Sokat foglalkoztunk már azzal, hogy emelkedhetnek a lakáshitel kamatok, a folyamat pedig egy ideje már el is indult. Több oka is van a drágulásnak, ezek közül csak egy a jegybanki alapkamat, ami közvetve befolyásolja a hitelek árazását. Arra voltunk kíváncsiak, hogy miként változtak a kamatok az MNB első kamatemelése óta, és persze megnéztük, mit kell vagy érdemes tenni a jelenlegi helyzetben.
A Bankmonitor szakértői az elmúlt hónapokban többször foglalkoztak a lakáshitelek drágulásának kérdéskörével, hiszen az ingatlant vásárolni szándékozók számára nagyon nem mindegy, milyen kamattal juthatnak finanszírozáshoz. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátor számításai szerint a kamatemelkedés már májusban megkezdődött, ám első körben ezt főleg a kisebb jövedelmű hiteligénylők érzékelhették. 2021. február és május között a legkedvezőbb három 10 éves kamatperiódusú lakáshitel THM-e (teljes hiteldíj-mutatója) például 0,23%-kal emelkedett a 150 ezer forint nettó jövedelmet igazolók számára, míg 400 ezer forint keresetnél szinte kimutathatatlan, 0,05%-os volt a drágulás.
A drágulás oka az, hogy az elmúlt időszakban a hitelekhez kapcsolódó banki költségek emelkedtek. Például a hosszú kamatperiódusú hitelek beszerzési árának tekinthető BIRS mutató értéke január 1-jén 2,14%-on állt, míg május 5-én már 3,12%-on volt, igaz mostanra 3,03%-ra mérséklődött. Ezen kívül a jegybanki alapkamat van még közvetve hatással a hitelkamatokra, ezért az, hogy az MNB hosszú szünet után ismét kamatemelési ciklusba kezdett, a hitelek további drágulását segítheti. Ahogy azonban a Bankmonitor szakértőinek vizsgálatából kiderül, bár történt drágulás a június 22-i első kamatemelés óta, az egyelőre nem jelentős.
Eszerint egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitel havi törlesztője – a legnépszerűbb, 10 éves kamatperiódus esetén, 400 ezer Ft igazolt jövedelemmel – csak kicsivel több mint 2 ezer forinttal nőtt az első kamatemelés óta, ami két évtized alatt 456 ezer forint plusz visszafizetést jelent. Kijelenthető tehát, hogy a kamatok még mindig rendkívül kedvezőek, ám nagy kérdés, hogy a kamatemelkedés irányába ható erőknek meddig állnak majd ellen a bankok. Persze hirtelen, erőteljes drágulásra nem kell számítani, a bankok inkább fokozatosan, lépésekben emelnek majd, ezen kívül első körben az várható, hogy a most legkedvezőbb ajánlatok drágulnak majd meg.
A jelenlegi helyzet nagyon izgalmas, ám számos fontos dolog leszűrhető belőle:
1. A lakáshitelek kamatszintje még mindig nagyon kedvező, így aki lakást vásárolna, az most kedvező feltételekkel megteheti azt. 2017. augusztus 5-én például a legkedvezőbb 3 lakáshitel ajánlat (20 millió forintos hitelösszeg, 20 éves futamidő, 10 éves kamatperiódus, 400 ezer Ft nettó jövedelem) THM-ének átlaga 5,78% volt, míg most még mindig 3,79% ugyanez. Ráadásul a vásárlást most számos állami támogatás is segíti:
- Az 5%-os lakásáfa bevezetése az új építésű lakásoknál.
- Az 5%-os lakásáfa is visszaigényelhető akkor, ha valaki csok támogatással vásárol új építésű lakást.
- A csok-kal vásárlók számára elengedik a visszterhes vagyonszerzési illetéket, ami alapesetben a vételér 4%-a.
- Csok támogatás és kedvezményes csok-hitel.
- Saját építkezésnél a 27%-os áfatartalom 5 millió forintig visszaigényelhető.
- Babaváró hitel – ez szabad felhasználású, ám a többség lakáscélra veszi fel, ráadásul a Babaváró összegének 75%-a önerőnek számít akkor, ha lakáshitellel kombinálja a pár.
- Otthonfelújítási támogatás és hitel.
- Plusz októbertől jön a szuperolcsó „zöld” hitel a legalább BB energetikai minősítésű új építésű lakások vásárlásához.
2. A lakáshitel kamatok a jövőben nagy valószínűséggel emelkedni fognak, különösen a legkedvezőbb ajánlatok tűnhetnek el a piacról. Emiatt a vásárlást nem érdemes halogatni, amennyiben minden feltétel adott a lépéshez.
3. A jelenlegi helyzet még éppen megfelelő egy hitelkiváltásra, vagyis a meglévő, drágább hitelünk olcsóbbra cserélésére. Minél drágábban vettünk fel korábban hitelt, annál nagyobb a kiváltással elérhető pénzügyi előny. A moratóriumban lévő hitelt is kiváltja több bank, emiatt ez sem kizáró ok. A kiváltás nem csak az elérhető pénzügyi előny miatt érheti meg, az is hasznos lehet, ha valaki például a változó kamatozású kölcsönét cseréli le 5 vagy 10 évre, esetleg végig fix termékre. Ezzel ugyanis lényegesen kiszámíthatóbbá teheti a pénzügyeit.
4. Amennyiben a piaci lakáshitelek kamatai tovább emelkednek, akkor még nagyobb lesz a Babaváróval és a csok-hitellel elérhető pénzügyi előny. Ezért érdemes ezeket kihasználni, ha lehetőségünk van rá. A Babaváró és a csok jogosultságot pillanatok alatt ellenőrizhetitek a Babaváró és a csok kalkulátor segítségével.
5. A moratóriumos hitelekre fokozottan ügyelni kell!
A moratórium óriási segítség a pénzügyi problémákkal küzdő adósoknak, ám veszélyt jelent, hogy elfedi egy esetleges kamatemelkedés hatásait. A hitelmoratórium ugyanis nem jelent kamat- vagy adósságelengedést, így a meg nem fizetett kamatokat később meg kell majd fizetni. (Kedvezmény ugyanakkor, hogy az összegyűlt kamatok nem növelik a tőketartozást, vagyis nem kamatoznak tovább, hanem egyenlő részletekben elosztják azt a hátralévő havi törlesztők között.) A hitel kamata azonban a moratórium ideje alatt is nőhet, amennyiben közben kamatforduló van, ami azt jelenti, hogy emiatt többet kellhet törleszteni, amikor véget ér a moratórium. Ez nem a moratórium hatása, a kamattal együtt ugyanis a törlesztő enélkül is emelkedett volna. Viszont a moratórium elfedi a kamatemelés esetleges hatását, így ezt érdemes időben ellenőriznünk!
Ha megnéznéd, hogy milyen kamatokkal kaphatsz most lakáshitelt, akkor használd a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorát. Itt beállíthatod, hogy új vagy használt lakást vennél, esetleg egy meglévő hiteledet váltanád ki, így minden helyzetben láthatod a lehetőségeidet:
