A hazai hitelláz közepette elég sok kérdéssel kerestek meg bennünket. Egy kedves érdeklődő például azért írt nekünk, mert használta a lakáshitel kalkulátorunkat és nem igazán értette, hogy miért lehet a többiekhez képest alacsony a teljes visszafizetés a Budapest Bank Egyenlítő konstrukciójánál. Egyszerűen nem jött ki neki a matek. Pontosan ezért ragadtunk most billentyűzetet, hogy akinek hasonló kérdés böki az oldalát, az választ kaphasson.
Használd hitelkalkulátorunk az igényeidhez legjobban illő ajánlat megtalálásához!
Rögtön a közepébe csapva, az egyenlítő hitelnek az a lényege, hogy az eredetileg a többi versenytárshoz képest magasabb hitelkamatot bizonyos feltételek fennállása esetén le tudja szorítani az ügyfél. Ehhez arra van szükség, hogy a banknál megnyitott folyószámláján, ami például a hitel törlesztésére is szolgál, legyen bizonyos mértékű szabad (elköltetlen) pénzösszeg. Ha ezt teljesíti, akkor a szabad egyenlegre a hitel kamatával megegyező mértékű betéti kamatot kap, amit később ingyenesen a hitel tőkerészének csökkentésére fordítanak.
Bontsuk is ezt ki egy kicsit bővebben. A számlán lévő összeg forrása bármi lehet, akár például a havi rendszeres keresetünk, de például utalhatunk rá külön kisebb-nagyobb összegeket. A lényeg, hogy a folyószámlán legyen elköltetlen pénz, mert azután jár nekünk a spórolás a hitelen. Mellékesen jegyezzük meg, hogy általánosságban jár kamatkedvezmény már azután is, ha a bérünket a hitelnyújtó bankhoz utaljuk, sőt a számlánkat aktívan használjuk.
A rendszert nem tudjuk úgy kijátszani, hogy az utalást követően a számlán lévő pénzt lekötött betétbe helyezzük el, vagy éppen egy értékpapírt vásárolunk. Az ilyen jellegű befektetett összegek ki vannak zárva az egyenlítő rendszeréből. Gondoljunk azért bele, ez logikus is, hiszen az egyenlítő kedvezmény úgy is értelmezhető, mint egy speciális befektetés, aminek a kamatait a hitel törlesztésére fordítják.
Ez a speciális befektetés pedig nem is hoz olyan rosszul. Ha megnézzük, akkor a példánkban szereplő 10 millió forintos hitel 20 évre, 5 éves kamatrögzítés mellett 4,9%-os kamattól érhető el. Mivel a feltételekben azt mondták ki, hogy a folyószámlán lévő összegre jár ugyanekkora kamat az egyenlítő konstrukciónál, így ezt a közel 5%-os kamatot mi is leakaszthatjuk.
Nagy előnye a rendszernek, hogy napi kamatszámítás van érvényben. Tehát a folyószámla egyenlegét nézik meg, és adott napra vonatkozó kamatot el is határolja a bank. A pénzükkel bármit tehetünk, növelhetjük vagy akár csökkenthetjük is a számlán lévő likvid egyenleget, a napi kamatszámítás miatt az előnyökből akkor is részesedhetünk, ha esik a számlán lévő pénz.
Nézd meg lakáshitel kalkulátorunkkal, hogy melyik a számodra leginkább megfelelő hitel. Kérésedre ingyenesen segítünk, akár a teljes hitelfelvételben.
Egy apró, de annál fontosabb tétel, hogy a bank korlátozza azt a maximális összeget, amire a kamatkedvezményt számunkra megadja. Legfeljebb az éppen fennálló tőketartozás 70%-ával egyenlő likvid egyenlegre jár a kedvezmény. Vagyis bármekkora jövedelmünk is legyen, bármekkora összeget is utaljunk erre a számlára, a tőketartozásunk 70%-a felett már nem nyerünk semmit az egyenlítővel.
A jó hír, hogy a betéti kamatot naponta határolja el a bank, és ha letelik fél év, akkor az összegyűlt kamatot díjmentesen (!) a hitel tőketörlesztésére fordítja. Lényeges elem, hogy csak a kamatot fogja automatikusan előtörlesztésre használni, a megtakarított összeget nem. De ezzel egyébként opcionálisan mi is élhetünk, viszont ekkor már előtörlesztési díjért cserébe.
Gondolhatnánk, hogy ha előtörlesztünk, akkor a törlesztőrészlet is alacsonyabb lesz. A Budapest Banknál ezt úgy oldották meg, hogy az érme másik oldalát nézik, vagyis nem a törlesztő lesz kisebb, hanem a hitel eredeti futamidejét rövidítik le. A példánkban szereplő helyzetben az eredeti 20 éves (240 hónapos) futamidő helyett a hitelt visszafizetjük kevesebb mint 18 év (209 hónap) alatt.
A kutya itt van elásva. A teljes visszafizetés azért csökkenhet le, mert a példához visszakanyarodva, bő két évvel kevesebb törlesztőrészletet kér rajtunk számon a bank. Ehhez persze két dolog kell:
- a 200 ezer forintos jövedelmünket a bankhoz utaljuk, és azt a hónap során egyenletesen költsük el,
- havi alapon 20 ezer forintot fizessünk be a számlára, és ahhoz ne is nyúljunk hozzá, és a hitel futamideje alatt folytassuk a „rendszeres megtakarítást”.
Innen már világossá válik, hogy miért is lehet bő 1%-kal kisebb a hitel THM-je az egyenlítő konstrukcióval. Attól függően, hogy milyen kamatrögzítést és havi megtakarított összeget választunk, akár az is előfordulhat, hogy egy gyorsan változó hitel teljes hiteldíj mutatója beesik a végére 2% alá.
A következtetésünk, hogy azoknak érheti meg ez a konstrukció, akik olyan havi vagy egyösszegű megtakarítást tudnak elhelyezni a banknál, amelyet likviden tartanának. A bank nem ír elő megkötést, vagyis bármikor szabadon hozzá lehet férni az összeghez, viszont akkor az egyenlítő hatástól is elesünk.
Ezt mindenképpen vegyük figyelembe a választásnál, mert ha elesünk az egyenlítő hatástól, akkor a hitel kamatozása alapesetben magasabb lesz. A döntési szituáció a következő: vagy menjünk először is a legalacsonyabb hitelkamatra külön megtakarítás nélkül (nem egyenlítő hitellel), vagy vegyük igénybe az egyenlítő hitelt, de akkor vállaljuk, hogy a számlánkon nagyobb mértékű szabad összeget tartunk.
