A magyar háztartások egy főre jutó bruttó rendelkezésre álló jövedelme 2010 és 2025 között több mint 3,6-szorosára emelkedett, miközben az albérletárak nagyjából 2,3-szorosukra nőttek. A saját lakás megszerzésénél viszont fordított a helyzet: a lakásárak közel 3,9-szeresükre emelkedtek. Megnéztük, mit jelent ez a lakhatás megfizethetősége szempontjából, és hogyan áll Magyarország az uniós mezőnyben.
A hosszú távú adatok alapján jövedelemarányosan a bérlés összességében megfizethetőbbé vált, mint másfél évtizeddel ezelőtt, miközben a lakásvásárlás elérhetősége romlott. Az uniós összevetés még látványosabbá teszi a különbséget: a lakbérekhez képest a magyar jövedelmi helyzet az EU átlagánál jóval nagyobb mértékben javult, a lakásáraknál viszont a magyar mutató az uniós átlagnál kedvezőtlenebb.
A rendelkezésre álló jövedelem nem azonos a fizetéssel. A háztartások fogyasztásra vagy megtakarításra fordítható jövedelmét mutatja, elemzésünkben ezt egy főre vetítettük.
Hirdetés
Hirdetés
2010 óta a lakbérek maradtak le leginkább
A magyar idősor első ránézésre is kettészakad. A 2010-es szinthez képest 2025-re az egy főre jutó bruttó rendelkezésre álló jövedelem 3,6-szorosára, az albérletárak 2,3-szorosára, a lakásárak pedig 3,9-szeresére emelkedtek.
A különbség nem egyetlen év eredménye. A 2010-es évek első felében a lakásárak még csökkentek, miközben a jövedelmek már emelkedtek. A lakáspiac 2014-2015 körül fordult, ezt követően az ingatlanok ára gyors növekedésnek indult. A 2020-as években a jövedelmek emelkedése is felgyorsult, de 2025-re a lakásárak növekedési ütemét már nem tudta utolérni. A lakbérek ezzel szemben jóval lassabb pályát futottak be.
A 2025-ös végpont ezért nagyon eltérő képet mutat attól függően, hogy valaki bérelni vagy vásárolni szeretne. A lakbérek növekedését a jövedelmek messze túlszárnyalták, a lakásárak emelkedését viszont nem sikerült utolérni.
Ez persze nem jelenti azt, hogy ma olcsó lenne albérletben élni. Egy korábbi Bankmonitor-elemzésben is azt vizsgáltuk, hogy az európai nagyvárosokban mekkora terhet jelentenek a bérleti díjak a helyi jövedelmekhez képest. A mostani hosszú távú összevetés más kérdésre válaszol: arra, hogy 2010 óta a jövedelmek vagy a lakbérek nőttek-e gyorsabban.
EU-s összevetésben is kiugró a magyar javulás az albérleteknél
EU-s összevetésben is kiugró a magyar javulás az albérleteknélA nemzetközi összevetésben azt vizsgáltuk, hogyan változott az egy főre jutó bruttó rendelkezésre álló jövedelem a lakbérekhez képest 2010 és 2025 között. Azoknál az országoknál, ahol 2025-re még nincs rendelkezésre álló adat, 2024-es értékkel számoltunk.
Magyarországon a jövedelmek és a lakbérek egymáshoz viszonyított aránya 60 százalékkal javult. Az EU-27 egészében ugyanez a javulás mindössze 23 százalék volt. A magyar eredmény ezzel az uniós mezőny élére került: csak Romániában volt nagyobb a javulás, 123 százalék. Magyarország mögött Szlovákia 59, Horvátország 56, Lettország pedig 49 százalékos értékkel következett.
Az ellenkező irányra is találunk példákat. Írországban, Észtországban és Ausztriában a lakbérek növekedése meghaladta az egy főre jutó jövedelmekét. Ez jól mutatja, miért félrevezető önmagában az árnövekedést nézni: a megfizethetőség szempontjából az is számít, hogy közben mennyivel nőtt a háztartások elkölthető jövedelme.
A lakásáraknál megfordul a kép
A saját lakásnál azonban eltűnik a magyar előny. A lakásárak 2010 és 2025 között közel 3,9-szeresükre emelkedtek, miközben az egy főre jutó bruttó rendelkezésre álló jövedelem 3,6-szorosára nőtt. Emiatt a jövedelmek lakásárakhoz viszonyított helyzete mintegy 7 százalékkal romlott.
Az EU-27 egészében a változás jóval kisebb, körülbelül 1 százalékos romlás volt. Magyarország tehát nem tartozik a legkedvezőtlenebb helyzetű országok közé – Portugáliában, Ausztriában, Luxemburgban vagy Észtországban jóval nagyobb volt a visszaesés –, de a lakásárak nálunk látványosabban lehagyták a jövedelmeket, mint az uniós átlagban.
Ez a különbség a lakásvásárlóknak nagyon is kézzelfogható. Ha egy ingatlan ára gyorsabban nő, mint a potenciális vevő jövedelme, akkor nemcsak a teljes vételár kerül távolabb, hanem az előteremtendő önerő összege is emelkedik. Egy friss Bankmonitor-példában azt mutattuk be, hogy sok vásárlónál nem a havi törlesztőrészlet, hanem éppen az önerő összegyűjtése jelenti a valódi szűk keresztmetszetet.
A jövedelem önmagában ráadásul nem határozza meg, hogy valaki mekkora hitelt kaphat. A bankok a meglévő tartozásokat, a jövedelem típusát és a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatót is vizsgálják. A 2026-os JTM-szabályokról ebben a cikkben írtunk részletesen, ezek ugyanazzal a fizetéssel is érdemben befolyásolhatják a felvehető lakáshitel összegét.
Akkor most jobban megéri bérelni?
A három ábrából nem lehet ilyen egyszerű következtetést levonni. A lakbér havi kiadás, míg egy saját lakás megvásárlásával vagyont is szerez a háztartás. A vásárlásnál ugyanakkor számolni kell az önerővel, a hitelkamatokkal, az illetékkel, a fenntartási és felújítási költségekkel, valamint azzal is, hogy a lakásvásárlás sokkal kevésbé rugalmas döntés, mint egy bérleti szerződés.
A hosszú távú országos adatok ráadásul nem mondják meg, hogy egy konkrét családnak, egy konkrét településen melyik döntés jobb. Nem ugyanaz a helyzet Budapesten, egy vármegyeszékhelyen vagy egy kisebb településen, és a lakás típusa is sokat számít. A magasabb jövedelem sem segít ugyanannyit mindenhol, ha a helyi lakásárak közben még gyorsabban emelkednek.
Erre jó példa a Budapest és Érd lakáspiacát összehasonlító friss elemzésünk: néhány tíz kilométer távolságon belül is nagyon eltérően alakulhatnak a lakásárak, a bérleti díjak és a lakásbefektetés eredménye. Az országos átlag tehát irányt mutat, de egy konkrét lakásvásárlási döntést nem helyettesít.
A legfontosabb tanulság ezért nem az, hogy az albérlet „jó”, a lakásvásárlás pedig „rossz”. Sokkal inkább az, hogy a két lehetőség jövedelemarányos megfizethetősége az elmúlt másfél évtizedben eltérő irányba mozdult. A lakbérekhez képest a magyar háztartások helyzete jelentősen javult, a lakásárakhoz képest viszont romlott.
Albérletből saját lakásba? Nem az átlag, hanem a saját számaid számítanak
Aki ma albérletben él és lakásvásárlást tervez, annak ezért érdemes a saját helyzetéből kiindulnia. Mennyi megtakarítása van önerőre? Mekkora havi törlesztőt tud biztonságosan vállalni? Milyen értékű ingatlant keres, és jogosult-e például Otthon Start hitelre vagy más támogatott konstrukcióra?
A Bankmonitor korábban arra is mutatott példát, hogy támogatott hitelnél az albérleti díjhoz hasonló havi összegből akár saját lakás törlesztője is kijöhet. Ez azonban minden esetben az ingatlan árától, a rendelkezésre álló önerőtől, a jövedelemtől és a választott hiteltől függ.
Te is lakásvásárlást tervezel? Hasonlítsd össze a bankok ajánlatait a Bankmonitor lakáshitel-kalkulátorával, amely megversenyezteti érted a bankokat, hogy megtaláld a számodra legkedvezőbb finanszírozást.
