A lakásáremelkedéssel a legtöbb család már csak jelentős hitelösszeg igénylésével tudja megvenni álmai otthonát. A lakás- és családtámogatások folyamatos bővülésével azonban egy érdekes helyzet alakulhat ki a jövőben: számos családnak ugyanis nem lesz szüksége piaci kamatozású lakáshitelre ingatlanvásárláshoz. Számukra a kamatkörnyezet nem lesz lényeges – hiszen a piaci hitelek ára rájuk nem lesz hatással -, a vásárlás időpontját a lakásárak fogják elsősorban befolyásolni.
A fővárosban 900 ezer – 1 millió forint körül mozog az új építésű lakások négyzetméterára. A vidéki nagy városokban is jelentősen megemelkedtek az árak: Szegeden 550 ezer forint, Debrecenben 650-700 ezer forint, míg Pécsett 600 ezer forint az új építésű lakások egy négyzetméterének ára. Ezek alapján a fenti településeken egy 70 négyzetméter alapterületű új építésű lakásért 38,5 – 63 millió forintot kellene fizetni.
Ilyen magas vételár mellett a legtöbb vevőnek jelentős lakáshitelre lenne szüksége a vásárláshoz. Számos család számára azonban komoly segítséget jelenthet a lakás- és családtámogatások, melyek különböző támogatási formákon keresztül – vissza nem térítendő támogatás, kamattámogatás, tartozáselengedés – jelentősen csökkenthetik a lakásvásárláshoz kapcsolódó anyagi terheket. Ráadásul az elkövetkező időszakban még tovább bővül az elérhető kedvezmények köre. De vajon elég lehet lakásvásárlásra önmagában egy támogatás?
Hirdetés
Hirdetés
Milyen lakáscélú támogatások érhetők el?
A csok támogatás a meglévő és vállalt gyermekek után járó vissza nem térítendő lakáscélú támogatás. A kedvezmény maximális összege – mely új építésű lakás vásárlásakor, 3 gyermek esetében érhető el – 10 millió forint. Mivel ez egy vissza nem térítendő támogatás, ezért erre nem kell havonta semmit fizetni az igénylőnek.
A csok hitel egy a futamidő végéig fix 3 százalékos kamatozású lakáshitel, a kölcsön akkor kérhető, ha az adós igényelt csok támogatást kettő vagy három gyermek után. A maximális hitelösszeg 2 gyermek esetén 10, míg 3 gyermeknél 15 millió forint. Ez a konstrukció egy hitel, havi törlesztőrészlete 15 millió forint hitelösszeg és 20 éves futamidő esetében 83 190 forint lenne.
A kormány múlt heti bejelentése alapján az új építésű lakások vételárának újra lecsökkentik az áfa tartalmát 5 százalékra, ráadásul ez az összeg is visszaigényelhető lesz, amennyiben csok-ot is kért a vevő. Ez a támogatás jelenleg nem elérhető, várhatóan a jövő év elején lesz igényelhető. Az áfa lecsökkentése illetve a visszaigénylése nem minősül hitelnek, havi fizetnivaló ezek után a kedvezmények után nem lenne a családnak. Ugyanakkor az áfa összegét meg kell fizetni a vevőnek – elő kell teremteni rá az összeget -, azt csak utólag kapja vissza, ezt a vásárlás során mindenképpen be kell kalkulálni
A Babaváró hitel egy maximum 10 millió forint összegű támogatott hitel. A konstrukció az első 5 évében kamatmentes – ez a támogatás a kölcsön lejáratáig kitolódik, amennyiben születik egy gyermeke ezen 5 év alatt. A második baba születésekor a tartozás 30 százalékát, míg a harmadik baba érkezésekor a teljes tartozást elengedik. A maximális 10 millió forintra 20 éves futamidő esetén havi 45 834 forintot kellene fizetni, ami már tartalmazza az állami kezességvállalás díját is.
Az MNB kamatmentes lakáskölcsön bevezetését tervezi: eddigi ismereteink szerint a konstrukció kamatmentes, a maximális futamidő pedig 10 év lenne. Jelenleg nincs információnk arról, hogy a jegybank támogatott hitele mikortól lenne elérhető. A hitelösszegnek is lenne felső határa, ez azonban nem ismert, mi jelenleg 10 millió forinttal kalkuláltunk. Ekkora hitelösszeg után havonta 83 333 forintot kellene fizetni 10 éven keresztül.
Milyen lakásra lenne elég a támogatások összege?
Egy 70 négyzetméteres új építésű lakás ára 38,5-63 millió forint lehet a fent említett városokban. Az elérhető támogatások nagysága legfeljebb 45 millió forint lenne, plusz a visszaigényelhető áfa összege.
Ebből meg lehetne vásárolni egy átlagos 70 négyzetméter alapterületű új építésű lakást Szegeden és Pécsett. Debrecenben sem kellene hozzá csupán 1,55 millió forint kiegészítő forrás, ami lehetne akár saját megtakarítás, vagy piaci kamatozású lakáshitel is. Egyedül Budapesten lenne szükség jelentősebb – 14,8 millió forint – összeg bevonására a támogatások mellé, ott azonban a lakás vételára is jóval magasabb. (Ezen felül a lecsökkentett áfa összegét is meg kell tudni fizetni, ezt csak utólag kapja vissza a vevő.)
Mivel a támogatások egy része hitel lenne, ezért a háztartás havi jövedelmét megterhelné a konstrukciók törlesztőrészlete. A havi kiadás nagysága 165-212 ezer forint között lenne településtől függően. Ennek megfizetéséhez – azt feltételezve, hogy a bank a jövedelemnek maximum a 40 százalékát engedi hitellel megterhelni – 414-530 ezer forint havi fizetésre lenne szükség.
Szükséges mindenképpen valamekkora önerőt a vásárlásra fordítani?
A bankok nem finanszírozzák meg teljes egészében a vételárat. A jelenleg érvényben lévő adósságfék szabály alapján a lakás forgalmi értékének maximum a 80%-ig nyújthat hitelt egy pénzintézet, a jelenlegi gazdasági környezetben azonban reálisabb lenne 70%-os finanszírozási korláttal kalkulálni. Azaz minimálisan 30 százalék önerő szükséges a vásárláshoz.
Szerencsére a támogatások egy része nem minősül ingatlan tehernek. A csok támogatásnak akár a teljes összege – azaz legfeljebb 10 millió forint – önerőnek minősülhet. A maximális, 10 millió forintos Babaváró hitelből pedig 7,5 millió forint helyettesítheti a vevő saját megtakarítását. Arról nincs információnk, hogy a jelenleg még csak tervezettként létező támogatásokat fel lehet-e használni önerőként, de önmagában a csok és a Babaváró is már 17,5 millió forint sajt megtakarítást helyettesíthet vásárláskor.
Ha azt feltételezzük, hogy a vételárnak a 30 százalékát várja el a bank önerőként, akkor bizony ez a 17,5 millió forint már egy szép összeg lehet. A fenti példákban Szegeden, Pécsett és Debrecenben nincs szükség tényleges saját megtakarításra a vásárláshoz, míg a fővárosban is csupán 1,4 millió saját megtakarítást kellene felhasználni az ingatlan megvételére.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy a támogatás elég a lakások megvásárláshoz, Budapesten és Debrecenben is szükség lenne még további forrásra, ez azonban – részben, vagy teljes egészében – akár piaci kamatozású lakáshitel is lehetne.
Mit jelent az, hogy nincs szükség piaci kamatozású lakáshitelre ingatlanvásárláskor?
Egy háromgyermekes – lehetnek meglévő és vállalt gyermekek is – család egy új építésű lakást a jelenlegi árak mellett több hazai nagyvárosban akár piaci kamatozású lakáshitel igénybevétele nélkül is meg tudna vásárolni, amennyiben a már bejelentett lakás- és családtámogatások bevezetésre kerülnek.
