A 2022. június 30-ig érvényes kamatstop felfogható egyfajta utolsó figyelmeztetésnek is, hogy akinek változó kamatozású lakáshitele van, az végre szánja rá magát a kamatfixálásra, vagy készüljön fel a magasabb havi törlesztőkre. Cikkünkben megmutatjuk, hogy mire kell figyelned egy hitelkiváltásnál, illetve a bankok milyen áron kínálják végig fix kamatú kölcsöneiket.
A kamatstopnak köszönhetően a Pénzügyminisztérium számításai szerint egy átlagos lakáshiteles 11 ezer forinttal fizet kevesebbet havonta, bár a pontos előny nagyban függ a hitelösszegtől és a hátralévő futamidőtől. Ugyanakkor minden érintett adósnak célszerű okosan kihasználnia az időt arra, hogy a változó kamatú hitelének problémájára megoldást keressen.
Hirdetés
Hirdetés
Ha megfelelsz az MNB-s ajánlásnak
Az MNB elvárja a bankoktól, hogy legalább évente küldjenek minden olyan változó kamatozású lakáshiteles ügyfelük részére levelet, akik megfelelnek az alábbi feltételeknek:
- A hitelszerződésük 2015. február 1. előtti.
- A hitel kamatperiódusa 1 év vagy ennél rövidebb.
- A friss tájékoztató kiküldését megelőző év december 31-én legalább 10 év volt a hátralévő futamidő.
Amennyiben a fenti pontoknak megfelelsz, a hiteled törlesztésével pedig nem vagy 90 napnál hosszabb idejű késedelemben, akkor a bankodtól érkező levélben ajánlatot kapsz majd arra, hogy 5 vagy 10 éves kamatperiódusra, illetve végig fix kamatra válts. A tájékoztatóban azt is láthatod majd, hogy a hiteledet egy esetleges kamatemelkedés hogyan érintené, mennyivel kellene emiatt többet fizetned.
Az ajánlat nem feltétlenül lesz szimpatikus első látásra, mert valamennyivel biztosan magasabb kamat és havi törlesztő szerepel majd benne annál, mint amennyit most fizetsz. Ugyanakkor az elmúlt hónapokban már te is megtapasztalhattad, hogy a változó kamatú hiteled havi törlesztője kamatperiódusról kamatperiódusra emelkedik, hiszen a kamatszámítás alapjául szolgáló 3 és 12 hónapos BUBOR 2021-ben 3,46, illetve 3,9 százalékponttal emelkedett. Persze a kamatstop ideiglenesen könnyebbséget jelenthet, mert október 27-én a jelenleginél lényegesen alacsonyabban állt mindkét referencia-kamat, ám június 30-tól véget ér a kegyelmi időszak.
Hogy mit kezdhetsz a levélben szereplő ajánlattal? Amennyiben megfelelsz a fenti feltételeknek, akkor elfogadhatod a bankod valamelyik ajánlatát, ami szerződésmódosítással jár, viszont mindössze a közjegyzői okiratba foglalásnak lesz majd költsége. Ez mindenképp megtakarítást jelent az egyszeri díjat illetően, ám egyáltalán nem biztos, hogy más bank nem kínál jobb feltétellel hitelkiváltást a számodra. Ezért mindenképp azt javasoljuk, hogy a bankodtól kapott ajánlatot versenyeztesd meg!
Hogy működik egy hitelkiváltás?
A hitelkiváltás annyit tesz, hogy a meglévő hitelünket (vagy hiteleinket) lecseréljük olcsóbbra vagy kiszámíthatóbbra. A hitelkiváltás történhet ugyanazon banknál (amikor a pénzintézeted ad számodra jobb ajánlatot), de választhatsz más pénzintézetet is, ha éppen az előnyösebb számodra. Mivel a hitelkiváltás gyakorlatilag egy új hitel igénylése – ahol a hitelcél egy meglévő kölcsön lecserélése – minden procedúrán át kell menned, ami egy új lakáshitel felvételénél megszokott. Lesz értékbecslés, hitelbírálat, a szerződést közjegyzői okiratba kell foglalni és természetesen elvárás a legalább három hónapos véglegesített munkaviszony, illetve a megfelelő összegű igazolt nettó jövedelem megléte. Ugyanakkor fontos, hogy hitelkiváltás esetén a bank nem számol a lecserélendő hitel törlesztőjével a JTM vizsgálat (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) során, hiszen azt nem kell majd fizetned.
Viszont nem fog menni a hitelkiváltás, ha éppen felmondás vagy próbaidő alatt állsz a munkahelyeden, esetleg az aktuális jövedelmed nem bírja el a hosszú kamatperiódusú kölcsön havi törlesztőjét. (Egy végig fix kamatú lakáshitelnél a havi törlesztő legfeljebb a jövedelem 60, illetve 50%-a lehet attól függően, hogy a bér eléri-e vagy sem az 500 ezer forintot.) Az előbbi esetekben megoldást jelenthet, ha vársz az igényléssel, míg az utóbbit egy adóstárs bevonásával – így kettőtök összes jövedelmével számolnak majd -, vagy futamidő hosszabbítással orvosolhatod. (Hogy mire is számíthat egy adóstárs, arról itt olvashatsz részletesen.) A futamidő hosszabbítás segíthet lefaragni a havi törlesztőket, ám a dolog káros mellékhatása, hogy mivel tovább használod majd a bank pénzét, hosszabb ideig kell kamatot fizetned utána, így magasabb lesz a teljes visszafizetendő összeg.
Megfontolandó lehet hitelkiváltásnál úgynevezett Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelt választanod, aminek több előnye is van, de a legfontosabb talán mégis az, hogy ezeknél a kamatkedvezmény nem veszítheted el véglegesen, vagyis csak addig kell többet fizetned, amíg a vállalt feltételt nem teljesíted újra. (Ilyen feltétel lehet például meghatározott összegű jövedelem érkeztetése a banknál vezetett számlára.)
Melyik a legolcsóbb hitelkiváltó hitel?
A lakáshitelek ára éppen ugyanúgy különbözik, mint ahogy az egyes üzletek is más-más áron kínálják portékáikat, a vevők pedig eldöntik, hogy hol költik el a pénzüket. A banki hiteleket azonban nem egyszerű összehasonlítani, ugyanis a pénzintézetek az adós bizonyos paraméterei és vállalásai alapján határozzák meg a kamatot. Kamatkedvezményt érhet például a magasabb jövedelem, a kereset banknál vezetett számlára érkeztetése, a bankon keresztül kötött lakásbiztosítás, ám valahol azért is jobb feltételeket kapsz, ha nagyobb összegű a kölcsön (klasszikus mennyiségi kedvezmény).
Az sem mindegy azonban, hogy milyen célra igényled a hitelt: eltérő kondíciókat kaphatsz használt vagy új építésű lakás vásárlására, szabad célra, illetve hitelkiváltásra. Hitelkiváltásnál pedig még akár az is számíthat, hogy ugyanazon banknál lévő hiteledet váltanád ki, vagy más pénzintézettől jönnél át.
A fenti táblázatból kiderül, hogy a Bankmonitor lakáshitel kalkulátor által vizsgált 12 hazai bank közül mindegyik hitelösszeg esetében ugyanaz az 5 pénzintézet adta a legkedvezőbb ajánlatot. A THM-et – teljes hiteldíj-mutatót – illetően 0,67-0,84%-os különbséget láthatunk az első öt hitel között, ami hitelösszegtől függően 0,9-7,2 millió forint különbséget jelenthet teljes visszafizetésben. És akkor ez még csak a TOP5 ajánlat közötti differencia!
Milyen költséggel jár a hitelkiváltás?
Korábban már írtuk, hogy a saját bankunk fixálási ajánlatának elfogadása esetében mindössze a szerződésmódosítás közjegyzői okiratba foglalásának van költsége, ami például egy 20 millió forintos hitelnél körülbelül 80 ezer forintos kiadást jelent. Amennyiben hitelkiváltás történik, akkor a közjegyzői díjon felül az értékbecslés (kb. 40 ezer Ft), a jelzálogjog földhivatali bejegyzése (12 600 Ft) a nem hiteles tulajdoni lap lekérése (3 600 Ft), valamint a folyósítási jutalék (akár 150 ezer Ft) jelenthet plusz költséget, ám ezek egy részét a bankok akció keretében elengedhetik.
Az alábbi lakáshitel kalkulátorral megnézheted, hogy a meglévő hiteledet milyen feltételekkel tudnád kiváltani hosszú kamatperiódusúra a magyarországi bankoknál. Ha pedig segítségre van szükséged, akkor a kalkulációt követően add meg elérhetőséged, és a Bankmonitor hitelszakértője hamarosan felveszi veled a kapcsolatod. Jó tudnod, hogy a hitelszakértő munkája számodra díjtalan!
