Hogyan vehetünk meg egy kis panellakást hitelből?

Nagyon keresettek jelenleg a panellakások, amelyek közül a kisebb alapterületűek remek első otthont jelenthetnek a fiatal, családalapítás előtt állóknak. De mennyibe kerül most egy kis panellakás Budapesten, illetve a nagyobb városokban, és milyen támogatásra számíthatnak azok, akik ilyet vásárolnának? Ennek jártak utána a Bankmonitor szakértői.

A panellakások népszerűek az első saját ingatlanjukat kereső fiatalok és fiatal párok körében, akik ezek közül is gyakran a legkisebbeket keresik, egyszerűen azért, mert ezeket tudják megfizetni. A panelek egyébként is reneszánszukat élik, legalábbis óriási a kereslet irántuk: az Ingatlan.com saját mérései szerint például 2022 januárban a megyeszékhelyeken és Budapesten egy-egy ilyen ingatlan iránt 14%-kal többen érdeklődtek, mint tavaly októberben, miközben a tégla lakásokra kíváncsiak száma fele ekkora mértékben nőtt csak. Ennek köszönhetően az egy panelhirdetésre jutó érdeklődések száma közel 2 éves csúcson van, legutóbb 2019 tavaszán volt hasonlóan magas.

A kimagasló kereslet az árakra is hatott, így jelenleg 800 ezer forint alatti négyzetméteráron nem is nagyon kínálnak egyszobás panellakást Budapesten, de az 1 millió forint feletti irányár sem ritka. Ez pedig azt jelenti, hogy 29-30 millió forint alatt még a külsőbb kerületekben sem nagyon kapni semmit.

A vidéki nagyvárosokban is mélyen a zsebébe kell nyúlnia azonban annak, aki egyszobás panellakást vásárolna: Miskolcon 400-500 ezer forintnál, Pécsett 500-600 ezer forintnál, Szegeden 700 ezer forintnál, Győrött és Debrecenben pedig 800 ezer forintnál kezdődnek a négyzetméterárak. Ez pedig azt jelenti, hogy például egy 30 négyzetméteres, egyszobás lakás helytől függően körülbelül 12-30 millió forintba kerül jelenleg a Fővárosban és a nagyvárosokban.

Mire számíthat egy egyedülálló vásárló?

A vásárlás pénzügyi lehetőségeit jelentős mértékben meghatározza az, hogy egyedülálló, élettársi kapcsolatban vagy házasságban élő pár vásárol, illetve van-e meglévő vagy tervezett gyerek. Egy gyermektelen, egyedülálló fiatal jelenleg nem számíthat otthonteremtési támogatásra, így neki magának – jó esetben szülői segítséggel – kell előteremtenie a minimum 20 százalékos önerőt, valamint fizetnie a havi törlesztőket egy lakáshitelből történő vásárlás esetén. A példánkban szereplő 12-30 millió forintos vételár esetén ez 2,4-6 millió Ft minimális önerőt jelent, ami mellé 9,6 – 24 millió forint lakáshitelre lehet még szükség a vásárláshoz.

Hogy milyen hitelkamatot kap végül valaki, az függ a hitelösszegtől, a felvenni kívánt kölcsön nagyságától, az ingatlan becsült forgalmi értékétől és a hitel kamatperiódusától, de az sem mindegy, hogy melyik banktól igényli a szükséges pénzt. Emiatt például egy 24 millió forint összegű, 20 éves futamidőre felvett lakáshitel havi fizetni valója 400 ezer Ft igazolt nettó jövedelemmel 167 000 és 193 000 forint között lehet, ami két évtized alatt 6 millió forint feletti különbség.

Az első saját ingatlanjukat vásárlók kérhetnek részletfizetési lehetőséget a vagyonátruházási illetékre, amit nav általában meg is szokott adni. Fontos, hogy ha a vagyonszerző az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a kedvezmény érvényét veszti, és a tartozás egy összegben esedékessé válik. Ez esetben az adóhatóság a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel.

A fiatal, gyermektelen, együtt élő párok lehetőségei

A fiatal párok házasság előtt egy ideig általában együtt élnek, ami mindenképp előnyös, hiszen lakva ismerszik meg az ember. Ha ebben az időszakban vásárolnák meg első közös lakásukat, akkor ehhez állami támogatást nem kaphatnak, így a vásárláshoz piaci lakáshitelt igényelhetnek, illetve kérhetik a más említett részletfizetési lehetőséget a vagyonátruházási illetékre.

Ugyanakkor fontos körültekintőnek lenniük, mert amennyiben közösen veszik fel a lakáshitelt (adós + adóstárs lesznek), akkor ezzel bizony pénzügyileg összekötik az életüket, ami egy esetleges szakítást követően még számos bonyodalmat okozhat. Ezért a közös élettel még csak barátkozó fiatal párok számára egy albérlet mindenképpen hasznosabb, mint egy közösen vásárolt ingatlan.

Persze lehet együtt élni a pár egyik tagjának lakásában is, ebben az esetben az előző pontban leírtakra számíthat a lakás megvásárlója.

Gyermeket nevelő egyedülálló szülő

Akár egy gyermekét egyedül nevelő szülő számára is jó első lakás lehet egy kicsi panellakás. Jó hír, hogy ő ebben az esetben igényelhet csok támogatást, ennek összege pedig a meglévő gyerekek számától függ. Használt lakás megvásárlásakor egy gyerekre 0,6 millió forint, két gyerekre 1,43 millió forint, 3 gyerekre 2,2 millió forint, míg négy vagy több gyerekre 2,75 millió forint igényelhető.

Igen ám, de a megvásárolt ingatlan minimális méretét is meghatározta a jogalkotó, így már egy gyereknél is legalább 40 négyzetméteresnek kell lennie a lakásnak. Vagyis a legkisebb, 40 négyzetméter alatti panelekre sajnos nem jár még az a kevéske csok támogatás sem, ami egy gyerekkel legfeljebb Miskolcon és Pécsett elegendő egy négyzetméter panel megvásárlására.

Ugyanakkor mindenképp kalkulálni kell azzal is, hogy a csok-kal vásárlóknak az állam elengedi a visszterhes vagyontáruházási illetéket, ami alapesetben a vételár 4%-a, ami a példánkban szereplő 12-30 millió forintos panellakás esetében 0,48 – 1,2 millió forint pénzügyi előnyt jelenthet, így egy meglévő gyerekkel összességében (csok + illetékmentesség) 1,08 – 1,8 millió forint lehet az elérhető pénzügyi előny.  Plusz a meglévő gyerekre igényelt csak önerőnek számít egy mellé felvett lakáshitelnél!

Fiatal, gyermekvállalást tervező házasok

A fiatal házasok számára komoly segítséget jelenthet a példánkban szereplő kis panellakás megvásárlásához a Babaváró hitel. Ennek lényege, hogy a hitel az első 5 évben mindenképpen kamatmentes, ha pedig ezen idő alatt megérkezik a baba, akkor a futamidő végéig az is marad, miközben a törlesztés három évre felfüggeszthető.

A második gyereknél ráadásul elengedik a fennálló tartozás 30 százalékát – miközben újraindul a 3 éves moratórium -, a harmadik babánál pedig lenullázódik az adósság. Fontos azonban, hogy kizárólag az igénylést követően született gyermeket veszik figyelembe a Babaváró kedvezményeit illetően, bár azt hozzá kell tenni, hogy a meglévő gyerek természetesen nem akadálya az igénylésnek.

A 10 millió forint Babaváró bőven elég lehet a szóban forgó kis panellakás hitelből történő megvásárlásához szükséges 2,4-6 millió forintos önerőhöz, így végül 7,3-4 millió forinttal kevesebb lakáshitelt kellhet felvenniük annál, mintha a lehető legkisebb saját forrással vágnának bele a dologba. (Persze ez akkor igaz csak, ha a Babaváró teljes összegét lakásvásárlásra fordítja a pár.)

A gyermekvállalást tervező fiatal párok csok támogatást is igényelhetnek, ám itt ők is beleütközhetnek abba, hogy az így vásárolt panellakásnak már egy gyereknél is el kell érnie a 40 négyzetméter alapterületet, míg kettő gyereknél 50 négyzetméter, három gyereknél pedig 60 négyzetméter az elvárás. Ők is kihasználhatják azonban a vagyonátruházási illeték mentességet, ami a csok-kal történő vásárlásnál lehetséges.

Bankmonitor tipp: az ingatlanvásárlás pénzügyi háttere soha nem volt olyan összetett kérdés, mint manapság, hiszen az elérhető támogatások és kedvezményes hitelkonstrukciók köre függ a hitelcéltól, az igénylő családi állapotától és korától, valamint a meglévő és a vállalt gyerekek számától egyaránt, de számít az is, hogy melyik bankot választja végül az igénylő. Ezért célszerű olyan hitelszakértő tanácsát kérni, aki jól ismeri a lehetőségeket, és megtalálhatja a legkedvezőbb finanszírozási megoldást.