Válófélben vagy? Így kerülhet le az egyik fél a lakáshitelről

A válás lezárhatja a házasságot, de a közösen felvett lakáshitelt nem. Válás esetén a lakáshitel nem kerül automatikusan annak a félnek a nevére, aki megtartja az ingatlant: ehhez a bank hozzájárulása is szükséges. Megmutatjuk, hogyan kerülhet ki az egyik fél a hitelből, mit vizsgál ilyenkor a bank, és milyen lehetőségek vannak, ha egyetlen jövedelem már nem elég a kölcsön továbbviteléhez.

Egy válásnál a közös lakás sorsa rendszerint az egyik legnagyobb pénzügyi kérdés. El kell dönteni, hogy eladják-e az ingatlant, vagy valamelyik fél megtartja. Ha azonban a lakáson hitel is van, nem elég abban megállapodni, hogy kié lesz a lakás és ki fizeti tovább a törlesztőrészleteket. A hitelszerződés külön jogviszony a bankkal, ezért annak módosításához a bank hozzájárulása is szükséges.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy hiába mondja ki a vagyonmegosztási megállapodás, hogy a jövőben csak az egyik fél fizeti a hitelt: amíg a bank nem módosítja a szerződést, a bank felé továbbra is mindketten felelnek a tartozásért.

A válással nem kerül le automatikusan senki a hitelről

Az egyik legfontosabb különbség, amit érdemes tisztán látni, hogy a lakás tulajdonjoga és a hitelért fennálló felelősség két külön dolog. Lehetséges olyan helyzet, hogy a válás után az ingatlan már teljes egészében az egyik volt házastársé, miközben a másik továbbra is szerepel a hitelben.

A banki gyakorlatok szerint az adóstárs kiengedése vagy megváltoztatása a bank jóváhagyásával történhet, pozitív döntés esetén pedig a kölcsönszerződés módosítása szükséges. Vagyis az egymás közötti megállapodás önmagában nem köti a bankot.

Mikor engedheti ki a bank az egyik felet?

Ha az egyik fél megtartaná a lakást és a hozzá tartozó hitelt is, a banknak meg kell győződnie arról, hogy a kölcsön a másik adós nélkül is megfelelően teljesíthető. A pontos eljárás bankonként eltérhet, és a szerződésmódosítás tartalmától is függ, milyen vizsgálatokat végeznek el.

A gyakorlatban elsősorban azt nézhetik meg, hogy a hitelben maradó fél igazolt jövedelme elegendő-e a törlesztéshez, vannak-e más hitelei vagy pénzügyi kötelezettségei, és összességében megfelel-e a bank hitelbírálati feltételeinek.

Ezért nem lehet biztosra venni, hogy ha két keresettel annak idején megkapta a válófélben lévő pár a hitelt, akkor évekkel később az egyik fél egyedül is változatlan feltételekkel továbbviheti azt. Közben változhatott a jövedelem, a fennálló tartozás, a családi helyzet, valamint a jogszabályi és banki hitelbírálati környezet is.

Arra is érdemes készülni, hogy az adóstárs kiengedése költségekkel járhat. A bank szerződésmódosítási díjat számíthat fel, és a módosított kölcsönszerződést közjegyzői okiratba is szükséges lehet foglalni. A pontos költségek bankonként és hitelszerződésenként eltérhetnek.

Egy egyszerű példa

Tegyük fel, hogy Anna és Péter közös lakásán még 32 millió forint lakáshitel van, 20 éves hátralévő futamidővel és 6,5 százalékos, végig fix kamattal. A havi törlesztő így körülbelül 239 ezer forint.

A váláskor abban állapodnak meg, hogy Anna megtartja az ingatlant, Péter pedig átadja neki a tulajdonrészét. Ettől Péter még nem kerül ki automatikusan a hitelből: ehhez a bank hozzájárulása és a szerződés módosítása is szükséges.

Ha Anna nettó jövedelme 450 ezer forint, akkor a 239 ezer forintos törlesztő a fizetésének mintegy 53 százalékát vinné el. Ez már meghaladja a 2026-ban 800 ezer forint alatti jövedelemnél főszabály szerint alkalmazható 50 százalékos JTM-korlátot.

Ilyenkor megoldást jelenthet például a tartozás részleges előtörlesztése, egy új adóstárs bevonása vagy a hitelkiváltás. Már körülbelül 1,8 millió forintos előtörlesztéssel 225 ezer forint környékére csökkenhetne a havi részlet, míg egy hosszabb futamidejű hitelkiváltás szintén mérsékelhetné a havi terhet – igaz, összességében magasabb visszafizetés mellett.

Mi történik, ha a bank nemet mond?

Ez az a pont, ahol egy rosszul időzített vagyonmegosztás komoly problémát okozhat. Ha az egyik fél már átadta a tulajdonrészét, de a bank nem engedi ki a hitelből, előállhat az a helyzet, hogy már nincs tulajdona a lakásban, mégis továbbra is adósként felel a kölcsönért.

Ez nemcsak azért kellemetlen, mert a volt házastárs fizetési problémája esetén a bank felé továbbra is fennállhat a kötelezettség. A meglévő hiteltartozás egy későbbi saját hitelfelvételnél is számíthat, így megnehezítheti például egy új lakás megvásárlását.

Éppen ezért érdemes a pénzügyi lehetőségeket még azelőtt felmérni, hogy véglegesen eldőlne, ki kapja meg az ingatlant és milyen ellenértéket fizet a másik félnek.

Ráadásul a legtöbb esetben az ingatlanra a jelzálogjog mellett elidegenítési és terhelési tilalmat (ETT) is bejegyeznek a fedezetként felajánlott ingatlanra. Ez azt jelenti, hogy a bank hozzájárulása nélkül nem lehet a tulajdonosokat sem megváltoztatni. Ha a banknak a hitelszerződés módosítása nem működőképes – mondjuk a jövedelem miatt -, akkor könnyen lehet, hogy a tulajdonosváltást is blokkolni fogják.

Milyen lehetőségek vannak, ha az egyik fél nem tudja egyedül továbbvinni a hitelt?

Ha a bank nem járul hozzá az adóstárs egyszerű kiengedéséhez, attól még több megoldás is szóba jöhet.

• Új adóstárs bevonása. Ha van olyan családtag vagy más személy, akit a bank elfogad, az ő bevonásával javulhat a hitelképesség.
• Részleges előtörlesztés. Ha rendelkezésre áll megtakarítás vagy a vagyonmegosztás során bevonható forrás, a tartozás csökkentésével mérsékelhető a havi törlesztési teher.
• Hitelkiváltás. Elképzelhető, hogy egy másik banknál vagy más konstrukcióban a bent maradó fél már önállóan is hitelképes. Ilyenkor a régi közös hitelt egy új kölcsön válthatja ki.
• Az ingatlan értékesítése. Ha egyik fél sem tudja biztonságosan egyedül továbbvinni a kölcsönt, a lakás eladása és a hitel visszafizetése sokszor pénzügyileg tisztább megoldás lehet.

A hitelkiváltásnál nemcsak az számít, hogy ki lehet-e kerülni a régi szerződésből. Érdemes összevetni az új hitel kamatát, havi törlesztőrészletét, teljes visszafizetését és az egyszeri költségeket is. Egy régebbi, kedvező kamatozású lakáshitelt például nem feltétlenül éri meg pusztán technikai okból lecserélni, ha más módon is megoldható az adóstárs kiengedése.

CSOK Plusznál és más támogatásoknál még több szabályra kell figyelni

Ha a lakáshitelhez állami támogatás is kapcsolódik, a válás következményei összetettebbek lehetnek. Hiszen alapvetően a válással sérülhetnek a támogatás eges feltételei, ami miatt büntetést kell fizetnie az érintetteknek.

A CSOK Plusz szabályai külön rendezik a házasság felbontásának esetét. Ha például az egyik volt házastárs megszerzi a támogatott lakás teljes tulajdonjogát, és a támogatásnál figyelembe vett gyermekek lakóhelye is nála marad, meghatározott feltételekkel elkerülhető, hogy a tulajdoni hányadát átadó felet emiatt visszafizetési kötelezettség terhelje. Ehhez ugyanakkor a változást be kell jelenteni és a kölcsönszerződés módosítását is kezdeményezni kell.

Különösen fontos a helyzet akkor, ha a CSOK Pluszhoz vállalt gyermek még nem született meg, vagy a gyermekvállalás csak részben teljesült. Ilyenkor a nem csak a válás okoz problémát, hiszen a vállalt babák sem „érkeztek” meg, emiatt a kamattámogatást vissza kell fizetni. A Falusi CSOK esetében szintén vannak speciális szabályok a válásra és a tulajdon átruházására.

Támogatott konstrukciónál ezért nem érdemes kizárólag a normál lakáshitel szabályaiból kiindulni: a konkrét támogatási szerződést és az aktuális jogszabályokat is külön meg kell vizsgálni.

Előbb a bank, utána a végleges vagyonmegosztás

Az egyik legnagyobb hiba az lehet, ha a felek előbb véglegesen megegyeznek arról, hogy kié lesz a lakás, mennyit fizet a másiknak, és csak ezután derül ki, hogy a bank hajlandó-e egyetlen adóssal továbbvinni a hitelt.

Érdemes inkább fordított sorrendben gondolkodni:

1. kérjétek le a fennálló hiteltartozás pontos összegét és a hitel aktuális kondícióit,
2. nézzétek meg, hogy a lakást megtartó fél jövedelme önmagában elegendő lehet-e,
3. egyeztessetek a bankkal az adóstárs kiengedésének feltételeiről,
4. ha ez nem működik, számoljátok ki az előtörlesztés, az új adóstárs vagy a hitelkiváltás lehetőségét,
5. és csak ezek ismeretében véglegesítsétek a vagyonmegosztás pénzügyi részét.

Nemcsak azt kell eldönteni, kié lesz a lakás

Egy válásnál könnyű arra koncentrálni, hogy ki marad az ingatlanban és mennyit ér a másik fél tulajdonrésze. Ha azonban lakáshitel is van a háttérben, legalább ilyen fontos kérdés, hogy a bank szerint ki maradhat a hitelben.

A lakás és a hitel sorsa nem automatikusan jár együtt. Ha az egyik fél megtartaná az ingatlant, még a végleges megállapodás előtt érdemes kiszámolni, hogy képes-e önállóan továbbvinni a meglévő kölcsönt, illetve milyen alternatívák jöhetnek szóba.

Ha szeretnétek megtudni, hogy a meglévő lakáshitelből milyen feltételekkel kerülhet ki az egyik fél, vagy egy hitelkiváltás jelenthet-e megoldást, a Bankmonitor hitelkiváltás kalkulátorával összehasonlíthatjátok az aktuális lehetőségeket, szakértőink pedig díjmentesen segíthetnek felmérni, melyik megoldás lehet megfelelő számotokra.