A jegybanki alapkamat emelkedésével rohamtempóban megemelkedett a BUBOR értéke is. Ez pedig igen gyorsan megnövelheti a változó kamatozású lakáshitelekkel rendelkező családok törlesztőrészletét. Közülük sokan már kisebb fennálló tartozással, rövid hátralévő futamidővel rendelkeznek. Maradhat azonban így is egy elég széles kör, akinek a pénztárcájára komoly hatással lehet az elmúlt időszak kamatemelése.
Az elmúlt időszak gazdasági változásai miatt a pénzpiaci hozamok – legyen szó a BUBOR-ról, BIRS-ről, állampapír hozamokról – jelentős mértékben emelkedett az év eleje óta. Ráadásul a BUBOR értéke – azt mutatja meg, hogy a bankok milyen kamaton adnának kölcsön egymásnak rövid futamidőre – közvetlenül befolyásolja a rövid kamatperiódusú lakáshitelek kamatát.
Jelenleg ez a hiteltípus nem túl népszerű, de a meglévő hitelállománynak jó részét még mindig ilyen konstrukció alkotja. Szerencsére az állomány jelentős részét még a devizaválság idején igényelték, éppen ezért a fennálló tartozás relatív alacsony, a hátralévő futamidő pedig rövid. Emiatt a kamatemelkedés hatása is kisebb mértékben csapódik le az adósok törlesztőrészletében.
Viszont így is akadhat egy igen széles állomány, amelyet komolyabban érinthet a kamatemelkedés.
Hirdetés
Hirdetés
Akár több tízezer családot is komolyabban érinthet a kamatemelkedés
De mégis kiket érinthet érdemben a változó kamatozású kölcsönök kamatemelése? Azokat a családokat, akik nemrég vették fel a hitelt, emiatt hátralévő futamidejük és a fennálló tartozásuk is relatív magas. Jelenleg már nem olyan népszerű az egy éves, vagy annál rövidebb kamatperiódusú lakáshitel. (Kamatperiódus az az időszak, amelyen belül a bank egyoldalúan nem módosíthatja meg a kölcsön kamatát.)
Viszont nem kell igazán sokat visszatekintenünk a múltba ahhoz, hogy észrevegyük, ezen kölcsönök bizony sokkal népszerűbbek is voltak. Az MNB jelentése szerint a 2016. első negyedévében folyósított lakáshiteleknek a 39,6 százaléka változó kamatozású kölcsön volt. A magas arány egészen 2018. első negyedévéig megmaradt: akkor a hitelérdeklődők 31,2 százaléka választott ilyen konstrukciót.
Vagyis jelentős volt az érdeklődés a konstrukció iránt 2016-tól 2018. első feléig. Drasztikusan pedig csak 2019-re csökkent le a változó kamatozású hitelt keresők száma. 2016 és 2018. első negyedéve között az MNB adatai alapján összesen 549,5 milliárd forint változó kamatozású jelzáloghitelt folyósítottak a bankok. (Ez az adat a lakáshitelek mellett tartalmazza a szabad felhasználású jelzáloghiteleket is.)
Jelenleg az átlagos hitelösszeg 13 millió forint egy lakáshitel esetében. Az átlag folyamatosan emelkedett az elmúlt időszakban, vagyis a vizsgált két évben valamelyest ezen érték alatt volt. Ettől függetlenül érdemes lehet ezzel az értékkel számolni, ha azt szeretnénk meghatározni, hogy hány család igényelt változó hitelt ebben a bő két évben. Az eredmény meglepő lehet, több mint 42 ezer család vehetett fel ilyen kölcsönt, számukra potenciálisan komolyabb problémát jelenthet a BUBOR emelkedése.
Milyen hatása lehet az elmúlt időszak kamatemelkedésének ezekre a lakáshitelekre?
Nézzük meg először is azt, hogy milyen kamatemelésre számíthatnak ezek a családok. Ezt könnyedén meg lehet fogni, hiszen a BUBOR értékének alakulása automatikusan beépül a kölcsönök kamatába.
Jól látható, hogy az első időszak csökkenését követően megemelkedtek a hozamok, jelenleg pedig a mutató értéke jelentősen meghaladja a 2016. év eleji értéket. (Nagyságrendileg 0,67-1,04 százalékponttal emelkedett a mutató értéke.)
Vagyis a 2016-ban hitelt igénylők még átmenetileg jól is jártak azért, mert változó kamatozású kölcsönt választottak. A 2017. második felétől kölcsönt igénylők azonban már inkább csak az árnyoldalát láthatják a kamatok változásának.
Nézzük meg egy konkrét család példáján keresztül, hogy milyen hatása volt a BUBOR változásának. A család 5 évvel ezelőtt 2016. novemberében 13 millió forintot vett fel 18 éves futamidőre. A kamatperiódus 1 év, az induló kamat mértéke 2,82%: a BUBOR értéke 0,72%, a kamatfelár 2,10%. A kölcsön induló törlesztőrészlete 77 ezer forint.
A referenciamutató értékének alakulása miatt a törlesztőrészlet is módosult a futamidő alatt: 2021. novemberétől 84,5 ezer forint lenne a család törlesztőrészlete, vagyis fizetési kötelezettségük 10 százalékkal emelkedett.
Ráadásul ez a változás a moratórium leple alatt történik: nem érzékelik a törlesztőrészletek módosulását azok, akik éltek, élnek a törlesztés szüneteltetésével.
Mi történhet egy változó kamatozású hitellel a moratórium lejáratát követően?
Sok érintett család még a 2020. március 18-án indult hitelmoratórium miatt nem fizet meglévő kölcsöne után semmit. Vagyis még nem érezte a saját bőrén a kamatok emelkedését. Nézzük meg, hogy mi történne ezekkel az adósokkal abban az esetben, ha most októberben nem kérnék a törlesztés szüneteltetésének meghosszabbítását.
A moratórium kezdetekor a 13 millió forintból még 10,9 millió Ft tartozása volt a családnak, a hátralévő futamidő pedig 175 hónap. A törlesztőrészlet 74 ezer forintra csökkent a kezdeti állapothoz képest, mivel a hitelkamat is mérséklődött a futamidő elején.
A szüneteltetés 19 hónapja alatt 478,5 ezer forint kamat halmozódna fel. (Ekkor már megkezdődött a kamatemelkedése a kölcsönnek, ezt azonban a család a pénztárcáján még nem érzi.)
A szüneteltetést követően, jelen esetben a jövő hónaptól pedig jön a feketeleves. A törlesztők száma 9 darabbal megemelkedne a szüneteltetést megelőző állapothoz képest. Emellett a havi részlet – a hitelösszegre és a felhalmozott kamatra együttesen – meghaladná a 85 ezer forintot.
Az hitelfelvétel időszakához képest is érdekes a helyzet: a törlesztési kötelezettség ugyanis 10,8 százalékkal emelkedne. A futamidő kevesebb, mint 3 évvel rövidülne – hiába telt el 5 év -, a fennálló tartozás pedig még mindig az eredeti összeg 88 százaléka lenne. (Ha beleszámoljuk a felhalmozott kamat összegét is. Azt azonban tudni kell, hogy ezen összegre a bank kamatot már nem számolhat fel a hátralévő futamidő alatt.) Vagyis a moratórium miatt meghosszabbodó futamidő mellett a család kamata, törlesztőrészlete is érdemben emelkedni fog.
Nem jelent feltétlenül komoly problémát a családok számára a kamatemelés
Elképzelhető, hogy a 42 ezer család egy részét már nem is érinti a probléma: sokan előtörleszthették hitelüket, esetleg kiváltották egy biztonságosabb kölcsönre, vagy éltek az MNB kamatfixálási programjával. De akkor is húszezer családot érinthet a kérdéskör, ha az érintettek felének már megszűnt a kölcsöne.
Ez a törlesztőrészlet emelkedés nem jelent minden család számára komoly nehézséget. Az elmúlt években az átlagbér jelentősen megemelkedett. Az átlagbért kereső családok pedig kedvezőbb anyagi helyzetben vannak, számukra a törlesztőrészlet megemelkedését kompenzálhatja a fizetésnövekedés.
Mindenképpen ki kell emelni, hogy a kamatemelési ciklusnak még nem értünk a végére. A jegybanki alakpamat további, többlépcsős emelése várható, ez pedig igen gyorsan beépülhet a BUBOR értékébe is. Vagyis a változó kamatozású kölcsönnel rendelkezők további kamatemelésre számíthatnak. Ezt azonban már érdemes lehet elkerülni: erre megoldás lehet a meglévő kölcsön kiváltása, lecserélése.
A példában szereplő család hitelkamata idén novembertől már 4,5 százalékra emelkedne. Ennél jóval kedvezőbb feltételekkel találni a piacon 10 évig fix kamatozású kölcsönt is. (A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora szerint a 3 legolcsóbb 10 éves kamatperiódusú hitel átlagos THM értéke 3,77%.) A kérdéses család törlesztőrészlete még úgy is lecsökkenne 82 ezer forintra, hogy az eddigi kamatmentes részre is kellene kamatot fizetni a továbbiakban. Ráadásul a további drágulás ellen egy évtizedig védve lenne a család.
