A jegybank felvetette, hogy a fiatal, első lakást vásárlók számára csökkenteni lehetne a vásárláshoz szükséges minimális önerő nagyságát. Ezzel kevesebb megtakarítás is elegendő lehetne a fiatalok számára első otthonuk megvételéhez. De mivel is járhatna ez a változás? A Bankmonitor szakértői ennek jártak utána.
Jelenleg hazánkban jogszabály – az úgynevezett adósságfék szabályok – rögzítik azt, hogy egy adós az ingatlanját, illetve a jövedelmét maximálisan milyen mértékben terhelheti meg egy hitelfelvétel során:
- Az ingatlan forgalmi értékének legfeljebb a 80 százalékát teheti ki a rá felvett hitelösszeg nagysága. Ez egy lakásvásárlásnál azt is jelenti, hogy a vételárnak legalább a 20 százalékát saját megtakarításból – más szóval önerőből – kell biztosítania a vevőnek.
- A havi törlesztőrészlet sem haladhatja meg a jövedelem egy meghatározott százalékát, ezt szokás jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatónak, vagy JTM szabálynak is nevezni. Ez az arány jelenleg függ a jövedelem nagyságától és a választott kamatperiódus hosszától is. A legnépszerűbb 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek esetében a fizetésnek legfeljebb a fele fordítható hiteltörlesztésre 500 ezer forint alatti jövedelem esetén. A fél milliót elérő havi nettó bevételnek pedig legfeljebb a 60 százaléka mehet a kölcsönök rendezésére.
Fontos tudni, hogy ez egy jogszabályi korlát, ettől a bankok szigorúbb irányba eltérhetnek.
Hirdetés
Hirdetés
Milyen könnyítést vetett fel az MNB a fiatalok lakáshitel-igénylésével kapcsolatban?
A jegybank által felvetett lehetőség alapján a fiatal, első lakást vásárlók számára a minimálisan elvárt önerő mértékét csökkenteni lehetne 5-10 százalékkal. azaz a vételár 10-15 százalékát kellene számukra ténylegesen saját megtakarításból biztosítani.
Az MNB jelentésében az alábbi olvasható:
Magyarországon a fiatalabb korosztályok esetén effektívebb HFM korlát első lakásvásárlókra vonatkozó, kedvezményes, 5-10 százalékponttal való, hitelezési és lakáspiaci folyamatoktól függő emelése évente akár 20 ezer ügyfél lakáshoz jutását könnyíthetné meg.
De mit is jelentene ténylegesen ez egy budapesti 40 négyzetméteres használt lakás megvásárlásakor? (Érdemes kisebb lakásban gondolkodni, hiszen a fiatalok jellemzően hasonló ingatlant keresnek a családi fészek elhagyásakor.)
A KSH adatai alapján 2021. első negyedévében egy használt fővárosi lakás átlagos négyzetméterára 645 ezer forint volt. Vagyis a kinézett 40 négyzetméter alapterületű ingatlan vételára 25,8 millió forint volt. A minimális önerő mértékének 10 százalékra csökkentése azt jelentené, hogy 5,16 millió forint helyett elég lenne 2,58 millió forint saját megtakarítást felhasználni a lakás megvételéhez.
Ez ténylegesen komoly előnyt jelenthet a fiatalok számára, hiszen ők jó eséllyel nem lesznek jogosultak család-, lakástámogatásra. (Ezen kedvezményekből lehetne még kipótolni a vásárláshoz szükséges saját megtakarítást. Márpedig a fiataloknak sok esetben se a bérük, se az életkoruk nem teszi lehetővé, hogy összegyűjtsenek kellő megtakarítást – azaz a jelenlegi szabályok alapján a vételár 20 százalékát – a ház vásárlásához.
A kevesebb önerő nagyobb hitelösszeget is jelent
A kisebb önerőszükséglet azt is jelenti, hogy a vevőnek több hitelt kellene felvennie a lakás megvásárlásához. Adott esetben 20,6 millió forint helyett 23,2 millió forintra lenne szükség. Ezt a hitelösszeget egy átlagos fiatal a Bankmonitor lakáshitel kalkulátora szerint 3,95 százalékos kamaton kaphatná meg 10 éves kamatperiódus választása esetén. A magasabb kölcsönösszegnek természetesen a havi törlesztőrészletre is hatása van: a 2,58 millió forinttal magasabb hitelösszeg miatt havi szinten 15 ezer forinttal emelkedne meg a törlesztőrészlet 20 éves futamidő választása esetén.
Elégséges egy átlagos 29 év alatti fiatalnak a jövedelme a kérdéses hiteltörlesztés megfizetéséhez? A válasz sajnos az, hogy nem: a KSH adatai alapján a bruttó átlagbére a 20-29 év közöttieknek 367 ezert forint az idei év első felében. A Hrportál kalkulátora szerint ez a fizetés család adókedvezmények nélkül nagyságrendileg 244 ezer forint nettó jövedelmet jelent. Ez a fizetés nem elégséges a megemelkedett hitelösszeg törlesztőrészletéhez, sőt az eredeti kölcsönösszeg megfizetéséhez is kevés lenne.
Fontos lehet a bankok egyedi gyakorlata
Ugyanakkor az átlag felett kereső fiatalok számára komoly segítséget jelenthet ez a módosítás. (Például a fővárosiak jó eséllyel az országos átlag fölött keresnek.) Még arról sincs információ, hogy a fiatalok esetében hol húzódna az életkori határ. A 30 évnél idősebbek átlagos fizetése már magasabb, ők nagyobb hitelösszeg felvételére lennének jogosultak.
Fontos kihangsúlyozni, hogy a bankok szigorúbb irányba eltérhetnek a jogszabályi korláttól. Ez a módosítás csak akkor jelentene érdemi segítséget a fiatalok számára, ha a pénzintézetek ezt át is ültetnék a gyakorlatba.
Érdekes lenne az önerő elvárás csökkentésének és a 25 év alattiak szja mentességének együttes hatását megnézni. Ez ugyanis vásárláshoz szükséges saját megtakarítások csökkentését és a hitelre elkölthető jövedelem növekedését jelentené ugyanazon csoport számára. Fontos azonban kihangsúlyozni, hogy az minimálisan elvárt önerő csökkentése egyenlőre csak egy hipotetikus javaslat, nincs rá garancia, hogy ilyen változás a közeljövőben ténylegesen életbelépne.
