Egy új építésű lakást 2019 év végéig 5% általános forgalmi adóval (ÁFA) lehet megvásárolni, azt követően viszont már 27% lesz egy hasonló ingatlan vételárának adó tartalma. Mégis több építkezés mellett látható plakát: idén még alacsonyabb adóval vehetjük meg álmaink otthonát. Pedig az építkezést csak évek múlva fogják befejezni. Lehet erre a helyzetre megoldást találni? Igen, viszont a költségmegtakarítás mellett jelentős kockázatot is magunkra kell vállalnunk.
A államnak kifejezett célja volt az új építésű lakások vételárának ÁFA csökkentésével – 27 százalékról 5 százalékra mérsékelték -, hogy felpörögjön az építőipar. Ez részben a fenti intézkedés miatt be is következett.Ugyanakkor a kedvezményes időszak lejár az év végén, 2020 januárjától már 27% ÁFA mellett vásárolhatunk új építésű ingatlant. Az adóterhek emelkedését pedig várhatóan részben, vagy egészben át fogja terhelni a vevőkre a kivitelező cég, vagyis tovább fog emelkedni az új építésű ingatlanok ára. A 2018 november 1 előtt végleges építési engedéllyel rendelkező -vagy amelynél az építést ezen időpontig bejelentették – projekteknél 2023 december végéig kifizetett összegekre a kedvezményes ÁFA érvényes. De mi a helyet azokkal a projektekkel, amelyek nem felelnek meg ezeknek a kitételeknek?
Hirdetés
Hirdetés
Hogyan tudunk 2018 november 1-jét követően kiadott építési engedély esetén 5% ÁFA mellett új építésű lakást vásárolni?
Nem feltétlenül emelkedik az adó növekedésével a vételár, ez elsősorban a megkötött adásvételi szerződés tartalmán múlik:
- Amennyiben bruttó vételár szerepel a szerződésben, akkor az adó változásával nem emelkedhet a lakás ára, ebben az esetben az eladó kap kevesebb nettó összeget.
- Ha viszont a szerződésben nettó vételár + ÁFA szerepel, akkor bizony többet kell év végétől fizetnünk a lakásért.
Az utóbbi esetben is még idén lehetőségünk van kisebb ÁFA fizetési kötelezettség mellett – vélhetően olcsóbban – új építésű lakást vásárolni. A fő szabály ugyanis az, hogy azon vételárrészletekre, melyek még 2019 év végéig rendezésre kerülnek az alacsonyabb ÁFA vonatkozik. Így ha előre kifizetjük a teljes összeget, akkor olcsóbban juthatunk lakáshoz.
A teljes vételárat kifizetni egy jelenleg csak a tervezőasztalon létező lakásra?
Számos projekt nincs előrehaladott fázisban, sok esetben még csak az alapozási munkálatokat végzik. Ebben a helyzetben eléggé kockázatosnak tűnhet kifizetni előre a teljes vételárat. Számos olyan esemény lehet, mely ellen nem sokat tehetünk, a pénzünk viszont már a kivitelezőnél van:
- Csődbe mehet az építtető.
- Az adásvételi szerződésben foglalt valamely kötelezettségünk nem teljesítése miatt – nem feltétlenül fizetési kötelezettség – felmondásra kerülhet a szerződés, vagy emelkedhet a vételár.
- Csúszhat az átadás határideje.
- Költségnövekedések emelkedése miatt emelkedhet a vételár.
Természetesen a legtöbb kivitelezőnél ezen problémák jó része nem merül fel, de a teljes vételár kifizetését követően mi vállaljuk a kockázatot. Pénzt visszaszerezni ebben a helyzetben igen nehézkes lenne és nem is feltétlenül szeretnénk. Hiszen egy esetleges további lakásáremelkedés jelentősen csökkentheti a visszakapott összeg vásárlóerejét. Hogyan védekezhetünk a fentiekhez hasonló problémák ellen?
1. Alaposan tanulmányozzuk át az adásvételi szerződést
Mindenképpen nézzük meg milyen kötelezettségeink vannak – fizetés és nem fizetési egyaránt. Az is nagyon fontos, hogy milyen lehetőségei vannak az eladónak a vételár, feltételek módosítására. Érdemes átnézetni saját ügyvédünkkel is a szerződést előre, ez ugyan növeli a költségeket, de számos problémától megóvhat.
2. Ha van projekt hitel az építkezéshez az már jó jel
Ha egy bank finanszírozza az adott projektet, az jelenthet egyfajta garanciát, hiszen a hitelező átvilágította a céget és folyamatosan a projekt előrehaladását is ellenőrizni fogja.
3. Fizessünk a készültségi foknak megfelelően, szakaszosan
Így egy esetleges probléma esetén az általunk kifizetett összeg és az ingatan aktuális állapota nagyjából összhangban lesz. Ugyanakkor ezzel pont elveszíthetjük az alacsony ÁFA előnyeit is. Megoldás lehetne, ha egy elkülönített számlára utalnánk a teljes vételárat és onnan csak bizonyos feltételek teljesülésekor kapná meg az eladó a pénzt. Ezt azonban a jogszabály nem fogadja el valós vételár teljesítésként, azaz a felszabadításkor érvényes szabályoknak megfelelően kellene ÁFA-t fizetni.
Lakáshitelt is nehezebben kaphatunk
A bankok többségének van valamilyen speciális megoldása új építésű lakások vásárlásának megfinanszírozására, azonban a lakáshitelek között jelenleg nem ismerünk olyat, amely előre minden feltétel nélkül kifizetné a teljes összeget. Legalábbis olyat nem, amelynek fedezete a megvásárolni kívánt ingatlan lenne.
Természetesen egy másik házra felvett szabad felhasználású hitelből vásárolhatunk akár a tervező asztalról is lakást. Sőt, ha kizárólag egy másik lakást terhelne meg a bank, akkor lakáskölcsönhöz is könnyebben juthatunk. Ugyanakkor kevés ember rendelkezik még egy tehermentes, fedezetként elfogadható ingatlannal.
Ha szükséged lenne hitelre a vásárláshoz érdemes a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorát használnod, amellyel megtalálhatod a legkedvezőbb ajánlatot. Ha pedig valamilyen speciális megoldásra lenne szükséged, akkor a Bankmonitor szakértői csapata segíthet kiválasztani a számodra legjobb bankot.
