Újépítésű lakást vásárolni mindig kockázatot jelent, hiszen szinte nincs olyan fejlesztés, ami ne csúszna az eredeti határidőhöz képest, az építőanyag és a munkaerő ára pedig olyannyira az egekbe szökött, hogy ez nehéz helyzetbe hozta a fejlesztőket is. Ráadásul rémtörténetekből is akad bőven. Ilyen például, amikor az évekkel korábban lefoglalózott ingatlant végül másnak adta el a fejlesztő, mert az eredeti vevő nem volt hajlandó több millió forintot ráfizetni az eredeti vételárra, vagy az, hogy ével óta használatba vételi engedély nélkül létezik egy épület, mert az előírtnál kevesebb parkolóhely épült hozzá. De hogyan minimalizálhatók a kockázatok, és miként kerülhetjük ki az esetleges csapdákat? Dr. Jámbor Bianka ügyvéd segítségével ezekre a kérdésekre keressük a választ.
Bankmonitor: Mi a különbség jogi szempontból egy használt és egy újépítésű ingatlan megvásárlása között?
Dr. Jámbor Bianka: A legfontosabb különbség az, hogy egy használt ingatlan már a maga fizikai valójában létezik, hiszen áll az épület, a lakásoknak pedig van önálló helyrajzi száma (albetéte) és így földhivatali telekkönyvezett tulajdoni lapja. Ehhez képest egy újépítésű ingatlan valamikor még csak a tervezőasztalon létezik, hiszen az értékesítés sok esetben már akkor elkezdődik, amikor még egy kapavágás sem történt. Ilyenkor a telek van meg, az is szinte mindig hitellel terhelve. Ez a különbség pedig már önmagában is kockázatosabbá teszi az új lakások vásárlását.
Növeli a biztonságot, ha saját ügyvédje van a vevőnek?
A legtöbb esetben a fejlesztő együtt dolgozik egy kijelölt ügyvédi irodával, ami közreműködik az adásvételi szerződés megkötésében is. Ez azért szokás, mert annyira szerteágazó egy újépítésű ingatlan felépítése, a társasház ingatlannyilvántartási bejegyzése, hogy sokkal hasznosabb, ha egy kézben van a teljes adásvételi és fejlesztési procedúra. Azonban nem kizárt, sőt javallott, hogy a vevő megbízzon saját ügyvédet is, azért, hogy a megfelelői vevői garanciák biztosítva legyenek, de az adásvételi szerződést többnyire az eladó ügyvédje készíti el, illetve ellenjegyzi.
Sokat hallani rémtörténeteket ingatlanfejlesztőkről. Tehet valamit a vevő azért, hogy nagyobb biztonságban legyen?
Mindenképp célszerű ellenőrizni a beruházót még a szerződéskötést megelőzően. Ehhez le lehet kérni egy egyszerű cégkivonatot, de ellenőrizhető a cégstruktúra, illetve interneten meg lehet keresni a beruházó korábbi referenciamunkáit is. Attól azonban nem kell megijedni, ha a beruházó egy mindössze 3 millió forint törzstőkével rendelkező vállalkozás, ugyanis gyakori, hogy a vállalatok kisebb projektcégeket hoznak létre egy-egy fejlesztés lebonyolítására. Vannak persze olyan projektcégek, amelyek tulajdonosai magánszemélyek, de ezek jellemzően néhány lakásos társasházakat építenek. Mindenképpen nagyobb biztonságot jelent a vevő számára, ha a projektcég egy nagyobb vállalkozás tulajdona, mert náluk könnyebb szavatossági problémát előterjeszteni, vételárat visszakövetelni, mint egy magánszemély által tulajdonolt gazdasági társaságtól.
Érdemes lehet a helyrajziszámot is lefuttatni egy tulajdoni lappal, hogy ellenőrizzük, valóban az a tulajdonos, aki hirdeti az ingatlanokat.
A tulajdoni lapon nagy valószínűséggel fel lesz majd tüntetve valamilyen, általában projektfinanszírozáshoz kapcsolódó teher, például jelzálogjog, vételi jog, elidegenítési és terhelési tilalom, és ezek akár milliárdos összegek is lehetnek. Ettől nem kell megijedni, vevői szempontból ugyanis nem a teher összege a fontos, hanem az, hogy a tehermentesítés miképpen fog majd megtörténni.
Meg lehet nézni, hogy van-e esetleg szolgalmi jog (átjárási, közmű) a telken, esetleg osztott tulajdon. Egy tetőtérbeépítéseknél például nagyon fontos, hogy milyenek a társasházi tulajdonviszonyok.
Érdemes leellenőrizni a kivitelezőt is, mert a jótállási kötelezettség őt terheli majd. Célszerű a kivitelező referenciáira is rákeresni. A generálkivitelező nevét sokszor már a honlapon feltüntetik, de az építkezés helyszínére felállított információs tábla kötelezően tartalmazza ezt, illetve maga az értékesítő is rendelkezik általában információval erről.
Mi az első lépés, amikor vevőként elkötelezzük magunkat?
A vételi ajánlat tétele az első hivatalos lépés. A vételi ajánlat megtételéhez szinte mindig le kell tenni az ajánlattételi biztosítékot, ami jellemzően 0,2-2 millió forint. Az ajánlattételi biztosíték lehet olyan, ami visszajár, amennyiben nem történik meg időre – ez 15-30 nap általában – a szerződéskötés, de viselkedhet foglalóként is. Ez utóbbi esetben a vevő elveszíti a kifizetett pénzt, amennyiben nem jön létre neki felróhatóan az adásvétel. Az ajánlattételi biztosíték általában beleszámít a vételárba, de ezt is mindenképp célszerű előre tisztázni, hogy hogyan történik meg a későbbiekben az elszámolás.
Érdemes a vételi ajánlatot saját ügyvéddel megnézetni?
A vételi ajánlatot lehet véleményeztetni ügyvéddel, ám ha kisebb összeget tesz le valaki, ezt ráadásul garantáltan vissza is kapja, ha elmarad a szerződéskötés, akkor ennek nincs komolyabb jelentősége.
Érdemes ugyanakkor már a vételi ajánlat megtételénél elkérni az összes szerződéshez kapcsolódó mellékletet, szerződéstervezetet. A fejlesztők egy része ezeket már az vételi ajánlatnál kiadja, de arra is van példa, hogy csak a szerződés aláírását követően van erre lehetőség. Ennek akkor van igazán jelentősége, ha a vételi biztosíték foglalóként viselkedik. A szerződés mellékletei között lesz például a műszaki leírás (ebből derül ki, hogy pontosan mit is veszünk meg, milyen anyagokat építenek be, hogyan történik a kivitelezés), az építészeti alaprajz, a kiviteli és engedélyes tervek.
Hogyan történik a szerződéskötés?
Először többnyire előszerződést köt a vevő és az eladó, és akkor kötnek csak végleges szerződést, amikor az ingatlan közel 100 százalékos műszaki készültséget ér el. Az előszerződés és a végleges szerződés között a legfontosabb különbség az, hogy az előbbi alapján nem lehet tulajdonjogot szerezni, a felek itt csak arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban egymással végleges szerződést fogak kötni. A végleges szerződés megkötésére vagy megadnak egy pontos dátumot, vagy egy feltétel teljesüléséhez kötik, ami lehet például a használatbavételi engedély megszerzése, vagy egy kivitelezéshez kapcsolódó mérföldkő, ami szükséges a végleges szerződés megkötéséhez.
Mire kell odafigyelni magában a szerződés szövegében?
Ha van projektfinanszírozás, akkor nagyon fontos, hogy mi a tehermentesítés folyamata, mi a feltétele annak, hogy a finanszírozó bank kiadja a törlési engedélyeket. Lényeges, hogy a törlési engedély kiadása egyediesítve történjen, ami azt jelenti, hogy ha kifizetjük a vételárat, akkor a bank kiadja a törlési engedélyt az adott ingatlanra, és nem kell bevárni a lakópark összes lakását.
Nagyon fontos megtudni azt is, hogy a bank milyen plusz feltételekhez köti esetleg a törlést. Ilyen lehet a birtokátruházás, a használatba vételi engedély kiadása, vagy éppen a társasház bejegyzésének széljegyzése. Mindez kiderülhet a bank által kiadott feltételes törlési engedélyből.
Sok rémtörténetet hallani olyan épületekről, amelyek nem kaptak végül használatba vételi engedélyt.
Valóban van erre is példa, ezért a törlésben érdemes megnézni, hogy csak az adott albetétre adja ki a bank a törlést, vagy a telek megfelelő hányadára is. Ez azért lényeges, mert ha megépül az ingatlan, de nem kap használatbavételi engedélyt, akkor nem lehet társasházat alapítani, így nem lehet az egyes lakásoknak önálló helyrajzi száma sem. A társasház létrejöttének másik lényeges feltétele a földmérő által záradékolt változási vázrajzok elkészítése.
Ha nem sikerül társasházat alapítani, akkor jó esetben egy nagy osztatlan közös tulajdon jön létre, ám ehhez az kell, hogy a bank a törlési engedélyt telekhányadra is kiadja. Ez azt jelenti, hogy úgy fog kinézni az ingatlan, mint a teremgarázsok esetében, vagyis mindenkinek lesz egy meghatározott tulajdoni hányada. Ez az ingatlan értékét negatívan befolyásolja, mert az eladhatóságot megnehezíti, például azért, mert elővásárlási joga lesz az összes szomszédnak. Ám ennek ellenére legalább lesz forgalomképes tulajdona a vevőknek.
Persze a használatbavételi engedély megszerzése ettől még kiemelten fontos, hiszen életvitelszerűen tartózkodni egy ingatlanban a használatbavételi engedély megszerzését követően lehet. Különösen fontos a lakáshitelből vásárlóknak, mert a bankok minimális feltételként a használatbavételi engedély megszerzését előírják, sőt többnyire az albetétesítés után folyósítanak.
Mit tehet a vevő, hogy bebiztosítsa magát?
Rossz hír, hogy nagyon kevés olyan fejlesztő van, aki fix határidőt vállal a használatbavételi engedély megszerzésére. A többség a vételárat is kéri megfizetni a használatba vételi engedély előtt, a műszaki átadás-átvételt követően. Ez azért problémás, mert így a vevő nem tart vissza vételárat, miközben még nincs az ingatlannak használatbavételi engedélye.
Biztonságosabb ezért az, amikor a használatba vételi engedélyig valamekkora vételárrészt visszatartanak, legyen az akár 5-10 százalék. Azért kéri sok fejlesztő mégis a teljes vételárat már a műszaki átadás-átvételkor, mert ez és a használatba vételi engedély kiadásának időpontja között 2-3 hónap is eltelhet, ami projektfinanszírozás esetén jelentős hitelkamat különbséget jelent. Vevői oldalról is meg van azonban a hátránya annak, ha a vételár nincs rendezve a műszaki átadás-átvétel után, mert így legkorábban csak a használatba vételi engedély megléte után kap kulcsot. Így nem tud már ezt megelőzően festeni, konyhabútort készíteni, berendezni a lakást és így a költözés időpontja is jelentősen kitolódik.
Mikor állhat el a vevő szerződéstől?
Az eladó vállal egy készre jelentési határidőt, amikorra elkészül az ingatlannal. Erre általában van egy kötbérmentes póthatáridő a szerződésben, aminek a hossza rendszerint 2-9 hónap. Lehet próbálkozni ezt lejjebb vinni, de soha nem fordult még elő a praxisomban, hogy sikerült volna így módosítani a szerződést. Ezért érdemes vásárláskor már ezzel, nem pedig a készre jelentési határidővel kalkulálni. Ezen felül jellemző egy kötbérterhes póthatáridő (1-3 hónap), amire az eladó már kötbért fizet. Ez lehet napi 10-40 ezer forint, vagy a vételár százalékos része (maximum a nettó vételár 1%-a szokott lenni). Ha letelik a kötbérterhes póthatáridő, akkor nyílik meg rendszerint az elállási lehetősége a vevőnek, amikor a vevő a foglaló kétszeresét visszakapja elállás esetén.
Mikor hátrálhat ki a fejlesztő a szerződésből?
Alapvetően akkor, ha a vevő nem fizet. De ki szoktak kötni úgynevezett vis major eseteket is, amelyek bekövetkeztekor mindössze a kifizetett vételárrészletek összege jár vissza a vevőnek. A vis majornál általában lehet kis mértékben módosítani, de a póthatáridőket illetően nem túl rugalmasak az eladók.
Úgy tűnik, legfeljebb kezelni, de megszüntetni nem tudjuk a kockázatokat.
Ha valaki a tervezőasztalról vásárol újépítésű lakást, akkor fel kell készülnie az akár 6-12 hónapos csúszásra: számos bonyodalom léphet fel menetközben, különösen akkor, ha valaki a vételárat bankhitelből vagy egyéb otthonteremtési támogatásból fizeti meg, hiszen a vételár megfizetéséhez ebben az esetben legalább a használatbavételi engedély megszerzése elengedhetetlen. Aki ezt nem akarja bevállalni, az vásárolhat olyan új lakást is, ami már elkészült, ám ezek már lényegesen drágábbak, mintha egy projekt kezdeti fázisában vásárolnánk.
