„Új lakás vásárlása előtt állunk, és már rendelkezünk három darab két éve kötött lakástakarék szerződéssel. Egy 31 millió forintos új lakást néztünk ki magunknak, amihez 12 millió forint hitelre lenne szükségünk. Nem tudjuk eldönteni, hogy a lakástakarék szerződéseinket használjuk fel vagy vegyünk fel inkább hagyományos lakáshitelt?” Egy ügyfél ezzel a kérdéssel keresett meg minket, amire most a szakértőnk válaszol.
Elég összetett a kérdés és több fontos részlet sajnos nem derül ki belőle, azonban ennek ellenére még tudunk iránymutatást adni a kérdezőnek. Először bemutatnánk, hogy a lakáshitelnél mire lehet számítani, majd ezt próbáljuk összehasonlítani a lakástakarék azonnali felhasználásával.
Az LTP szerződések esetén a 12 millió forintos szerződéses összeg többféle variációval kijöhet, például 3 db 6 éves szerződéssel. Ehhez szintén 6 éves lakáskölcsön futamidő tartozik, és mivel a lakástakarékokat már két éve fizeti, ezért összesen 10 éves futamidőt feltételezünk a hitel visszafizetésére.
A 12 millió forintos hitelt megkaphatja a lakástakaréktól áthidaló kölcsön formájában, azaz összesen 12 millió Ft szerződéses összegű lakástakarék szükséges, amihez havi 48 ezer Ft-os megtakarítás tartozik. Ha az érdeklődő tud három lakástakarék szerződést fenntartani, amire összességében havonta 48 ezer forintot fizet, akkor nagy valószínűséggel a jövedelme bőségesen elegendő a 12 milliós hitel felvételére.
A lakáshitel kalkulátorunkban az alábbi feltételeket ütöttük be:
- új építésű ingatlan értéke: 31 millió Ft
- hitelösszeg: 12 millió Ft
- futamidő: 10 év
- kamatperiódus: 5 és 10 év
- családi jövedelem: 400 ezer Ft
- jövedelem bankhoz irányítása, aktív számlahasználat
Ezek alapján a legjobb 5 évig fix kamattal bíró hitel 4%-os kamattal vehető fel, ami a 10 éves futamidő alatt induló részletként 120 ezer forinttal egyenértékű (a teljes visszafizetés 14,5 millió forint). Hozzátesszük rögtön, hogy egy fogyasztóbarát lakáshitelről van itt szó. Ha ugyanezt 10 évig, vagyis végig fix esetben nézzük meg, akkor 5%-os a kamat, míg a törlesztő 128 ezer forint (a teljes visszafizetés 15,3 millió forint). És persze ez utóbbi esetben is a fogyasztóbarát hitel vitte a prímet.
Ez az alap, vagyis ehhez képest kellene nézni, hogy mekkora havi kiadással járna, ha az azonnali kölcsönt választanák a lakástakarékpénztárnál. Erre ma már természetesen van lehetőség, de mivel nem ismerjük a szerződés részleteit, különösen a hitelre vonatkozóan, ezért egészen konkrét számítást nem tudunk készíteni.
Amit érdemes átgondolni az áthidaló kölcsönnél az a következő:
- előfordul, hogy egyedüli hitelfelvétel esetén elég magas, akár nettó 400 ezer forintos jövedelmet is elvárnak
- a jelenlegi kamatkondíciók egészen kedvezőek, hasonlóan jók, mint a lakáshitel esetében, bár THM-ben véleményünk szerint meghaladják a legjobb lakáshitelek feltételeit, főleg a fogyasztóbarát lakáshitelekét
- az azonnali hitel magasabb kamatát csak az eredeti megtakarítási időszak végéig fizeti az ember, a kölcsön időszakában pedig a lakáskölcsönhöz tartozó alacsonyabbat (jelen esetben 4 évig magasabb, 6 évig kisebb lesz a kamat)
- kamatban kaphatunk kedvezményt, de a hitelhez köthető egyszeri költségeknél nem, így a hitelfolyósítás díját, az értékbecslés díjat, a közjegyzői díjat, és adott esetben a kezelési költséget is meg kell fizetni, ami akár a tartozás 1%-a is lehet
- érdemes a döntés előtt a lakástakaréktól egy pontos kalkulációk kérni, hogy milyen kifizetéssel jár együtt az azonnali kölcsön és ezt összehasonlítani a számukra elérhető legjobb lakáshitelekkel
- azt se feledjék el, hogy ha tudják még legalább 2 évig fizetni a lakástakarékot banki hitelfelvétel mellett, akkor felvehetik az állami támogatással növelt összeget (hitel nélkül) és betörleszthetik bármelyik banki lakáshitelükbe, amivel még alacsonyabb lesz a teljes visszafizetés
Összefoglalva, az elmondottak alapján a legjobb verziónak azt tartjuk, ha egy banknál felvesznek lakáshitelt és még minimum két évig tudják ezzel együtt a lakástakarékot is fizetni. A lakáshitel kamata eleve most annyira kedvező, hogy az áthidaló kölcsönnél olcsóbbat is találnak, majd két év után az LTP-betörlesztéssel még tovább tudják csökkenteni a törlesztőrészletet. Bónuszként, ha fogyasztóbarát hitelt vesznek fel, akkor teljesen ingyenes az előtörlesztés az LTP-ből.
Még egyszer hangsúlyozzuk, hogy a megalapozott döntéshez elengedhetetlen a lakástakarék részletes kalkulációja, mivel egyedi működése, futamideje miatt leginkább THM és összes visszafizetés alapján hasonlítható össze a banki ajánlatokkal!
