Összegyűjtöttünk néhány hasznos tudnivalót, ami jól jöhet akkor, ha a lakást vagy házat vásárolnál 2019-ben. Mivel az árak nagyon elszálltak az elmúlt években, igyekeztünk olyan tanácsokat adni, amelyekkel jelentős összeget spórolhatsz.
1. Nézd meg, hogy meddig nyújtózkodhatsz!
Az ingatlanvásárlás – különösen hitelből – sok évre meghatározza az anyagi körülményeidet és a pénzügyi mozgástered, ezért mielőtt belefognál, gondold át a teherbíró képességed.
Ezeket vedd számba:
- Mennyi önrészt tudsz előteremteni?
- A jövedelmed alapján mekkora hiteltörlesztőt tudsz biztosan, hosszú távra bevállalni?
- Mekkora vésztartalékod van, ami segíthet átvészelni az átmeneti pénzügyi zűröket?
- Ezek alapján, milyen értékű ingatlan megvásárlása jöhet szóba?
Az, hogy mennyi hitelt kaphatsz, függ a fedezetként felajánlott ingatlan forgalmi értékétől és az igazolható jövedelmed nagyságától. A bankok maximum az ingatlan forgalmi értékének 80%-áig hitelezhetnek, vagyis egy 20 millió Ft-os lakás megvételéhez legalább 4 millió Ft önrész szükséges. A 80% azonban csak felső határ, a bankok 50-60%-ig szeretnek elmenni, hogy a fedezet biztosan megmaradjon a hitel mögött. A maximális hitelfedezeti mutató függ attól is, hogy hol helyezkedik el az ingatlan: előnyben vannak a nagyvárosok, illetve az újépítésű lakások és házak.
A felvehető hitel másik korlátja az igazolt jövedelem nagysága, ugyanis az MNB adósságfék szabály világosan leírja, hogy az igazolt jövedelemhez képest mekkora lehet legfeljebb a hiteltörlesztők összege. 400 ezer Ft alatti jövedelem esetén ez 25%, 35% illetve 50% lehet attól függően, milyen kamatperiódusú hitele van valakinek. (Minél hosszabb a kamatperiódus, annál biztonságosabb a hitel, így magasabb a megengedett Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató.) A 10 évre vagy annál tovább fixált kamatú kölcsönöknél 50%-os a plafon, míg 5 évnél rövidebb kamatperiódus esetén legfeljebb a jövedelem negyedét lehet hiteltörlesztésre fordítani.
Fontos azonban, hogy te magad is kiszámold, mennyit tudsz biztosan hiteltörlesztésre fordítani anélkül, hogy emiatt le kellene mondanod az alapvető szükségleteidről!
Számszerűsítve a dolgot: Havi 400 ezer Ft-os igazolt családi jövedelemmel (ez párok esetében reális) havi 200 ezer Ft lehet legfeljebb a havi hiteltörlesztő egy 10 évre fixált vagy annál hosszabb kamatperiódusú lakáshitelnél.
Ha már tudod, hogy mekkora havi törlesztőt tudsz biztosan kifizetni, akkor számba kell venned azt is, hogy milyen vésztartalékaid vannak. Ez számodra is fontos, hiszen egy lakáshitel 10-30 éves elköteleződést jelent, egy váratlan haláleset, betegség vagy munkanélküli időszak pedig könnyen megbillenti a családi költségvetést. Az optimális az, ha legalább 6 havi megélhetést biztosító vésztartalékot képzel magadnak, amihez rövid idő alatt hozzáférhetsz szükség esetén.
Hirdetés
Hirdetés
2. Válassz megfontoltan ingatlant!
Mivel a lakásárak folyamatosan nőnek, minél később vásárolsz, annál többet kell majd fizetned egy ugyanolyan paraméterű ingatlanért. Persze az áremelkedés mértéke településenként eltérő, sőt vannak területek, ahol akár csökkenés is jöhet a következő hónapokban.
Erre számíthatsz:
- Budapest legfelkapottabb részei már olyan drágák, hogy erősen lassulhat az emelkedés, sőt akár némi árcsökkenés is bekövetkezhet, amit árkorrekcióként lehet felfogni.
- A vidéki nagyvárosok sokat drágultak az elmúlt években, ám Budapesthez képest itt még mindig alacsonyabbak a négyzetméterárak, így van tér az emelkedésre. (Belvárosi árak Budapesten: 870 ezer Ft/m2, Szegeden: 322 ezer Ft/m2, Szombathelyen: 400 ezer Ft/m2, Pécsett: 318 ezer Ft/m2)
Amennyiben mindenképp Budapesthez köt a munkád vagy a családod, akkor itt is van mozgástered: Ne csak a felkapott területeken nézz körül!
Olyan magasak most az árak, hogy érdemes alaposan megnézni a hagyományosan kevésbé felkapott lokációkat is. Budapesten belül például mind népszerűbb a viszonylag olcsónak számító Csepel, Kőbánya és XVI. kerület, de mind többen költöznek Vácra, Dunakeszire, Délegyházára vagy éppen Érdre is. Érthető, hiszen egy budapesti panellakás áráért egyes helyeken akár újépítésű családi ház, sorházi lakás is kapható.
3. Készülj fel a kamatemelésre!
Mindig elmondjuk, hogy a hitelkamatok nem sokáig maradnak a mostani alacsony szinten, ezt pedig egy 10-30 év futamidejű hitelnél nem hagyhatod figyelmen kívül. Ezért, ha 2019-ben ingatlant vásárolnál, akkor ne a legolcsóbb, 3 havonta vagy évente változó kamatú hitelek közül válassz lehetőség szerint, hanem a hosszabb kamatperiódusú, a kamatemelkedésnek jobban ellenálló hitelkonstrukciókat hasonlítsd össze. Az 5, 10 vagy 15 évig fix hiteleknél a kamatok nem nőhetnek a kamatperiódus alatt, vagyis biztos lehetsz benne, hogy a havi törlesztőid nem változnak.
Ha teljesen be akarod biztosítani magad, akkor választhatsz olyan hitelt is, aminél az egész futamidő alatt fix a kamat. Azt azonban tudnod kell, hogy minél tovább rögzített a kamat, annál magasabb lesz a havi törlesztő, mert a bank felárért cserébe vállalja csak át tőled a hitelkockázatot. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorával összehasonlíthatod a különböző kamatperiódusú lakáshitelek paramétereit.
10 millió Ft hitel 20 évre, 1 éves kamatperiódussal: 54 105 Ft
10 millió Ft hitel 20 évre, 5 éves kamatperiódussal: 59 029 Ft
10 millió Ft hitel 20 évre, 10 éves kamatperiódussal: 62 995 Ft
10 millió Ft hitel 20 évre, végig fix kamattal: 88 700 Ft
Megéri, nem éri meg? Neked kell dönteni, de az biztos, hogy 1-2 éves távlatban kamatemelkedés várható. Egy 20 évre felvett 10 millió forintos, évente változó kamatú hitelnél pedig akár 15 ezer Ft-tal is nőhet a havi törlesztő, ha a hitelkamat 3%-ot emelkedik. 15-30 éves távlatban ennek bőven van realitása, hiszen az ilyen hitelek kamatai 2009-ben és 2012-ben jártak már 12 százalék felett is!
4. Válassz gondosan hitelt!
Nagyon sok pénzt megtakaríthatsz azzal, ha alaposan szétnézel a hitelkínálati piacon. Például, ha 10 millió Ft-ot vennél fel 20 évre, akkor a legjobb és a legdrágább ajánlat között teljes visszafizetésben
az 1 évre rögzített kamatú lakáshiteleknél 3,5 millió Ft,
az 5 évre rögzített kamatú lakáshiteleknél 2,7 millió Ft,
a 10 évre rögzített kamatú lakáshiteleknél 3,5 millió Ft,
a végig fix kamatú lakáshiteleknél 3,7 millió Ft a különbség!
5. Használd ki a CSOK lehetőségeket
December 1-től a kétgyermekesek is igénybe vehetik a 10 millió Ft 3%-os kamatozású kedvezményes lakáshitelt, a háromgyermekesek pedig már 15 millió Ft kedvezményes lakáshitelre jogosultak. Ha megfelelnek a feltételeknek, akkor a kedvezményes hitellel a kétgyermekes családok 2,6-2,7 millió Ft-tal is jobban járhatnak a piaci kamatozású lakáshitelhez képest. A CSOK-kal kapcsolatos változásokról ITT olvashatsz bővebben.
És persze ne feledkezz meg a vissza nem térítendő CSOK-támogatásokról sem:
Használt lakás vásárlására, bővítésére:
1 gyermekkel: 600 ezer Ft
2 gyermekkel: 1 430 000 Ft
3 gyermekkel: 2 200 000 Ft
4 vagy több gyermekkel: 2 750 000 Ft
Újépítésű ingatlan vásárlására:
1 gyermekkel: 600 000 Ft
2 gyermekkel: 2 600 000 Ft
3 gyermekkel: 10 000 000 Ft
