidő során.
Hitelkalkulátorunkkal a legjobb lakáshiteleknek is utána nézhetsz!
