Többe kerül a banknak egy lakáshitel, mint amennyi a kölcsön kamata?

A legolcsóbb 5 éves kamatperiódusú lakáshitel kamata alacsonyabb a bankok kamatköltségét leíró 5 éves BIRS mutató értékénél. Vagyis olcsóbban kaphatunk lakáshitelt, mint amennyibe az a banknak kerülne! Az eddigi hitelezési környezet már eléggé extrémnek volt mondható, de ilyen még nem fordult elő a piacon. Jó eséllyel ez nem azt jelenti, hogy az adott bank ténylegesen veszteségesen hitelezne, viszont előre jelezheti a kölcsönök további drágulását.

Arról már rengeteget lehetett hallani, hogy olcsón lehet jelenleg lakáshitelt felvenni, kedvező a kamatkörnyezet és alacsony a kölcsönök THM értéke. (A THM, vagyis a teljes hiteldíj-mutató a kölcsönhöz kapcsolódó szinte összes költséget tartalmazza, így jól használható azok összehasonlítására. Minél kisebb ez a százalékos érték, annál kedvezőbb a hitel ára.) Ez jelenleg annak ellenére is igaz, hogy az elmúlt hónapokban több nagybank is megemelte valamicskét – 0,3-0,4 százalékponttal – lakáshiteleinek kamatát.

Sőt, kedvező hitelkondíciókat egy eddig nem tapasztalt tényező is alátámasztja. Egyes extrém esetekben ugyanis a hitelkamat már nem éri el a bankok kamatköltségét leíró BIRS mutató értékét. (A BIRS azt mutatja meg, hogy az egyes pénzintézetek milyen hozamszint mellett adnának kölcsönt egymásnak hosszabb futamidőre.)

Tényleg meghaladja a banki kamatköltség a hitelkamatokat?

Igen, jelenleg van olyan 5 éves kamatperiódusú lakáshitel, amelynek a kamata nem éri el az 5 éves BIRS mutató értékét. (A mutató aktuális, 2021.09.28-ai értéke 3,01%.) Sőt, a Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján a 3 legolcsóbb lakáshitel – 20 millió forint hitelösszeg, 20 éves futamidő, 5 éves kamatperiódus és 600 ezer forint nettó jövedelem beállítása esetén – átlagos kamata megegyezik a pénzintézetek kamatköltségét leíró mutató értékével. Vagyis az extrém helyzet nem egyetlen kiugró banki ajánlat miatt állt elő, számos banknál igen kedvező feltételekkel lehet hitelt igényelni.

Az 5 éves kamatperiódusú lakáshitelek jelenleg nem a legnépszerűbbek – a 10 évre fixált kamatozású lakáskölcsönből igényelnek a legtöbben -, ugyanakkor egy igen népszerű konstrukciónak tekinthető. Ezt jól mutatja, hogy az MNB kimutatása szerint 2021. második negyedévében az igényelt lakáshitelek 29,4 százaléka még mindig 5 éves kamatperiódusú konstrukció volt. Ez azt jelenti, hogy egy igen kedvelt típus esetén állt elő ez a különleges helyzet.

Akkor a bankok veszteségesek lesznek?

Nem, ezt így nem lehet kijelenteni. Sőt, még azt sem szabad állítani, hogy az adott pénzintézet ezen hitelkonstrukcióján veszítene. Ezt több tényező is alátámaszthatja:

• Egy adott bank különböző feltételek teljesítése esetén kedvezményeket biztosít ügyfelei számára. Akik ezen feltételeket nem tudják teljesíteni, azok drágábban kaphatják meg a kért összeget. Természetesen csak a legolcsóbb konstrukciókra igaz az, hogy a kamat ilyen extrém alacsony: akik nem teljesítik a feltételeket, azok drágábban tudnak kölcsönt felvenni.
• A pénzintézet vélhetően már korábban lekötött egy nagyobb pénzösszeget a pénzpiacról. Nagyon leegyszerűsítve azt mondhatjuk, hogy a korábbi, kedvezőbb költségek mellett szerezte be a forrást az aktuális hitelkihelyezéshez. Vagyis a most olcsón adott hiteleknek a kamatköltsége valószínűleg még kedvezőbb, mint amit mostani BIRS mutató alapján láthatunk.
• Fontos kihangsúlyozni, hogy a kamat mellett még más költségelemeket, díjakat is beszedhetnek a bankok. Ezek együttes hatása jelenik meg THM mutató értékében, ami egy hitel éves átlagos költségét fejezi ki százalékos formában. Ezen mutató értéke jellemzően meghaladja a hitelkamat nagyságát.

Vagyis jó eséllyel a pénzintézet nem veszít egy adott hiteligényléssel annak ellenére sem, hogy az aktuális BIRS mutató értéke meghaladja hitelkamatot. Az azonban biztos, hogy a nyeresége jelentősen lecsökkenhetett.

A hitelkamatok emelkedésére kell készülni

Egyszer azonban a mostani „olcsó” forrásból kifogynak a bankok, A jelenlegi pénzpiaci környezetben – MNB alapkamat emelési ciklusban van – nem várható, hogy a bankközi hozamok érdemben csökkenjenek. Vagyis a hitelkamatok további emelésére lehet számítani. Azt nem lehet persze tudni, hogy pontosan mikor következik be a következő drágulás, az azonban biztos, hogy a bankok jelen költségszint mellett nem fogják tartani a mostani hitelkamatokat. Ahogy abban is biztosak lehetünk, hogy ténylegesen egyetlen pénzintézet sem fog veszteségesen hitelt kínálni.