A felpezsdült lakáspiacon leszűkült az alku lehetősége, a frekventáltabb helyeken pedig az egymásra licitáló érdeklődők megjelenése sem ritka. Arra a kérdésre, hogy az eladóknak álló ingatlanpiaci környezetben milyen lépéseket tehet egy élelmes vevőjelölt, Rutai Gáborral, a Duna House elemzési vezetőjével kerestük a választ.
Bankmonitor: A Duna House Barométer aktuális összefoglalója szerint növekvő tranzakciószám, csökkenő értékesítési idő és az alku lehetőségének szűkülése jellemzi a lakáspiacot. Hogyan változott eközben az eladók árelvárása?
Duna House, Rutai Gábor elemzési vezető: Több fontos tényezőt kell megemlíteni, amikor egy ingatlan árának a meghatározásáról beszélünk. A tulajdonos kiindulhat a saját környezetében található eladó lakások kínálati áraiból, de kérheti ingatlanos segítségét is a helyes ár megállapításában. Jelenleg a piacot egy növekvő trend jellemzi, így az ármegállapítás eredménye is magasabb lesz, mint az elmúlt időszakokban. Egy másik jelentős tényező a vevői alkuk mértékének változása. Korábban, amikor a lakásokra nehezebb volt vevőt találni, nagyobb mértékű alkukra volt lehetőség, így az árakat jobban le lehetett szorítani. Jelenleg a frekventáltabb környéken található ingatlanok esetén már az egymásra licitáló érdeklődők megjelenése sem ritka. Az ingatlanpiacon megjelentek a vevők, a forgalom fokozódása az árak felfelé történő elmozdulását eredményezte. Ennek a folyamatnak van egyfajta természetes és öngerjesztő hatása is. Az eladók eddig is a lehető legtöbbet próbálták kihozni az eladásból, ilyen szempontból nem sokat változott a magatartásuk, de most könnyebben összejöhet egy magasabb áron történő értékesítés.
BM: A statisztika rámutatott, a gyakorlatban pedig beigazolódott az alku szűkülése. Hogyan változtak az irányárak a fővárosi panel- és tégla lakások esetében?
DH: A panel- és téglalakásokra vonatkozó tranzakciók az árindex tovább emelkedését vetítik előre. A panelek árazását átlagosan 20%-os visszaesés jellemezte, amit egy meredek emelkedés követett és ma már a 2008-as év elején mért szinteket tapasztalhatunk. A fővárosi téglalakások országos összehasonlításban is a legjobban tartották magukat. Az átlagos árcsökkenés a 10%-os sem érte el, jelenleg a kínálati árak már a válság előtti szintekre kúsztak vissza, az előttünk álló negyedévben akár meg is haladhatják azt.
BM: Tapasztaltak-e olyat az egyedi ügyletek során, hogy egy eladó a kedvező árváltozás miatt visszalépett a megállapodást követően?
DH: Hálózatunkban – vélhetően a pontosabb ármegállapításnak köszönhetően – nem tapasztaltunk ilyet, magánszemélyek esetén viszont előfordulhatott visszalépés. Aki rosszul lőtte be az árat és hirtelen azzal szembesül, hogy rárontanak az érdeklődők, annak érdemes hátralépni egyet, átgondolni a kialakult szituációt, esetleg belemenni egy licit helyzetbe.
BM: El lehet-e adni ma egy fővárosi lakást egy nap alatt?
DH: Igen, az egész a vételár meghatározásának kérdése. Attól függően, hogy stratégia vagy valamilyen kényszer áll a háttérben, piacra lehet dobni egy ingatlant alacsonyabb áron. Beszűkült kínálat és élénk kereslet mellett, ha gyorsan el akarjuk adni a lakásunkat, ezzel a módszerrel valóban akár egy nap alatt is elvihetik az ingatlanunkat. A jelenlegi piaci környezetben azonban tanácsos magasabbról áron elkezdeni az értékesítést, majd az érdeklődéstől függően faragni belőle, így viszont tovább tart az eladás.
BM: Egyes kerületekben megfigyelhető, hogy amit egy éve 7-8 millió forintért kínáltak, azért ma akár 11 millió forintot is elkérnek. Megjelentek-e túlzó árelképzelések az eladói oldalon?
DH: Az elmúlt egy évben keresleti piac alakult ki, a lakások pedig pontosan annyit érnek, amennyit a vevők hajlandóak érte kifizetni. Az említett áremelkedés nem a valóságtól elrugaszkodott. Senki sem a pénze ellensége, ha most ennyiért is elviszik, akkor ennyit kell érte kérni, ezen az áron kell meghirdetni. Hogy ez egy átmeneti időszak, vagy az áremelkedés tartós lesz, arra a jövő adja meg a választ. Mindenesetre a befektetők mellett egyre inkább megjelennek a piacon azok, akik az elmúlt években kivártak. A felpezsdült környezet erőteljesebb árfelhajtó hatását enyhítheti az újépítésű projektek beindulása, a kínálati oldal megerősödése. A devizahiteles lakásaikba beszorultak terhein enyhíthet a forintosítás, mégis sokan dönthetnek az eladás mellett. Ezek a tényezők inkább a fokozatos, de tartós áremelkedés irányába mutatnak.
BM: Milyen jó tanácsokkal indítaná útjára a vevőket az eladóknak kedvező piaci környezetben, hogy mégis jól jöjjenek ki az üzletből?
DH: Először is érdemes alaposan szemlélni a piacot, legyen szó akár magánúton történő értékesítésről, akár ingatlanos segítségének az igénybevételéről. Amennyiben a piacismeretre szert tettünk, nagyon fontos a döntés gyors meghozatala. Ha sokáig húzzuk-halasztjuk a dolgot, megjelennek az új vevők és elviszik a lakást az orrunk elől. A legügyesebb vevő az, aki ha megtalálta a megfelelő lakást, akkor megjelenik a megfelelő számmal és azonnal lecsap rá.
Nézd meg, hogy Te milyen számmal rukkolhatsz elő ilyen esetben! Íme, a legjobb lakáshitelek:
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található „Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk.
