„Befektetési szándékkal vásárolnék lakást Magyarországon, amihez hitelt vennék fel. Több lakásban gondolkozok, jelenlegi körülmények szerint akár 2-3 is beleférhet a keretünkben. A célom a lakáskiadás, minél előbb. Milyen opciók vonatkoznak rám, ha én és az élettársam is külföldön dolgozunk? Az egyik érdeklődőtől kapott kérdésre szakértőnk most meg is adja a választ.
A kérés teljesen logikus, mert mi is úgy látjuk, hogy nem nagyon lehetne jobb alkalom a lakásvásárlásra. Igaz, hogy az árak, főleg Budapesten magas szinten vannak, de a hitelhez jutási esélyek sosem voltak még ilyen kedvezőek. Ráadásul ezzel párhuzamosan a hitelkamatok is a mélyben vannak.
Az egy kis nehézséget visz a dologba, hogy a kérdező külföldön dolgozik, de az alábbiakban összegyűjtöttük, hogy mire érdemes figyelni:
- a bankok nagyon megválogatják, hogy mire adnak hitelt, például befektetési célú vásárlásra nem adnak, ha annak a gyanúja felmerül (a 2. és 3. lakás esetén biztosan le fog esni a tantusz)
- legfontosabb, hogy magyarországi lakcímmel rendelkeznie kell, ha egy magyar banktól hitelt akar felvenni és ezt igazolni is kell lakcímkártyával
- ha ez nem megoldható, akkor be kell vonni egy olyan személyt a hitelbe, akinek állandó magyarországi lakcíme van (a kézbesítési megbízottról nem is beszélve, aki általában ügyvéd)
- legalább 3-6 havi munkaviszonya legyen (határozatlan időre szóló), és a legjobb, ha valamelyik EU-s országban dolgozik, egy megbízható és ismertebb cégnél
- a bank elvárhatja, hogy a jövedelme egy részét a nála vezetett, itthoni bankszámlára utalja a vevő
- nem biztos, hogy elegendő lesz a munkáltató jövedelemigazolása, elvárhatják a kinti adóhatóság megerősítését is, sőt nem biztos, hogy elfogadják az idegen nyelvű dokumentumokat (fordítás szükséges)
- a hitel visszafizetése forintban történik, így a váltásra is figyelni kell
- ajánljuk a Transferwise szolgáltatását, mert ott devizaközépen tud váltani, és olcsóbban jön ki, mintha a bankra hagyná, hogy a devizát forintra váltsa
- ha teljesíti a hitelminősítés feltételeit, akkor ugyanolyan feltételekkel kap lakáshitelt, mintha egy belföldi hitelfelvevő lenne
- az ingatlant általában maximum 80%-ban hitelezik meg a bankok, a törlesztőrészlet pedig nem igazán lehet magasabb, mint a jövedelem 35-40%-a
Jól láthatóan azért adminisztratív akadályai is lehetnek a hitelfelvételnek. Ez után pedig bonyolítja a helyzetet, hogy nem egy, hanem több ingatlanról van szó. Természetesen több ingatlannál több hitelszerződésre is szükség lesz, ami együtt jár azzal is, hogy a kezdeti költségek is a többszörösére nőnek.
Ha átlagosan 25 millió forintos vételárral számolunk, akkor összességében 50-75 millió forint előteremtése szükséges. Az önerő ebből 10-15 millió forint összességében, míg a hitelrész 40-60 millió. Öt éves kamatrögzítés, 20 éves futamidő és 1 millió forintos jövedelem esetén a havi törlesztő 240-360 ezer forintra jön ki, ami még pont benne van a bank által elfogadott kategóriában, vagyis hitelezhető lesz.
Mivel befektetési céllal vásárolják az ingatlant, ezért annak kiadásából gyorsan bevételre tehet szert az érdeklődő. Ez viszont külföldön dolgozóként nehezen felügyelhető, ha pedig kiadná ennek kezelését egy ingatlankezelő társaságnak, akkor a bevétel egy részét elveszítené.
Nem beszélve az adózásról. Jelen állás szerint az ingatlan fekvése szerinti országban kell az adót megfizetni, vagyis a magyar adózási szabályokat kell alapul venni. Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem adóköteles, önálló tevékenységből származó jövedelemnek számít. A 15%-os szja mellett, ha az éves jövedelem meghaladja az 1 millió forintot (ez biztos így lesz), akkor még ezen felül 14%-os ehót is fizetni kell.
Ha külföldön is lakást bérelnek és azért fizetnek, akkor érdemes tételes költségelszámolást kérni. Ekkor a Magyarországon kiadott lakásokból származó bevételt szembe lehet állítani a külföldi bérleti kiadással. Még akár 2-3 lakás esetén is úgy jöhet ki a matek, hogy nem kell valójában adót fizetni, vagy csak minimálisat. Azonban, ha a NAV érdeklődik, akkor be kell bizonyítani, hogy valóban erről volt szó.
