Megvan a kiszemelt lakás vételárának 10 százaléka? Így már egyenes az út az első közös lakáshoz. Vagy mégsem? Sokan esnek abba a csapdába, hogy a hírekből ismert jogszabályi minimumot készpénznek veszik, majd a hitelbírálatnál derül ki, hogy a bank tízmilliós extra önerőt vár el tőlük. Elmagyarázzuk, miért lehet veszélyes és veszteséges az Otthon Start program miatti túlzott kifeszítettség, mik a leggyakoribb okok, amelyek miatt a 10 százalékos önerőből pillanatok alatt 30 vagy 40 százalék lehet, és azt is, hogyan kerülheted el ezeket.
Az elmúlt időszak egyik legvonzóbb ígérete a lakáspiacon a 10 százalékos önerő lehetősége. A jogszabályok szerint bizonyos esetekben valóban elegendő lehet a vételár egytizedét letenni az asztalra, ami hatalmas segítség az első lakásukat kereső fiataloknak és az energiahatékony otthont vásárlóknak. Emiatt sokakban csillanhatott fel a saját otthon remémye az Otthon Start bejelentésekor.
Ugyanakkor épp emiatt esnek abba a csapdába, hogy abban a hitben írják alá az adásvételi szerződést és fizetik ki a foglalót, hogy a 10% egy alanyi jogon járó, kőbe vésett szabály. A valóságban azonban a 10 (vagy az alapeseti, legalább 20) százalékos elvárás csupán a jogszabályi minimum – a bankok viszont a saját kockázatkezelési szabályaik miatt jellemzően ennél többet kérnek.
Mielőtt tehát lefoglalóznád a kiszemelt otthont, vagy elindítanád a hiteligénylést, mutatjuk, mikor reális a 10 százalék, és mikor kell számítanod arra, hogy a bank ennél magasabb önerőt vár.
Hirdetés
Hirdetés
Vörös zónában a lakáspiac: ezért tartanak a bankok a 10% önerőtől
A 2026 májusában megjelent MNB Lakáspiaci jelentés egyértelműen rávilágít, miért nem adják könnyen a bankok a 10 százalékos önerőt. A 2025-ben indult, 3 százalékos kamatozású Otthon Start Program szabályosan letarolta a piacot: 2026 első negyedévére a folyósított lakáshitelek mintegy 80 százaléka már támogatott hitel volt.
Eközben az ingatlanárak tovább száguldottak. 2025-ben országosan 23,5 százalékos volt a lakásdrágulás, az MNB szerint pedig a magyar lakáspiac erősen túlfűtötté vált: az árak országos szinten 22,5 százalékkal haladják meg a gazdasági alapok által indokolt szintet.
Mivel az árak elszálltak, a vásárlók drasztikusan kifeszítették magukat. A jegybank 2026. júniusi Pénzügyi stabilitási jelentése szerint az Otthon Starttal felvett átlagos hitelösszeg 35 millió forintra ugrott, miközben a veszélyesen alacsony önerővel (70% feletti finanszírozással) felvett hitelek aránya szinte a duplájára, 64 százalékra nőtt. A bankok látják, hogy egy túlértékelt piacon az adósok a jövedelmük és az önerőjük határán egyensúlyoznak, ezért a saját hitelkihelyezésük védelmében sokkal szigorúbb értékbecslést alkalmaznak – ami a gyakorlatban végül magasabb önerőt követel a vevőtől.
Drasztikusan kifeszítették magukat a magyar hiteligénylők
Hogy mennyire megváltozott a piac az Otthon Start hatására, azt kiválóan mutatja a HFM-mutató (hitelfedezeti mutató). Ez a szám mutatja meg, hogy a lakás értékének hány százalékát finanszírozzák hitelből.
Míg az Otthon Start indulása előtt, 2024 nyarán a 20%-nál kevesebb önerőt (tehát 80% feletti HFM-t) tartalmazó hitelek aránya a 6 százalékot sem érte el, a 90 százalékos hitelezés lehetőségének kiterjesztésével ez az arány 2025 végére 20,7 százalékra ugrott. Azaz ma már minden ötödik hitelfelvevő kicentizi az önerőt.
Nemcsak az önerő mértéke csökkent, de az adósság is nőtt: míg korábban a piaci átlag 20 millió forint volt, ma a támogatott konstrukciókat igénybe vevők átlagosan 35 millió forintos hitelösszeget vesznek fel.
Ebből a kifeszített helyzetből egyenesen következik, hogy a bankok a legkisebb probléma esetén is csökkenthetik a hitelösszeget.
Egy tipikus csapda a gyakorlatban: amikor a matek nem adja ki
Képzeljünk el egy nagyon gyakori élethelyzetet az első lakásukat vásárló fiataloknál. Kinéznek egy 50 millió forintos ingatlant. Mivel a jogszabályok szerint nekik elegendő lehet a 10 százalékos önerő, úgy számolnak, hogy az 5 millió forintos megtakarításukkal el tudnak indulni, a maradék 45 millió forintot pedig felveszik hitelből (például az Otthon Start programmal).
Nyugodtan leteszik az eladónak a foglalót, majd a hiteligénylés során a bankban jön a hidegzuhany. Kiderül ugyanis, hogy a pénzintézet által kiküldött független értékbecslő szerint a lakás nem ér 50 milliót, legfeljebb csak 43 millió forintot. A bank pedig kizárólag ennek az általa megállapított értéknek hitelezi meg a 90 százalékát, vagyis maximum 38,7 millió forintot ad.
A vevőknek így a remélt 5 millió helyett hirtelen több mint 11 millió forintot kellene zsebből letenniük az asztalra, hogy ki tudják fizetni az 50 milliós vételárat. Ha ez a plusz összeg nincs meg, a hitel meghiúsul, ők pedig elbukhatják az eladónak már kifizetett foglalót.
De vajon kinek jár egyáltalán a kedvezményes lehetőség, és hogyan kerülhető el ez a fájdalmas csapda?
Kinek jár egyáltalán a 10 százalékos önerő lehetősége?
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) főszabálya szerint egy forintalapú lakáshitel összege nem haladhatja meg a fedezetként bevont ingatlan forgalmi értékének a 80 százalékát (ez a klasszikus 20%-os önerő). Ez alól enged kivételt a jogszabály 90%-os finanszírozásig (vagyis 10% önerőig) két kiemelt esetben:
Fiatalok első lakásvásárlása: Ha az igénylők egyikének sem volt korábban 50 százalékot elérő lakástulajdona (kivéve, ha az haszonélvezeti joggal terhelt).
Energiahatékony otthonok: 2025-től szintén elegendő lehet 10% önerő, ha magas energetikai besorolású, zöld lakást vásároltok vagy építetek, esetleg a hitelt energiamegtakarítási célú felújításra veszitek fel.
Ez azonban csak a jogszabályi lehetőség. A bank nem kötelezhető arra, hogy 90 százalékig hitelezzen. Sőt, az MNB legfrissebb adatai alapján a bankok egyre óvatosabban hiteleznek a jelenlegi körülmények között. Ebből pedig egyenesen következik, hogy jobban megválogatják, kinek adnak lakáshitelt 10 százalékos önerővel.
Miért kérhet a bank mégis több önerőt?
Értékbecslés
A leggyakoribb okok közül az első az, amit már fentebb is említettünk: amikor az értékbecslés során derül ki, hogy a tervezett önerő valójában nem lesz elég. A bank ugyanis nem a szerződésben szereplő vételárból indul ki, hanem abból a forgalmi értékből, amelyet a saját, független értékbecslője állapít meg.
Ha ez az érték alacsonyabb a kialkudott vételárnál, akkor a bank ehhez mérten kisebb hitelösszeget adhat. A különbözetet pedig a vevőnek kell saját pénzből kipótolnia, vagyis a papíron elegendőnek tűnő 10 százalékos önerő a gyakorlatban könnyen kevésnek bizonyulhat.
Az ingatlan elhelyezkedése és állapota
A lakás elhelyezkedése és állapota szintén gyakran lehet az önerő-probléma forrása. Minél rosszabb állapotban van a lakás, illetve minél kisebb településen található, a bank annál nagyobb biztonsági tartalékot képez. Ráadásul az energetikai besorolás is befolyásolhatja, mekkora önerőt vár el a bank. Van olyan pénzintézet, ahol bizonyos településeken még 20 százalékos önerő mellett is csak akkor hiteleznek, ha a lakás legalább „C” energetikai besorolással rendelkezik. Egy kisebb településen álló felújítandó, régi ház esetében szinte biztosan bekérik a 30 vagy 40 százalékos önerőt.
A jövedelem (JTM korlát)
Ha 10% önerővel vágsz bele egy lakásvásárlásba, a hitelösszeg tetemes lesz. A Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM) korlátozza, hogy a fizetésed mekkora részét viheti el a hitel. 2026-ban 800 ezer forintos nettó jövedelem alatt ez az arány maximum 50%.
Nézzünk egy példát egy átlagos Otthon Start igénylésre:
- Folyósított támogatott hitelösszeg: 35 000 000 Ft
- Kamat: fix 3%
- Futamidő: 25 év
- A havi törlesztőrészlet nagyságrendileg 166 000 Ft.
A törvény szerint egy 166 000 forintos törlesztőhöz legalább nettó 332 000 forintos (más hitellel nem terhelt) jövedelmet kell igazolni. Ha a jövedelem alapján csak kisebb havi törlesztő fér bele, a bank kevesebb hitelt adhat, a hiányzó összeget pedig a vevőnek magasabb önerővel kell pótolnia a vásárláskor.
Mindemellett a JTM szabálynál a bankok szigorúbban is eljárhatnak, amire rendszerint van példa.
Hogyan védd meg magad (és a foglalódat)?
Ha a jogszabályi minimum önerővel indulsz neki a lakásvásárlásnak, egyetlen rossz lépéssel is elbukhatod a letett foglalót, ha a bank végül kevesebb hitelt hagy jóvá. Mit tehetsz ez ellen?
Kérj előzetes hitelbírálatot és akár értékbecslést is! Ha előbírálatot kérsz, tisztán láthatod, mi az az összeg, amivel tervezheted a vásárlást, és az eladót is biztosíthatod hitelképességedről. Előzetes értékbecslésnél pedig még a foglaló kifizetése és az adásvételi előtt felbecsültetheted az ingatlant, így pontosan tudni fogod, mekkora értékkel számol a bank.
Emellett áthidalhatod a problémát egy másik ingatlan (pl. a szülők háza) kiegészítő fedezetként történő bevonásával.
Ha pedig kevés az önerő, ki is pótolhatjátok, akár más támogatott hitellel is. A CSOK Plusz, a Falusi CSOK, a Babaváró hitel vagy épp a Munkáshitel bizonyos feltételekkel önerőként is beszámítható.
Mielőtt lefoglalóznál egy lakást, mindenképpen vizsgáld meg, hogy a saját anyagi helyzetedre és a kiszemelt ingatlanra milyen hitelösszeget adnának a bankok. Egy előzetes kalkuláció a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorával és egy szakértői egyeztetés megóvhat egy sokmilliós tévedéstől és a felesleges idegeskedéstől.
