Az ingatlanpiac az utóbbi években páratlan teljesítményt produkált. Vajon hosszú távon képesek hasonló teljesítményre az ingatlanok? Vagy jobban járhatunk befektetőként egy hagyományos részvényportfólióval? Most ennek jártunk utána, a legkülönbözőbb szempontok szerint!
Örök dilemma, hogy hosszú távon melyik a jobb befektetés: az ingatlanok vagy a részvények? Mindkét stratégiának megvannak a maga előnyei és hátrányai, így nem is lehet egyértelmű választ adni erre a kérdésre. Egyeseknek a hozam a fontosabb, másoknak a biztonság. Vannak, akik szükség esetén szeretnének könnyen hozzáférni a befektetett pénzükhöz, míg másoknak kevésbé fontos a likviditás. Sokan vágynak jól diverzifikált portfólióra, megint mások jobban szeretik fókuszálni a befektetéseiket. Most bemutatjuk, melyik szempont szerint milyen befektetés bizonyulhat megfelelőbbnek, illetve mire számíthat az, aki hosszú távra (például idős korára) fektetne ingatlanba vagy értékpapírokba.
Hirdetés
Hirdetés
1. Melyik befektetés termel több hozamot?
A megtakarítók számára az elérhető hozam mértéke az egyik legfontosabb kérdés. A hozam a kamatos kamat hatása miatt hosszú távon igen nagy jelentőséggel bír, így nem is szabad figyelmen kívül hagyni ezt a szempontot. Mivel mind a részvények, mind az ingatlanok esetében kockázatot vállal a befektető, ezért természetesen magasabb hozamot is vár el a kockázatmentesen elérhető hozamokhoz képest.
Ma Magyarországon a banki kamatok jellemzően alig haladják meg az évi 0%-ot, de az állampapírok már sokkal vonzóbb, évi 5% körüli nominális hozamot kínálnak. A részvényeknek és az ingatlanoknak tehát ennél kell érdemben magasabb megtérülést biztosítaniuk, amire az utóbbi évtizedekben képesek is voltak. A két eszközosztály átlagos teljesítményét különböző indexekkel mérhetjük: a magyar tőzsdét a BUX-index, az ingatlanpiac alakulását pedig például az MNB által közzétett lakásárindex képezi le. Az alábbi ábra ennek a két indexnek a hosszú távú teljesítményét szemlélteti.
Látható, hogy az elmúlt 30 év során mind az ingatlanárak, mind a tőzsdei árfolyamok nagyon meggyőző teljesítményt produkáltak. Az 1990. és 2020. közötti időszakban az MNB lakásárindex évi 9,2%-ot emelkedett, azaz ennyivel drágultak az ingatlanok, de ez kizárólag a lakások árait jelzi (tehát nincsenek figyelembe véve a befolyt bérleti díjak, igaz, a fenntartási költségek sem!). A BUX-index eközben 1991-es indulásától kezdődően évente 12,5%-ot hozott, az osztalékok visszaforgatása nélkül. Az infláció az ezredforduló óta évi 4,2% körül alakult, tehát az ingatlanok és a részvények hozama egyaránt jelentősen felülteljesítette az inflációt. (Említést érdemel, hogy a kilencvenes évek figyelembevételével az átlagos infláció lényegesen magasabb lenne.)
Összességében tehát elmondhatjuk, hogy mindkét eszközosztály képes jó hozamokat biztosítani. Ugyanakkor a két érték precíz összehasonlítása már nehézkes, hiszen például az országos átlagot alkotó egyedi ingatlanok között hatalmas különbségek lehetnek. Továbbá az is elképzelhető, hogy valaki nem a BUX-indexet követi a befektetéseivel, hanem egyedi részvényeket válogat, így a teljesítménye különbözik a feltüntetett tőzsdei átlaghozamtól.
2. Melyik befektetés jár kisebb kockázattal?
A befektetésekkel együtt jár némi kockázat, amelynek egyik legfőbb megnyilvánulási formája az árfolyamingadozás. Az indexek alakulásából jól látszik, hogy mind az ingatlanok, mind a részvények elszenvedhetnek jelentős árcsökkenést. A 2008-as válság idején a BUX-index a korábbi csúcshoz képest 61%-ot zuhant, de a koronavírus-válság idején is 30%-ot esett néhány hét alatt. Ugyanakkor ez a kockázat mérsékelhető egy diverzifikált portfólióval: aki nem az összes pénzét tartja részvényekben, ő valószínűleg csak enyhébb visszaesésekkel fog találkozni. Sőt, a részvények csoportján belül is lehet törekedni a változatosságra, például különböző devizák vagy szektorok szerint. Jó hír, hogy léteznek kifejezetten erre a célra kifejlesztett befektetési alapok is, így a laikusok is választhatnak előre elkészített, jól diverzifikált portfóliók közül.
A lakásárindex 2008-at követően 5-6 év alatt 21%-kal mérséklődött, de a területi különbségekből adódóan néhol sokkal durvább zuhanás is előfordulhatott. Eszerint tehát az ingatlanpiac is képes erős lejtmenetre, még ha az utóbbi években nem is ez volt a jellemző. Összességében ki lehet jelenteni, hogy az ingatlanárak lassabban változnak, és több ideig tart egy-egy felfelé vagy lefelé ívelő ciklus. Ezzel szemben a részvényárfolyamok gyors ingadozásnak vannak kitéve, így rövid távon nagyobb kockázatot hordoznak. Mindenesetre hosszú távon mindkét eszközosztály jól teljesít, így az ideiglenes árcsökkenés egyik esetben sem feltétlenül jelent problémát a befektetés eredményessége szempontjából.
3. Mekkora tőke szükséges a befektetéshez?
A két stratégia között talán ebben mutatkozik a leglényegesebb különbség. A részvények nagy előnye, hogy kisebb összegekkel is el lehet indítani a megtakarítást és befektetést. A kifejezetten hosszú távra szolgáló nyugdíjcélú megtakarítások már havi 10-20 000 forinttól is elérhetők, és minden esetben van lehetőség részvénytúlsúlyos portfólió kialakítására. Természetesen a kitűzött cél eléréséhez ez az összeg nem feltétlenül lesz elegendő, de életkortól függően havi 20-30 000 forintos megtakarítás már tízmilliós nagyságrendű lejárati összeget is eredményezhet a befektető idős korára! Aki pedig képes saját magának intézni a befektetéseit, ő is legfeljebb tízezer forintos nagyságrendben hozzáférhet szinte bármelyik egyedi magyar részvényhez.
Az ingatlanbefektetés ezzel szemben rendkívül tőkeigényes műfaj: készpénzes ingatlanvásárlás esetén jó eséllyel több tízmilliós kezdőtőkére van szükség. Amennyiben a befektető csak a vételár egy részét fizetné önerőből, és a maradékot hitelből finanszírozná, akkor kevesebb tőke is elegendő lehet, de ilyenkor a hitel kamata eleinte felemésztheti a hozam jelentős részét. Ugyanakkor közvetett módon (például befektetési alapokon keresztül) is lehet ingatlanokba fektetni, sőt, az Egyesült Államokban kifejezetten elterjedtnek számítanak a tőzsdére bevezetett, úgynevezett „REIT” cégek, amelyek hasonló tevékenységgel foglalkoznak.
4. Mennyire könnyű a hozzáférés a befektetett összeghez?
A hosszú távú befektetések akkor működnek igazán hatékonyan, ha időközben nem akarjuk kivenni a befektetett tőkét. Mégis előfordulhat olyan élethelyzet, amikor nincs más megoldás, és muszáj eladni a hosszú távra szánt befektetések egy részét. Az ingatlanok esetében ez a kérdés viszonylag egyszerű: a befektetés nagyon „illikvid”, azaz a tőke csak lassan, nehezen mozgatható. Ráadásul csak egyben, hiszen a lakást csak teljes egészében lehet értékesíteni, szobánként nem. Ha sürgős a helyzet, akkor nincs más választás, mint elfogadni az aktuális piaci árat, de ez magában hordozza némi veszteség lehetőségét.
A klasszikus részvényportfóliók esetében ez könnyebben megvalósítható, hiszen van lehetőség arra, hogy a befektető az értékpapíroknak csak egy részét adja el. Természetesen ilyenkor is felmerülhet veszteség, az árfolyamok aktuális állásától függően. (Továbbá sok esetben adófizetési kötelezettséggel is járhat az értékesítés.) A kifejezetten nyugdíjcélú megtakarításokból általában csak komolyabb veszteséggel lehet pénzt kivenni: az önkéntes nyugdíjpénztárak esetében komplex adózási szisztéma vonatkozik erre az esetre, a NYESZ-nél és a nyugdíjbiztosításnál pedig a kapott állami támogatásokat kell visszafizetni, ráadásul 20%-kal megnövelve! Utóbbi esetében még a biztosító által meghatározott visszavásárlási szabályzat is okozhat pénzbeli veszteséget az idő előtt kiszállók számára.
Összefoglalás
Hosszú távon mind az ingatlanok, mind a részvények képesek bőséges hozamot termelni a befektetők számára. Ugyanakkor nagyon sok különbség is van a két stratégia között, például kockázat, likviditás, tőkeigény, szükséges időráfordítás és egyéb szempontok szerint. Ha valaki a saját időskori megélhetését szeretné biztosítani, ahhoz egyaránt jó eszköz lehet egy részvényportfólió és a kiadott ingatlan is; de az átlagember számára talán kézenfekvőbb és könnyebben elérhető megoldást jelent egy értékpapír-portfólió lépésről lépésre történő felépítése. Nagy segítséget jelenthetnek az erre a célra kifejlesztett nyugdíjcélú megtakarítások, melyekkel mindenki könnyedén befektethet a számára legszimpatikusabb portfóliókba.
Számold ki a kalkulátorral, hogy mennyi pénzed gyűlne össze idős korodra!
