A lakáshitel kapcsán örökzöld kérdésnek számít a kamatperiódus választása. A megfelelő lakáshitel kiválasztása valóban nem sétagalopp, az ésszerű döntéshez pedig elengedhetetlen, hogy jól átgondold a saját helyzeted. Mindent a lakáshitelről cikksorozatunk második részében az olcsó és biztonságos lakáshitelek dilemmáját járjuk körül.
Előző cikkünkben már megismerkedhettél a lakáshitelek alapvető jellemzőivel. Mostani írásunkat egy konkrét döntésre hegyezzük ki, ami a kamatozás megválasztásának dilemmáját foglalja magában.
Mit jelent a kamatperiódus?
A hitelfelvétel során az egyik legfontosabb momentum, hogy milyen kamatperiódusú hitel mellett teszed le a voksod. Ezt a választás pedig nem szabad félvállról venni, mert a hitel több évtizedes kifutása során még igen fontos szerepe lesz.
A kamatperiódus gyakorlatilag azt az időszakot jelöli, ami után a hitel kamata és így a törlesztése is megváltozhat. A jelzáloghiteleket között ez alapján pedig kétféle típust különböztetünk meg: a rövid és hosszú kamatperiódust (vagy szinonimaként a változó és fix kamatozású hiteleket). Amíg a rövid kamatperiódusú hitelek esetében 3, 6, vagy 12 havonta is változhat a törlesztőd, addig a hosszú kamatperiódusú hitelek esetében 3-10 évre, de akár a teljes futamidőre is rögzítheted a havi kiadásokat.
Hirdetés
Hirdetés
De mégis miben különböznek a kamatperiódusok?
A legszembetűnőbb különbség, hogy a rövid kamatperiódusú hitel jóval alacsonyabb kamattal érhető el, mint egy több évre rögzített hitel, viszont a kamatváltozás rizikóját is vállalnod kell. Jelenleg pénzügyi értelemben, ez jelenti az egyetlen kockázatot, hiszen történelmi mélyponton vannak a kamatok.
A hosszú kamatperiódusú hitelek ezzel szemben nagy kiszámíthatóságot adnak, mert előrelátható, hogy mekkora lesz a törlesztő. Viszont a bankok magasabb kamatot kérnek el, mert ekkor a kamatok változásának kockázatát nekik kell viselniük. Azt lehet mondani, hogy annál magasabb az induló kamat, minél hosszabb időre fixált a hitel. Tulajdonképpen ez a rögzített hitel extrája, ami miatt felfogható úgy is, mint egy biztosítás, ami a kamatkockázatot leveszi a válladról.
Ez alapján az előnyök és hátrányok már mindkét esetben láthatóak. Ugyanakkor mindig az egyedi élethelyzet dönti el, hogy melyik lehet a jobb megoldás. Például, hogy milyen keretből gazdálkodsz, mennyi mozgástér van a családi büdzsében, mennyi megtakarítással rendelkezel, milyen futamidőt tudsz bevállalni?
A jegybank egyik friss elemzéséből éppen az derül ki, hogy éppen azok a háztartások vesznek fel olcsóbb, változó kamatozású lakáshitelt, akiknek inkább a biztonságos megoldásra lenne szükségük. Viszont az aktuális, rendkívül magas lakásárak mellett kockáztatnak és olcsóbb hitelt, hosszabb futamidőt választanak az alacsonyabb törlesztő érdekében.
Nézz utána kalkulátorunkkal, hogy melyik a számodra legkedvezőbb lakáshitel! Nem csak a banki ajánlatokat mutatjuk meg, kollégáink a teljes ügyintézésben is segítenek.
Hogyan változhat a havi törlesztőrészlet?
A változó kamatozású hiteleknél a fizetendő kamat az ún. referenciakamatból és a kamatfelárból tevődik össze. A bank a hitel kamatfordulóikor (3, 6, 12 hónap) a referenciakamat, vagyis a BUBOR (Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb) esetleges változását tudja érvényesíteni a törlesztőben. Ezzel mindaddig nagyon jól jársz, amíg alacsonyan tartózkodik a BUBOR, viszont ha emelkedni kezd, a törlesztőd is feljebb kúszik. A hitel kamatfelára viszont csak a jegybank által lefektetett módon, a kamatfelár-változtatási mutató szerint 3, 4, 5 évente változhat meg.
Az elmúlt években sorozatosan a BUBOR csökkenését tapasztalhattuk, amivel egy változó kamatozású hitelt választó hitelfelvevő látszólag sokat nyerhetett. Például, ha valaki három éve egy 8 millió forintos 20 éves futamidejű hitelt vett fel, a jegybank adataiból kiindulva a kamatok változásának köszönhetően havi 58 ezer forint helyett, 46 ezret fizet a hitelre. Ez persze fordítva is lejátszódhat, ha emelkedni kezdenek a kamatok. Általános hüvelykujjszabály, hogy 1 százalékpontnyi kamatemelkedés esetében 8-9%-os törlesztő drágulással szükséges számolnod.
A rögzített hiteleknél a meghatározott kamatfordulóig nem változhat meg a törlesztő nagysága, tehát teljes védelmet élvezel. Ezután is csak az ún. kamatváltoztatási mutató szerint módosulhat a hitelkamat, azonban ennek a szabályait, módszertanát szintén a jegybank adja meg.
Mi határozza meg, hogy mennyit fizetsz?
Felmerülhet a kérdés benned, hogy a fentebb említett hitelkamatot mi alapján határozza meg a bank. Mint láttuk a változó kamatozású lakáshiteleknél a referenciakamat külső adottság, viszont az induláskor rögzített kamatfelárat a bank maga határozza meg. Ehhez figyelembe veszi, hogy ő maga milyen feltételekkel jut forráshoz, vagyis kölcsönözhető pénzhez (például az említett BUBOR, vagy a bankbetétek költsége). Ezen felül az is lényeges, hogy milyen kockázatokkal kell szembenézni (például nemfizető adósok) és mivel profitorientált intézményről van szó, mekkora jövedelmet szeretne elérni a hitelezési tevékenységen.
A rögzített hiteleknél is hasonló logika érvényesül, csak itt a végső kamat meghatározásában a bank kamatvárakozásai is nagy szerepet játszanak. Vagyis az, hogy a bank milyen kamatpályára számít a jövőben és ehhez mérten milyen kompenzációt vár el. Mellékesen említenénk csak meg, hogy ha a jegybank 2018-tól induló friss intézkedései beválnak, akkor a közeljövőben a változó és fix hitelek közötti kamatbeli eltérés is csökkenni fog.
