A jelenlegi, bizonytalan helyzet mindenképpen kockázatot jelent a lakásvásárlók, illetve a lakáshitelt felvevők számára, ám számos dolgot megtehetünk azért, hogy a rizikót csökkentsük. Már csak azért is, mert jelenleg nagyon úgy tűnik, a hitelek a következő időszakban drágulni fognak, köszönhetően az emelkedő jegybanki alapkamatnak, az elszálló inflációnak és annak, hogy a banki hitelek beszerzési költségét alapvetően meghatározó BUBOR és BIRS mutatók is emelkednek. Az alábbiakban ezért összegyűjtöttünk néhány olyan túlélési tippet, amelyekkel a jelenlegi bizonytalan helyzetben is csökkenthetjük a kockázatunkat egy lakáshitel felvétele során.
1. Határozd meg a reális árat
Érdemes előre alaposan feltérképezni a kínálatot, hogy lássuk, a rendelkezésünkre álló pénzért körülbelül mit kaphatunk az adott pillanatban. A panelek esetében viszonylag egyszerű dolgunk van a reális ár meghatározásában, hiszen a lakások nagyon hasonló méretűek, az állapot és az esetleges hőszigetelés pedig felfelé vagy lefelé módosíthatja az átlagárat. Más a helyzet akkor, ha egyedi, nem „behelyettesíthető” ingatlanra vetettünk szemet, a vételár ezeknél gyakran annyi, amennyit a vevőnek megér az adott ház vagy lakás.
Az ilyen, különleges ingatlanokba szokás beleszeretni első látásra, ami pénzügyi szempontból nem éppen szerencsés, így érdemes lehet értékbecslő segítségét kérni, aki visszarángathat minket a földre. Ez azért is lényeges, mert, ha az ingatlant a későbbiekben eladnánk, akkor egyáltalán nem biztos, hogy hozzánk hasonló érzelgős vevőt sikerül majd találnunk, akinek a rózsaszín köd szélesre tárja a pénztárcáját.
A reális vételár meghatározása létkérdés lehet akkor, ha lakáshitelre, csok támogatásra, esetleg kedvezményes csok-hitelre is szükségünk van a vásárláshoz. A bankok ugyanis legfeljebb a becsült forgalmi érték 80%-áig hiteleznek (reálisabb azonban 60-70%-kal számolni), ha pedig ez alacsonyabb a vételárnál – például azért mert túlárazott ingatlant vásároltunk -, akkor több önerőre lesz szükség a vásárláshoz. A csok esetében pedig akár a jogosultság elvesztésével is számolhatunk akkor, ha a vételár és az értékbecslés között 10%-nál nagyobb mértékű a különbség.
Hirdetés
Hirdetés
2. Alkudj a lakás árából amennyit csak tudsz
Az ingatlanhirdetésekben szereplő ár szinte minden esetben irányár, vagyis a vevő eleve úgy állapította meg, hogy abból valamekkora összeget engedni fog. Emiatt mindenképpen érdemes megpróbálkozni vele. Ha például egy ingatlant 40 250 000 forintért hirdetnek meg, akkor negyed millió forint szinte biztosan lefaragható az összegből. Azonban minden eset egyedi, egy erősen túlárazott ingatlannál például akár 10-20%-os alku is kellhet a reális piaci érték eléréséhez, míg egy áron alul meghirdetett lakásnál az irányárra is rábólinthatunk, nehogy más hamarabb lecsapjon a jó ajánlatra.
Az alku esetében fontos, hogy ne viselkedjünk agresszívan és lekezelően, tartsuk tiszteletben, hogy valaki éppen az otthonát kínálja eladásra, amihez erősen kötődhet. A bejárás során mérjük fel az ingatlan esetleges hiányosságait, például a nem megfelelő nyílászárókat, a korszerűtlen fűtési rendszert, a nem jól szigetelt falakat, de azzal is számoljunk, hogy az általunk szükségesnek ítélt felújítási, átalakítási munkálatok körülbelül milyen költséget jelenthetnek. Ezek az alku során még jó munícióként szolgálhatnak.
Fontos, hogy az alku folyamata ne váljon személyeskedéssé, és maradjon meg a normális vevő-eladó viszony, ha pedig elutasítják ez első ajánlatunkat, akkor se essünk kétsége, mert előfordulhat, hogy többfordulós tárgyalásra lesz szükség az üzlet nyélbeütéséig.
3. Keresd meg a számodra elérhető legolcsóbb hitelt
A lakáshitelek ára bankonként különböző, vagyis ugyanakkora hitelösszegre az egyik banknál többet, míg egy másiknál esetleg kevesebbet kell havonta fizetni. Bonyolítja a helyzetet, hogy a pénzintézetek bizonyos feltételek teljesítésekor kamatkedvezményt adnak a „listaárból”, a diszkont pedig elérheti akár az 1,5%-ot is. Éppen ezért nagyon fontos, hogy megtáljuk azt a bankot, amelyik a legkedvezőbb ajánlatot adja számunkra. Ezt úgy tehetjük meg, ha a lehető legtöbb helyről kérünk be ajánlatot, de használhatunk olyan lakáshitel kalkulátort is, ami a bankok aktuális hirdetményei alapján sora rendezi nekünk az elérhető hiteleket. A Bankmonitor lakáshitelkalkulátora például 10 hazai bank lakáshiteleit versenyezteti meg számodra.
4. Kerüld a kamatkockázatot
Az elmúlt időszakban szinte kizárólag hosszú kamatperiódusú lakáshiteleket vesznek fel a magyarok, ami nagy biztonságot jelent az esetleges kamatemelkedések ellen. Sokan kérdezik a Bankmonitor szakértőitől, hogy 10 éves kamatperiódusú vagy végig fix kamatú hitelt válasszanak-e, ami azért nehéz döntés, mert az előbbi általában olcsóbb, az utóbbival viszont kiiktatható a kamatkockázat. Ami a kamatokat illeti: a Bankmonitor lakáshitel kalkulátor alapján a korábban már említett 20 millió Ft-os lakáshitel havi törlesztője 10 éves kamatperiódussal 151-185 ezer Ft között lehet, míg ugyanezért végig fix kamattal 155-174 ezer Ft-ot kell fizetni.
Látható, hogy bár a legkedvezőbb 10 éves kamatperiódusú lakáshitelért valóban kevesebbet kell fizetni, előfordulhat olyan helyzet, hogy mégis ez a drágább. Ezért aztán érdemes lehet jelenleg fix kamatot választani.
5. Jól mérd fel teherbíró képességedet
A felvehető hitel maximális összege nem csak a megvásárolni kívánt ingatlan becsült forgalmi értékétől, hanem az adós – és az esetleges adóstársak – igazolt nettó jövedelmétől is függ. Egy legalább 10 éves kamatperiódusú jelzáloghitelnél például legfeljebb a nettó jövedelem 50, illetve 60%-a fordítható hiteltörlesztésre, attól függően, hogy az 500 ezer Ft alatt van, vagy eléri azt. Eszerint egy 400 ezer Ft-os nettó bér akár 200 ezer Ft havi törlesztőt is elbírhat, ám ez nem jelenti azt, hogy valaki ezt valóban képes is hosszú távon teljesíteni. Éppen ezért fontos, hogy felmérjük a valós teljesítőképességünket, különösen a magas infláció függvényében, ami a törlesztőn felüli megmaradó pénzünk vásárlóértékét jelentős mértékben erodálja.
6. Használd ki minden támogatási lehetőséget
Mind fontosabb szerepe van az állami otthonteremtési támogatásoknak a lakásvásárlásoknál, ezért célszerű ellenőrizned, hogy mire vagy ezek közül jogosult. Segíthet például a Babaváró támogatás, ami bár egy szabad célú, fedezetlen hitel, mégis a többség lakásvásárlásra fordítja. A Bababáró azért is jól jöhet, mert ennek egy része vagy akár egésze önerőként használható egy később felvett lakáshitelnél. A Babaváró és a lakáshitel kombinálásáról itt olvashatsz bővebben.
A meglévő és vállalt gyerekekre igényelhető vissza nem térítendő csok támogatás is jól jöhet, már csak azért is, mert bizonyos esetekben ez lehet önerő, de a 3%-os kamatú csok-hitel is komoly pénzügyi előnyt jelent most, amikor a piaci kamatok rakétaként lőttek ki.
A pénzügyi terv összeállításánál a gyerekek után járó jelzáloghitel-elengedéssel is érdemes kalkulálni, ami a második gyereknél 1 millió Ft-tal, míg a harmadiknál 4 milli Ft-tal csökkentheti a fennálló tőketartozást, ez pedig természetesen a havi törlesztőre is jótékonyan hathat.
Lakásvásárlásnál célszerű lehet számolni az otthonfelújítási támogatással, illetve akár az ehhez felvehető, maximum 3%-os fix kamatú támogatott otthonfelújítási hitellel is, ami egy felújításra szoruló ingatlan megvásárlásakor jöhet jól. Ehhez persze nem szabad kifutni az időből, hiszen jelen állás szerint a támogatás az év végéig igényelhető, míg a felújítási hitel felvételéhez az kell, hogy a jövedelmünk elbírja ennek a törlesztőrészleteit is.
7. Köss hitelfedezeti biztosítást
Mind népszerűbb a hitelfedezeti biztosítás, ami azért jó, mert betegség vagy munkanélküliség esetén átmenetileg a biztosító fizeti a hiteltörlesztést, míg az adós halálakor visszafizeti a bank részére a fennálló tőketartozást. Sőt, van olyan megoldás is, amelynél a biztosító a tőketartozáson felül a család is kap plusz összeget. A hitelfedezeti biztosítással elkerülhető az is, hogy az adós halálát követően az örökösök a tartozást magát megörököljék. A hitelfedezeti biztosítás költsége – amennyiben a biztosítási összeg megegyezik a hitel eredeti összegével – egy 30-40 éves adós esetében a havi törlesztő körülbelül 7-10%-a.
8. Legyen biztonsági tartalékod
Mindenki számára fontos egy minimális pénzügyi tatalék megléte, amiből 3-6 hónapig ki lehet húzni akkor, ha a család teljes egészében elveszítené a jövedelmét. Különösen lényeges a pénzügyi tartalék a jelenlegi bizonytalan gazdasági és pénzügyi helyzetben, hiszen nem tudni, az egyes vállalkozások eredményessége miként alakul, a magas infláció pedig jelentősen csökkenti a bérek vásárlóerejét.
