A Matolcsy György jegybankelnök által a napokban belengetett kamatmentes lakáshitel lehetősége első hallásra rendkívül vonzónak tűnhet egy lakásvásárlás előtt állónak, hiszen a kamatmentes hitelnél olcsóbbat el sem lehet képzelni. Más kérdés, hogy ez a hitel – már, ha lesz belőle végül valami – várhatóan kizárólag újépítésű ingatlan megvásárlására lesz fordítható, ezek átlagos négyzetméterára pedig Budapesten most 0,9-1,2 millió forint között van, amit sokan nem engedhetnek meg maguknak. Problémát jelenthet az is, hogy az MNB-s kölcsön maximális futamideje a jelenlegi információk szerint 10 év lesz – miközben egy „normál” lakáshitelt akár 30 évre is fel lehet venni –, ami magasabb havi törlesztőt és nagyobb elvárt jövedelmet jelent.
A Matolcsy György jegybankelnök szerint az újépítésű ingatlanok piacát az olcsó finanszírozási lehetőségek hiánya hátráltatja jelenleg, ezért új, kamatmentes hitellel támogatnák a vásárlókat és a beruházókat. A kamatmentes lakáshitel futamideje 10 év lenne, ám, hogy ez maximális futamidőt jelent, vagy a konstrukció kizárólag 10 évre lesz majd elérhető, arról egyelőre nincsenek információink. A hitelösszeget illetően a tervek szerint meghatároznak majd egy felső korlátot, ám ennek összegéről sem tudni még többet. Ám mivel a nagyvárosokban 600 ezer Ft, míg Budapesten 1 millió Ft körül van jelenleg az újépítésű ingatlanok átlagos négyzetméterára, a hitelösszeg-plafon túl alacsony nem lehet, különben a konstrukció nem nyújtana hathatós segítséget a vásárláshoz.
Az, hogy a kedvezményes hitelt kizárólag új építésű, “zöld” és energiatakarékos lakások vásárlására, építésére lehetne fordítani, valószínűleg nem szűkíti a lehetőségeket, hiszen 2021-től már eleve csak „közel nulla energiaigényre vonatkozó követelményeknek megfelelő” besorolású, azaz BB kategóriájú lakások épülhetnek Magyarországon. Ennél szigorúbb elvárások pedig aligha lesznek, ugyanis az annyira megemelné a költségeket, hogy amit a vevő a kamatmentességgel nyerne, az ott azonnal el is úszna.
Hirdetés
Hirdetés
Járnak mellé a meglévő kedvezmények
Az új lakáshitel mellé – ahogy a „normál” lakáshitelek esetében is – igényelhetők a meglévő otthonteremtési támogatások: a vissza nem térítendő csok (családi otthonteremtési kedvezmény), a Babaváró hitel és a maximum 3% kamatú csok-hitel, de akár piaci lakáshitellel is kiegészíthető, ha csak így áll rendelkezésre a szükséges forrás. Ezek közül a vissza nem térítendő csok-támogatás és a Babaváró hitel önerőként is felhasználható, bár ez utóbbiról tudni kell, hogy ennek 25%-a hitelnek minősül. (A bankok legfeljebb a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értékének 50-70%-áig hiteleznek, a Babaváró 25%-át pedig hitelnek tekintik.) Megkavarja ugyanakkor a dolgot, hogy az új lakáshitelhez nem kapcsolódna jelzálogjog, vagyis nincs szükség hozzá ingatlanfedezetre, hanem egy piaci alapú hitelfedezeti biztosítás jelentene garanciát arra, hogy az MNB visszakapja a kihelyezett összeget.
Az MNB-s lakáshitelnél azonban ki kell emelni azt is, hogy bár komoly állami támogatást jelent a kamatmentesség, itt az állam nem várja el cserébe – egyelőre – a gyermekvállalást és a házasságot, vagyis egyedülállók, élettársak és akár idősek is igényelhetnék.
Csak nagyon magas fizetéssel lesz elérhető?
Az MNB kamatmentes lakáshitele óriási pénzügyi előnyt jelent egy „normál” jelzáloghitelhez, de még egy maximum 3%-os kamatú csok-hitelhez képest is, ám a maximum 10 éves futamidő miatt mégsem mindenki számára lesz elérhető.
Ha 10 éves futamidő mellett hasonlítjuk össze egy végig fix kamatú lakáshitellel és csok-hitellel, akkor azt látjuk, hogy mind havi törlesztőben, mind teljes visszafizetésben veri mindkettőt. Mivel az MNB-s hitelnél legalacsonyabb a havi törlesztő, ezért az elvárt minimális jövedelem is itt a legalacsonyabb: 15 millió Ft-os hitelösszegnél 255 ezer Ft nettót kell minimálisan igazolni, míg a csok-hitelnél 289 682 Ft-ot, a legolcsóbb lakáshitelnél pedig 297 642 Ft-ot kell legalább keresni a sikeres igényléshez. Az úgynevezett jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) szerint ugyanis 500 ezer forintos nettó jövedelem alatt a havi hiteltörlesztők összege nem haladhatja meg a családi jövedelem 50%-át.
Ráadásul, ha valaki a kamatmentes lakáshitel mellé például Babavárót vagy csok-hitelt is venne fel, akkor ezek törlesztőit együttesen kell elbírnia a jövedelmének, de ha van például folyószámla hitelkerete, akkor annak 5%-a ugyancsak törlesztőnek minősül, még ha abból egy forintot sem használt fel. Persze egyébként sem szerencsés az adósoknak „elmenniük a falig”, hiszen ha egy átlagosnak számító 250-300 ezer forintos jövedelem fele elmegy a hiteltörlesztésre, akkor a családi kassza bizony hosszú időre ki lesz feszítve, ilyen helyzetben pedig bármilyen váratlan kiadás, keresetkiesés komoly nehézséget okozhat. A KSH adatai szerint 2020. első félévében az átlagos
Éppen ezért nagy összegű hitelt legtöbben hosszabb futamidőre vesznek fel, de olyanok is vannak, akik kihasználják a lehető leghosszabb futamidőt, ami lakáshitelnél 30 év, csok-hitelnél 25 év, míg Babavárónál 20 év.
Minél hosszabb azonban a futamidő, annál magasabb lesz a teljes visszafizetendő összeg, hiszen tovább használjuk a bank pénzét, emiatt tovább kell rá kamatot is fizetnünk. Éppen ezért az optimális futamidőt minden esetben az igénylő pénzügyi helyzete határozza meg, hiszen biztosnak kell lennie benne, hogy a havi törlesztőket képes lesz a szerződésekben foglaltak szerint teljesíteni.
