Amennyiben hitel felvételével ingatlan vásárlást tervezel, ne csak a lakáshitel THM-e lebegjen a szemed előtt. A legkedvezőbb lakáshitel konstrukció megtalálásán túl számos egyéb dolgot kell még átgondolnotok ahhoz, hogy körültekintő és felelős döntést hozzatok. Várkonyi Ádám, a Bankmonitor hitelszakértője csokorba szedett néhány gondolatébresztőt, hogy lehetőséged legyen felelősen körbejárni a kérdést.
Kell-e önerő? Foglalót vagy előleget adjak?
A lakáshitel igénylése előtt át kell gondolni az önerő és a lakáshitel összegének a kapcsolatát. A mai törvények egy ingatlant a forgalmi érték 80 százalékáig engedik megterhelni. Ezért mielőtt beleéled magad a vásárlásába, gondold végig, hogy elő tudod-e teremteni a minimálisan szükséges a 20%-os önerőt.
Amennyiben készpénzben vagy bankszámlán rendelkezésedre áll az önerőd, nagyon át kell gondolnod, hogy milyen formában adod át azt majd az eladónak. Ilyenkor a foglaló és az előleg egyaránt szóba jöhet. Mindkettő megfelelő a lakáshitel igényléshez, de a foglalót, ha valami netán balul ütne ki, már nem kapod vissza.
Hirdetés
Hirdetés
Önerő nélküli vásárlás
Ha önerő nélkül szeretnél vásárolni, két dolgot kell átgondolnod:
1. Amennyiben adsz foglalót vagy előleget, akkor ezzel a felvehető hitelösszeg csökken. Hiszen a felvehető lakáshitel maximuma az adásvételi ár. Nézzünk egy példát. Egy 30 millió forintos lakásnál átadsz 3 millió forint foglalót. A maximum felvehető lakáshitel már csak 27 millió forint lehet (30-3=27).
2. A második fontos kérdés, hogy vajon mi helyettesítheti az önerődet? Az önerőt helyettesítheted pótingatlannal, állami támogatással és más típusú hitellel (például Babaváró hitel).
Elérhető állami támogatások
Amennyiben körültekintő szeretnél lenni, át kell gondolnod, hogy lakáscélod megvalósításához milyen állami támogatásokat, milyen célokra kaphatsz.
Az elérhető állami támogatások többsége az otthonteremtéshez, a családalapításhoz vagy a gyermekneveléshez kapcsolódik.
Csok (családi otthonteremtési kedvezmény)
A csok egy gyermekek után kapható vissza nem térítendő állami támogatás, ami meglévő és vállalt gyermek után egyaránt igényelhető vásárlás, építés és bővítés céljára. Ezért térképezd fel, hogy meglévő vagy későbbre tervezett gyermekeid után mekkora összegű vissza nem térítendő támogatást kaphatsz.
A meglévő gyermekek után kapható támogatás minden esetben önerőnek minősül. A vállalt gyermekek után kapható megelőlegező csok már árnyaltabb ennél, hiszen csak néhány bank fogadja el önerőként.
Babaváró támogatás
A Babaváró támogatás (Babaváró hitel) maximum 10 millió forint kamatmentes hitelt jelent. Ami az újabb trónörökösök érkezésével állami támogatássá alakul át. Amennyiben a hitelszerződés aláírása után 3 gyereketek születik, akár a teljes 10 millió forint hitelösszeget át lehet alakítani vissza nem térítendő állami támogatássá.
A Babaváró támogatás 75%-a használható ingatlanvásárlásánál önerőként.
Miután megvizsgáltuk, hogy
– mennyi önerőre van szükségünk,
– hogy milyen kockázatai vannak az önerő átadásának és
– mi helyettesítheti azt,
nézzük meg, milyen kockázatokat kell mindenképpen átgondolnod, ha ingatlant vásárolsz és lakáshitelt veszel fel.
A család nettó jövedelemének kockázata
Ahogy az ingatlannak is meg van határozva a maximális terhelhetősége, úgy a jövedelemnek is. A család jövedelmét maximálisan 60%-ban lehet megterhelni. Ez abban az esetben lehetséges, amennyiben 10 év vagy annál nagyobb kamatperiódussal szeretnél hitelt felvenni, és a család nettó jövedelme eléri az 500 ezer forintot.
A családi jövedelem terhelhetőségének a minimális sávja 25%. Ez azt jelenti, hogy amennyiben 5 évnél rövidebb kamatperiódusban gondolkozol és a család nettó jövedelme 500 ezer forint alatt van, akkor a törlesztőrészlet a fizetéseteknek csak maximum a 25%-a lehet.
Összesen 6 féle verzió van a jövedelem terhelhetőségére. Így ennek is feltétlenül nézz utána.
A bank által elfogadott ingatlanérték
Ez azért fontos a számodra, mert a bank a saját értékbecslője által megállapított forgalmi érték maximum 80%-át fogja meghitelezni. Vegyünk egy példát. Amennyiben egy 30 milliós ingatlanra – a maximálisan elérhető – 24 millió forint hitelt (80%) szeretnél felvenni, nagyon fontos, hogy mit mond az értékbecslő. Amennyiben ugyanis 26 millióra értékelik az ingatlant, akkor a maximális hitelösszeg máris csak 20,8 millió forint lehet. Vagyis azonnal hiányzik 3,2 millió forint (24-20,8=3,2).
Hogyan védekezhetsz ez ellen, és miért figyelj erre? Ha kevesebb hitelt vehetsz fel, akkor esetleg nem tudod kiegyenlíteni a vételárat. Amennyiben foglalót adtál az eladónak, ilyenkor azt is elbukhatod.
Hogyan védekezhetsz? A foglaló átadása előtt kérj előzetes értékbecslést, ahol a bank előre megmondja, mekkora éréken tudja elfogadni az ingatlant. A foglalót már csak akkor adod át, ha biztos vagy az ingatlan értékében.
Ügyvédválasztás
A legtöbb lakáshitel igénylő a THM-ek kutatására szenteli a legnagyobb figyelmet. Az ügyvédválasztás ugyanilyen fontos. A szakmai biztonságon túl az ügyvéd által elkért munkadíjat is meg kell vizsgálni. Az ügyvédek dolgozhatnak áfás és nem áfás konstrukcióban. A nettó díjuk az ingatlan vételárának lehet a 0,5%-a, de lehet akár 1%+áfa is.
Nézzünk egy példát. Ha az ügyvéd áfa nélkül számláz 0,5%-ot, akkor egy 30 millió forintos ingatlan esetében az ügyvédi költség összesen 150 ezer forint lesz. Az áfa nélküli számlázás teljesen legális, meghatározott árbevételig az ügyvédek választhatják ezt a számlázási formát.
Egy másik ügyvéd, aki 1%+áfáért dolgozik, ugyanezért a munkáért 381 ezer forintot fog elkérni. Ez a te szempontodból valahol 231 ezer forint kidobott pénz.
Ez azért érdekes, mert egy 30 milliós ingatlannál maximum 24 millió forint hitelt kaphatsz. Ha a 24 millió forintos hitelösszeget az egyik bank 1%-kal drágábban adja a másiknál, akkor ez havi szinten kb. 14 ezer forint különbséget jelent. Sok lakáshitel felvevő pedig 1% kamatkülönbségért hűséget, jövedelem-átirányítást vállal, pedig ha megnézzük, hogy az ügyvédre feleslegesen kidobhat 231 ezer forintot, akkor ez azért elgondolkodtató. Hiszen a 231 ezer forint majdnem 17 hónapig fedezi a 24 millió forint 1%-os kamatkülönbözetét.
Hiteligényléskor pedig a bankok között nem 1%-os, hanem sokszor 0,1%-os különbségek vannak csak. Tehát ilyenkor 170 hónap kamatelőnyt vihet el a drágább ügyvéd, így egy 10 évre fixált olcsóbb lakáshitelen biztosan megspórolható összeget már el is lőttük a drágább ügyvéddel.
A THM vizsgálata a biztonság figyelembevételével
A THM-et nem elég csak összehasonlítani, meg kell vizsgálni azt is, hogy milyen hitelkonstrukcióhoz tartozik. Hiszen lehet, hogy egy 2,5%-os THM-hez 6 havi kamatperiódus tartozik, míg 3,3%-os THM-mel akár egy 10 éves kamatperiódusú lakáshitelhez is hozzájuthatunk. Hiszen az előbbi példában a 2,5%-os THM csak 6 hónapig biztos. Így lehet, hogy a 3,3% mégsem több, mert azt 10 évig tartja a bank. És ki tudja, hogy a 2,5%-ból a 10. év végére nem-e lesz-e végül 6%.
Csok-hitel és a kamat
A csok támogatás igénybe vétele mellett 2 gyerekre 10 millió forint, 3 gyerekre 15 millió forint támogatott csok-hitel igényelhető. Ez azért nagy szó, mert ennél a hitelnél maximum 25 évre fixálhatjuk a 3%-os kamatot. Ami nagyon nagy biztonságot jelent és egyedülálló a piacon. Ráadásul piaci lakáshitellel simán kombinálható.
Fizetési határidő meghatározása
A fizetési határidő azért fontos, mert ez a végső időpont, amikorra ki kell fizetni a vételárat az eladó részére. Amennyiben nem fizetsz határidőre, az eladó úgy is veheti, hogy nem teljesíted a szerződési feltételeket és benyelheti a foglalót. Ezért feltétlen nézz utána és gondold végig, hogy mennyi időre van szükség a hitel folyósításához, amikor meghatározod a fizetési határidőt.
Egyéb járulékos költségek átgondolása
Fent írtuk már, hogy az ügyvédi költség megválasztásánál legyél körültekintő. De az is egy kockázat, ha nem gondolod végig előre, milyen költségeket kell majd a lakás megvásárlásáig és azután kifizetned.
Az ügyvédi díjon felül, vannak olyan költségek, amiket előre ki kell fizetned. Lehet, hogy ezeket egy banki akció keretében utólag majd visszakapod, de ettől még ki kell tudnod fizetned előre pénzt.
Ilyen költségek például:
- értékbecslés díja
- tulajdoni lapok díja,
- földhivatal díjai (tulajdonjog bejegyzés, jelzálogjog bejegyzés),
- közjegyzői díj,
- esetleg a hitelösszeg átutalási díja,
- bizonyos esetekben a folyósítási díj.
Vannak olyan költségek, amelyeket a vagyonszerzés miatt terhelnek majd rád. Ilyen az illeték. Az illetéknek számos csökkentő tétele lehet, de alaphelyzetben a vételár 4%-át kell befizetned. Ez a 30 milliós lakásunk esetén 1,2 millió forint. Amennyiben csok-kal vásárolsz ingatlant, akkor 2021-től nem kell illetéket fizetned, ami jelentős megtakarítást jelenthet.
Keresőképtelenség kockázata
Arra is gondolnod kell, hogy mi lesz akkor, ha megveszed az ingatlant, felveszed a lakáshitelt, ám később megszűnik a munkahelyed és keresőképtelenné válsz, vagy valamilyen baleset, tragédia történik veled. Ha te vagy a családban a kenyérkereső, akkor köthetsz olyan biztosításokat, amelyek megvédik a családodat akkor is, ha te valamilyen balszerencsés fordulat miatt nem tudnád ezt megtenni. Így biztos lehetsz abban, hogy a családod és a szeretteid nem maradnak otthon nélkül.
