Mennyi lakáshitelt kapunk, ha a bérleti díjat inkább hiteltörlesztésre fordítanánk?

35%-kal nőtt egy év alatt a budapesti ingatlanok átlagos bérleti díja, míg a megyeszékhelyek többségében 8-33% között volt a drágulás. Ilyen helyzetben mindig izgalmas kérdés, hogy mi volna akkor, ha a bérleti díjat inkább hiteltörlesztésre fordítanánk, hiszen akkor idővel saját tulajdonunk lenne. A Bankmonitor kiszámolta, mennyi lakáshitelt kaphatunk most akkor, ha a bérleti díj összegét tudjuk törlesztőként vállalni.

Száguld az infláció, áprilisban már 9,5%-ot mért a Központi Statisztikai Hivatal (KSH), ám ez sehol nincs az albérletek árának emelkedéséhez képest. Legalábbis Budapesten átlagosan 35%-kal kell többet fizetni egy lakásért (az Ingatlan.com és a Rentingo.com adatai alapján), mint egy éve, de szinte minden nagyobb városban komoly drágulás volt, még ha ennek mértéke igen eltérő is.

Ilyenkor mindig felmerül a kérdés, hogy nem járna-e jobban valaki akkor, ha inkább lakáshitelt venne fel, hiszen így végtére is a saját lakásért fizetne, végül (általában 20 év alatt) pedig saját tulajdont tudna szerezni. A válasz azonban nem annyira egyszerű, mint amennyire elsőre tűnik, ugyanis a saját tulajdon vásárlása számos költséggel jár.

Önerő nélkül is kaphatunk lakáshitelt?

Ott van mindjárt a hitelből történő vásárlásnál elengedhetetlen önerő, ami minimum a vétel (pontosabban a becsült forgalmi érték) legalább 20%-a, ám reálisabb jelenleg 30% köröli értékkel számolni. Az önerő összejöhet saját magtakarításból (akár LTP-ből is természetesen), de a gyerekek után járó csok támogatás (0,6-10 millió Ft) vagy a Babaváró hitel is felhasználható erre. A Babavárónál tudnod kell, hogy amennyiben ez és a lakáshitel igénylése között nem telt el legalább 90 nap, akkor a Babaváró 75%-a számít majd csak önerőnek, 25%-át meglévő hitelként kezeli majd a bank. Hogy miről is van szó pontosan, arról itt olvashatsz bővebben.

Van mód arra is, hogy teljes mértékben önerő nélkül vásároljunk meg egy ingatlant, ám ehhez egy kis csavarra van szükség: egy másik ingatlant is be kell vonni fedezetként, így a kettő összértékének akár 80%-áig is hitelez a bank. Ha ez a 80% elegendő, akkor elméletileg megoldható a saját megtakarítás nélküli vásárlás. Ez egyébként gyakori akkor, amikor a szülők a gyereküknek vásárolnak első lakást, hiszen a saját lakóingatlanukat ilyenkor fedezetként be tudják vonni a szerződésbe. A fedezettel kapcsolatos elvárásokról itt írunk részletesen.

Számolni kell a lakásvásárlás költségeivel is

Mindenképpen számolni kell a visszterhes vagyontáruházási illetékkel (vagyonszerzési illeték) is, ami alapesetben az ingatlan vételárának 4%-a, ám ha csok támogatással vásárol valaki lakást, akkor ezt az állam elengedi. (A vagyonszerzési illetékkel kapcsolatos tudnivalókat itt gyűjtöttük össze.)

És akkor még ott vannak a lakáshitel felvételéhez kapcsolódó egyszeri költségek is, mint például az értékbecslő, a közjegyző és az ügyvéd díja, de egy átlagos lakáshitelnél összességében nyugodtan lehet 200-300 ezer Ft kiadással számolni. Szerencsére a bankok egy része ezt részben vagy egészben utólag megtéríti (a sikeres hiteligénylést követően), ám ennek ellenére előre meg kell tudni finanszírozni ezeket a költségeket.

Mennyi lakáshitelt kaphatunk?

A felvehető lakáshitel összege függ az adós (vagy adósok) igazolt nettó jövedelmének nagyságától, valamint a megvásárolni kívánt ingatlan becsült forgalmi értékétől. Az előbbit az úgynevezett JTM-szabály korlátozza, eszerint egy fix kamatú hitel esetében a havi törlesztő összege nem haladhatja meg a jövedelem 60, illetve 50%-át, attól függően, hogy a kereset eléri-e vagy sem a félmillió forintot. Az ingatan értékével kapcsolatban azt kell tudni, hogy a forgalmi érték legfeljebb 80%-áig hitelez a bank, ám ez településtől, az adós pénzügyi helyzetétől és az ingatlan típusától függően kevesebb is lehet, amiről a bank minden esetben saját hatáskörben dönt.

A JTM-korlát bár nagyon fontos, a családok tényleges pénzügyi teljesítőképességét nem feltétlenül tükrözi, hiszen számos olyan kiadás lehet, ami miatt kisebb a szabadon elkölthető keret. Ezért mi inkább arra voltunk kíváncsiak, hogy mekkora hitelt vehet fel valaki úgy, hogy a jelenlegi átlagos bérleti díjat törleszti. A pontos összeget a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorral számoltuk ki, mégpedig úgy, hogy 20 éves futamidővel, végig fix kamattal és 400 000 Ft nettó igazolt jövedelemmel számoltunk. Fontos, hogy a felvehető hitelösszeget úgy határoztuk meg, hogy három legkedvezőbb ajánlat havi törlesztője beleférjen az átlagos bérleti díjba, mert így reálisabb képet kaphatunk annál, mintha csak a legolcsóbb ajánlatot néznénk.

Látható, hogy hiába drágultak az albérletek, a magasabb bérleti díj ellenére sem minden esetben kaphatunk több lakáshitelt, aminek az általános kamatemelkedés az oka. Míg 2021 májusban 4,65-4,66% között volt a vizsgált fix kamatú hitelek THM-e (teljes hiteldíj-mutató, amiben a kamaton felül a hitelfelvételhez közvetlenül kapcsolódó költségek is benne vannak), addig idén májusban már 7,06-7,1%-os THM-eket találtunk.

Székesfehérváron például most májusban átlagosan 15 ezer Ft-tal kell többet fizetni egy albérletért, mint egy éve, mégis 1 millió Ft-tal kevesebb kölcsönt kaphatunk erre. A budapesti 35%-os bérleti díj emelkedés azonban már olyan mértékű volt, hogy ez a magasabb hitelkamatok ellenére is nagyobb hitelösszeget eredményez, ám az ingatlanok drágulása ezt bőven felülmúlta, vagyis ugyanannyi hitelből most kisebb lakás vásárolható, mint egy éve.

Érdekes kérdés az is, hogy míg például a Fővárosban 175 000 Ft-ért akár egy 2-2,5 szobás, 50-70 négyzetméteres lakás is bérelhető, addig ugyanekkora havi törlesztővel (26,9 millió Ft-os vételárral számolva) legfeljebb egy 14-30 négyzetméteres minigarzonhoz lehet hozzájutni. Győrben 135 000 Ft-os bérleti díjért jó állapotú, 2-3 szobás, 50-60 négyzetméteres lakást lehet bérelni, az ekkora havi törlesztőhöz tartozó vételárért (20,5 millió Ft) azonban szinte semmit nem kapni itt jelenleg.