2024-ben komoly felfutásnak lehettünk tanúi az ingatlanpiacon. A hitelkamatok csökkenésével és az új CSOK Plusz megjelenésével új lendületet vett a lakáshitelezés is. Mutatjuk, mire lehet számítani 2025-től: Mennyi lakáshitelt vehetünk fel? Mennyi önerő lesz szükséges? Milyen támogatások segíthetnek elérni a célokat?
Lakáshitel feltételek 2025
Számos család vág bele 2025-ben az otthonteremtésbe, a hitelből való ingatlanvásárlásba esetleg építkezésbe, így számukra nagyon fontos, hogy mielőtt belevágnak életük egyik legnagyobb kalandjába, megismerjék a lehetőségeket, a hitelpiac jelenlegi sajátosságait és a hitelhez kapcsolódó információkkal, például a feltételekkel és az igénylés folyamatával is megismerkedjenek. A következőkben végigmegyünk a legfontosabb tudnivalókon, amelyeket 2025-ben is figyelembe kell venni.
Mennyi lakáshitelt vehetünk fel 2025-ben?
A felvehető hitelösszeg mindig kritikus kérdés ingatlanvásárláskor. Mivel a bankok a legtöbb esetben az ingatlan becsült forgalmi értékének legfeljebb 80 százalékát hitelezhetik meg, ez azt jelenti, hogy egy budapesti újépítésű lakás esetében egyáltalán nem számít rendhagyónak a 100 millió forintot meghaladó összegű lakáshitel, de a használt budai ingatlanoknál is előfordulhat, hogy a vevőnek ilyen nagyságrendű összegre van szüksége. (Bizonyos esetekben a bankok akár 90%-ig is hitelezhetnek, erről kicsit később, az önerő kapcsán még részletesen írunk.)
Ezt egyébként elméletileg nem is lehetetlenség elérni, amennyiben az ingatlanfedezet megfelelő, valamint a vevő rendelkezik elegendő igazolt nettó jövedelemmel, de arra azért számítani lehet, hogy a bankok nem mindig hitelezik meg a becsült forgalmi érték 80%-át, gyakran ennél óvatosabban járnak el. Jellemzően a budapesti újépítésű ingatlanoknál mennek el a falig, míg a vidéki nagyvárosokban kicsit óvatosabban, a kistelepüléseken és falvakban pedig akár csak a forgalmi érték 50%-át hitelezik meg.
Éppen ezért a finanszírozó bank megtalálása előtt semmiképp ne fizessünk foglalót, mert ha végül nem kapjuk meg a szükséges összeget, az emiatt szükséges nagyobb önerőt pedig nem tudjuk előteremteni, akkor bizony akár el is bukhatjuk a pénzt.
Tudni kell azt is, hogy a bankok mindegyike meghatározza azt a maximális hitelösszeget, amit alapesetben kihelyez egy ügyletnél. Amennyiben ezt meghaladó összegű hitelre van szükség, akkor ez is megoldható, ám ebben az esetben gondos mérlegelést követően egyedileg döntenek az igénylésről. Nagyobb eséllyel kaphatunk pozitív döntést, ha az adott banknál már régóta jó ügyfelek vagyunk, de segíthet egy hitelközvetítő is, aki ismeri a bankok aktuális bírálati gyakorlatát, így oda irányít bennünket, ahol jobbak az esélyeink.
A piaci lakáshitelek esetében van bank, amelyik a hirdetménye szerint legfeljebb 60-80 millió forintig megy el, náluk az utóbbi a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek felső összeghatára. Más pénzintézetek alapból 100, 120 vagy éppen 130 millió forintig hiteleznek, ezért nagy összegű hiteligénynél ezt is célszerű figyelembe venni, amikor pénzintézetet választunk.
Hogyan számolhatjuk ki a jövedelmünkből, hogy mennyi hitelt kaphatunk?
A felvehető lakáshitel összege az ingatlanfedezet becsült forgalmi értékén kívül természetesen az igazolt nettó jövedelmünktől is függ, hiszen a havi törlesztőrészleteket ebből kell majd kigazdálkodnunk. A lehetőségeinket az úgynevezett JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató – korlát szabja meg, eszerint ugyanis 600 ezer Ft nettó alatt a bevétel legfeljebb 50%-a fordítható hiteltörlesztésre, míg 600 ezer Ft-tól 60%-nál ránt be az adósságfék.
Például a Bankmonitor hitelkalkulátor szerint 500 ezer Ft nettó jövedelemmel jelenleg maximum 33,5 millió Ft összegű, végig fix kamatú lakáshitelt kaphatunk 20 éves futamidőre, míg 25 éves futamidőnél 37 millió Ft lesz a plafon. Ha nem fix, hanem 10 éves kamatperiódusú hitelt vennénk fel, amelynél a kamat 10 évente egyszer módosulhat az előre meghatározott képlet alapján, akkor 34,3 millió, illetve 38 millió Ft-ot kaphatunk a legjobb esetben. Azért a legjobb esetben, mert a bankok árazása nagyon különböző, drágább hitelből pedig ugyanaz a jövedelem kisebb összegre elegendő.
A felvehető hitel összegét természetesen csökkentik a meglévő hiteltörlesztőid, sőt egy hitelkeret összegének 5%-át is hiteltörlesztőként veszik figyelembe, mégpedig akkor is, ha abból egyetlen fillért sem használtunk fel. Amennyiben a jövedelmed nem elegendő a szükséges hitel felvételéhez, akkor lehetőség van adóstársat bevonni a szerződésbe, ekkor ugyanis az adós és az adóstárs jövedelmének összegével számolnak.
A 25 évnél fiatalabb lakáshitel igénylők arra készülhetnek, hogy az ő esetükben az elfogadott jövedelmet a bankok egy része csökkenti, arra készülve, hogy idővel nem jár nekik majd az szja kedvezmény. Azonban nem minden pénzintézet alkalmazza ezt a gyakorlatot, így akár ezen is múlhat, hogy valaki mennyi hitelhez juthat hozzá.
Mekkora jövedelemmel vagyunk egyáltalán hitelképesek?
Az előbbiekben azt jártuk körbe, hogy mennyi hitelt kaphatunk, ám legalább ennyire fontos, hogy mekkora jövedelemmel számítunk egyáltalán hitelképesnek jelenleg. Általánosan elmondható, hogy a minimálbér alatt nem nagyon állnak velünk szóba a bankok, ami 2024-ben 177 422 Ft Magyarországon, ám mivel jövőre ez 193 382 Ft-ra emelkedik, várhatóan a bankoknál ez lesz 2025-től a belépő. Ahogy korábban már írtuk, a 25 évesnél fiatalabb hiteligénylők elfogadott jövedelmét a bankok egy része csökkenti, így ezeknél nem lesz elég a hitelképességhez a minimálbér összege.
Hirdetés
Hirdetés
Mennyi önerőre van szükségünk 2025-ben?
Mint már írtuk, alapesetben az ingatlan becsült forgalmi értékének 80%-áig hiteleznek a bankok, vagyis a vételár legalább 20%-át önerőként kell tudunk előteremteni. 2024-től ugyanakkor bizonyos esetekben akár 10 százalék önerő is elegendő lehet egy lakás hitelből történő megvásárlásához, a lehetőséggel azonban nem mindenki élhet. A jogszabály szerint 2024-ben olyanok kaphatnak így kölcsönt, akik igényléskor nem töltötték be a 41. életévüket, nincs más lakástulajdonuk, illetve más ingatlanban 50 százalékot elérő tulajdonrészük, vagy ha van is ilyen, az jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt. Ráadásul, ha adóstárs is van az ügyletben – ez a házaspárok esetében mindig így van -, akkor minkettőjüknek meg kell felelnie ezen elvárásoknak.
2025-től változik a helyzet: az úgynevezett energiahatékony lakóingatlanok megvásárlásakor vagy építésekor is elegendő lehet majd 10 százalék önerő, mindenféle egyéb feltétel nélkül. Az erről szóló MNB rendelet szerint ráadásul a JTM korlát is módosul ebben az esetben: a nettó jövedelem összegétől függetlenül annak akár 60 százaléka is hiteltörlesztésre fordítható. (Jelenleg ehhez legalább 600 ezer forint nettó fizetés szükséges, ezalatt 50 százaléknál „ránt be” az adósságfék.) A rendelet azt is rögzíti, hogy a legalább 10 éves kamatperiódusú és végig fix kamatú lakáshiteleknél érhető el a 10 százalékos önerő, kivételt csak az jelent, ha a futamidő nem hosszabb 5 évnél.
Ugyanakkor az, hogy valaki megfelel a jogszabályi feltételeknek, nem jelenti azt, hogy automatikusan 10 százalék önerővel juthat lakáshitelhez, ugyanis a bankok egyedileg számos feltételhez köthetik a dolgot. Ezért ilyen esetben mindenképpen előre kell tájékozódni a bankoktól, vagy keresni egy hitelszakértőt, akik ismeri a piaci gyakorlatot.
Milyen ingatlant vásárolhatunk lakáshitelből?
Mivel a lakáshitel fedezete legtöbbször a megvásárolt vagy megépített ingatlan, ezzel kapcsolatban a bankoknak számos elvárásuk van.
- Általános feltétel, hogy az ingatlan Magyarország területén álljon, per-, teher- és igénymentes, önállóan forgalomképes, rendezett tulajdonviszonyú és lakhatásra alkalmas legyen.
- Lényeges még, hogy az ingatlan tulajdonosa magánszemély legyen, vagy az adásvétellel magánszemély tulajdonába kerüljön, de természetesen rendelkeznie kell használatbavételi engedéllyel is.
A lakhatásra alkalmasság elsőre könnyen megugorható feltételnek tűnik, ám ez csalóka, hiszen egy felújítás alatt álló ingatlan bizony nem számít annak, ha például éppen szét van verve a fürdőszoba, esetleg még nem került be az új konyhabútor, így nincs mosogató és tűzhely sem.
Ezen kívül az adott ingatlan besorolása is nagyon fontos, ez alapján dől el ugyanis, hogy a vásárlás hitelezhető-e. A lakás és lakóház besorolású ingatlanokat minden bank hitelezi, ám nyaralóra, üdülőre, hétvégi házra vagy éppen építési telekre már nem mindenhol igényelhető ez a finanszírozás, egy tanyánál vagy zártkerti ingatlannál pedig gyakorlatilag két bank közül választhatunk csak.
A vegyes funkció ugyancsak gondot okozhat, ha például az ingatlan irodaként és lakásként is funkciónál: a Bankmonitor szakértői jelenleg egyetlen olyan bankról tudnak, ahol ez átmehet. A garázs és tároló fedezetként mindenütt elfogadható, amennyiben azok a lakóingatlanhoz kapcsolódnak és azzal egy helyrajzi számon vannak, egyébként legfeljebb úgynevezett kiegészítő fedezetként számolnak velük.
Vannak ingatlantípusok – például gazdasági épület, üzem, termőföld -, amelyek lakáshitellel nem hitelezhetők jelenleg, így ezek megvásárlására más finanszírozási termékeket kell keresni. Megoldást jelenthet például egy személyi kölcsön, amelynek összege már akár 12-15 millió forint is lehet, vagy egy szabad célú jelzáloghitel, ám ez utóbbinak igényléséhez szükség van egy fedezetként bevonható ingatlanra is.
Fontos tudni, hogy az ingatlan falazatának fajtája is befolyásolja azt, hogy elfogadják-e fedezetként a bankok. A tégla, az ytong és a panel mindenütt át fog menni, ám a vályogból épült vagy vegyes falazatú ingatlanok, a faházak, a rönkházak és a gerendaházak már nem mindenütt fogadhatók el. Az újépítésű könnyűszerkezetes épületek esetében elvárás az ÉME/ETA/NMÉ engedély, vagy az úgynevezett teljesítménynyilatkozat, míg a használt, ám 10 évesnél nem idősebb épületeknél nincs mindenütt szükség még erre sem. Ugyanakkor a 10 évesnél idősebb könnyűszerkezetes házak vásárlását már nem minden bank finanszírozza meg, így ezeknél célszerű előre tájékozódni a lehetőségekről.
Milyen támogatások vannak?
2025-ben alapvetően maradnak a 2024-ben elérhető otthonteremtési támogatások, így a maximum 3%-os fix kamatú CSOK Plusz hitel, a falusi CSOK, a falusi CSOK-hoz kapcsolódó, ugyancsak legfeljebb 3%-os fix kamatú CSOK hitel, valamint bár szigorúbb feltételekkel, de a Babaváró is elérhető lesz a továbbiakban. Ez utóbbi azt jelenti, hogy jövőre minden feleségre egységesen a 30 éves korhatár vonatkozik majd, függetlenül attól, hogy úton van-e már a baba.
