Nem feltétlenül szükséges átlag feletti jövedelem ahhoz, hogy valaki lakáshitelt igényelhessen, de a kereset természetesen meghatározza a felvehető összeg nagyságát. A Bankmonitor szakértői megnézték, milyen lehetőségeik vannak azoknak, akik kisebb jövedelemmel vágnának bele egy banki finanszírozású lakásprojektbe.
Egy lakás vagy ház hitelfinanszírozással történő megvásárlásakor, építésekor az igazolt nettó jövedelem összege az egyik kardinális kérdés, hiszen a keresetnek „el kell bírnia” a kölcsön havi törlesztőit. Hogy adott jövedelemmel mekkora hiteltörlesztő vállalható be, azt az úgynevezett JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató – korlát szabályozza.
Eszerint egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitel esetében – az újonnan igényelt kölcsönök túlnyomó többsége ilyen – a nettó 600 ezer forintot el nem érő jövedelem legfeljebb 50 százaléka fordítható adósságszolgálatra, míg 600 ezer forintos vagy ezt meghaladó keresetnél 60 százaléknál ránt be az „adósságfék”.
Például 300 ezer forint keresettel maximum 150 ezer forintig lehet nyújtózkodni (50%), ha pedig valaki 600 ezer forintot visz haza, akkor akár 360 ezer forint is beleférhet (60%) neki.
Elméletileg legalábbis, mert az egyes bankok a saját kockázatvállalási hajlandóságuk szerint ennél óvatosabbak is lehetnek. Találtunk például olyan pénzintézetet, ahol 40, illetve 60 százalékig engedik csak elmenni a törlesztőket, de az is előfordul, hogy nettó 200 ezer forint alatt óvatosabbak.
Hirdetés
Hirdetés
Így számolnak a jövedelmeddel a bankok
Tovább bonyolítja a helyzetet, hogy a bankok előbb csökkentik a jövedelmet valamekkora megélhetési költséggel, és ezt követően számolnak csak JTM-et. Ráadásul a becsült megélhetési költség más és más. Van ahol például gyerekszámtól függően változik, míg máshol fixen az aktuális nettó minimálbér összegét (2024-ben 177 400 forint) veszik alapul. Ez utóbbi esetben egy 300 ezer forintos nettó keresetnél végül 122 600 forint jövedelem alapján számolnak JTM-et, vagyis legfeljebb 61 300 forint lehet a lakáshitel havi törlesztője.
A fentiek miatt a kisebb jövedelműeknek már csak azért is kritikus a megfelelő bankválasztás, mert a bevállalható hiteltörlesztő, ezzel együtt pedig a felvehető hitelösszeg nagysága pénzintézetenként nagyon eltérő lehet. Nem szabad persze arról sem megfeledkezni, hogy mindenkinek magának kell meghatároznia azt az összeget, amit stabilan, akár 20-30 éven keresztül is biztonsággal tud fizetni!
Drágább a lakáshitel kisebb jövedelemmel
A lakáshitelek ára nem azonos az egyes bankoknál, vagyis ugyanakkora hitelösszegre az egyik helyen többet, míg máshol kevesebbet kell fizetni. Bonyolítja a helyzetet, hogy az egyes bankok maguk sem mindenki számára adnak azonos áron kölcsönt, a kamat függ a hitelösszegtől, a nettó igazolt jövedelemtől és attól is, hogy milyen feltételeket vállal az igénylő a kedvezményekért cserébe. Sőt, azért is kedvezmény járhat, ha meghatározott kiemelt közvetítő partnereken keresztül érkezik az igénylés.
Egy 10 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitel kamata például 200 ezer forint nettó jövedelemmel, jövedelemérkeztetés vállalásával és lakásbiztosítás kötésével 6,54 – 7,79 százalék között van jelenleg. Ez alapján a havi törlesztő 75 és 83 ezer forint között változhat, ami két évtized alatt csaknem 2 millió forint különbséget jelenthet!
400 ezer forint jövedelemmel ugyanakkor máris 6,29 – 6,95 százalék között szóródnak a kamatok, a hiteltörlesztők ezáltal 74 – 78 ezer forint között lesznek, így a hitelek teljes költsége is alacsonyabb lesz.
Nagyobb hitelösszeg és igazolt nettó jövedelem esetén a kamat ennél is lejjebb faragható, például egy 30 millió forintos lakáshitel kamata 600 ezer forint jövedelemmel 5,99 – 6,87 százalék között lehet, vagyis akár a „bűvös” 6 százalék alá is bemehet.
A Bankmonitor szakértői senkinek nem javasolják persze, hogy a kedvezőbb kamat miatt a szükségesnél nagyobb összegű hitelt igényeljen, ám az igazolt jövedelmet meg lehet emelni. Megoldást jelenthet például egy vagy több adóstárs bevonása, hiszen a jövedelmek ebben az esetben összeadódnak, így elérhető lehet a kamatkedvezményhez szükséges jövedelem. Ugyanakkor tisztában kell lenni azzal, hogy az adóstársak is egyetemlegesen felelnek a tartozásért, így számukra is érdemleges kockázattal jár a dolog.
Számít egy meglévő hitel és egy hitelkeret is
Előfordul, hogy a kisebb nettó jövedelemmel rendelkezők egy meglévő hitelük vagy folyószámla-hitelkeretük miatt nem hitelképesek, vagy ha kapnak is kölcsönt, csak a reméltnél kisebb összegre számíthatnak. A hitelekkel kapcsolatban azt kell tudni, hogy ezek hiteltörlesztői csökkentik a JTM-számításnál figyelembe vett nettó jövedelmet, illetve a hitelkeret összegének 5 százaléka ugyancsak hiteltörlesztőnek minősül. (Ez utóbbi akkor is, ha ebből valaki egyébként egyetlen forintot sem használt fel.) Éppen ezért, ha a nettó jövedelem esetleg ezek miatt nem elegendő, akkor a meglévő hiteleket – például áruhitel, személyi kölcsön – érdemes lehet végtörleszteni, illetve a hitelkeretet megszüntetni.
Segíthet a futamidő kitolása is
Csökkenthető a havi törlesztő azonban a futamidő kitolásával is. Egy 10 millió forint lakáshitel havi törlesztője 6,54 százalékos kamattal például 10 éves futamidőre 111 ezer forint, 15 évre 84 ezer forint, 20 évre 72 ezer forint, míg 25 évre 64 ezer forint lesz. Ugyanakkor a futamidő kitolása azzal a káros mellékhatással jár, hogy mivel tovább fizetünk kamatot a bank pénze után, a hitel teljes költsége végül mégis magasabb lesz.
