Magyarország a vállalkozók paradicsoma. Legalábbis, ha a vállalkozók számát nézzük. Mit jelent a vállalkozói státusz, az EVA-s, KATA-s, osztalékból származó jövedelem, ha valaki lakáshitelt szeretne felvenni. Ugyanez a kérdés több százezer magyar számára a külföldi jövedelem mellett okoz komoly izgalmakat. A jó hír, hogy a magyar bankok hitelezési hajlandósága ma már igen erőteljes és szinte minden normálisan igazolható, papíron megjelenő – és nem mellesleg adózó – jövedelem mellett a lakáshitel elérhető.
A hitelezés alapja a jövedelem
A mai magyar szabályozás értelmében egy magánszemély annyi hitelt vehet fel, hogy annak törlesztőrészlete(i) ne haladja meg a havi nettó jövedelmének az 50%-át, átlag feletti, 400 ezer Ft havi jövedelem esetén a 60%-át. A bankok a gyakorlatban nem mennek el eddig a korlátig és óvatosabb megközelítés alapján a jövedelem 30-35%-ig engedik elmenni a törlesztőrészletet. Mire elég mindez? 300 ezer Ft havi nettó jövedelem esetén durván 100 ezer Ft-os maximális törlesztő részletig hiteleznek a bankok, mely 20 éves hitel felvétele esetén 16-17 millió Ft-nyi lakáshitel felvételét eredményezi. Fontos tudni, hogy ha autóhitellel, személyi kölcsönnel már rendelkezik a hiteligénylő, akkor ezek törlesztőrészlete csökkenteni fogja a felvehető lakáshitel mértékét.
Alkalmazotti státusz esetén a bankok legalább 3 havi munkaviszonyt (nem próbaidős státusszal) és határozatlan időre szóló munkaszerződést várnak el.
A lakáshitelek esetében a jövedelem mellett a második effektív korlátot az ingatlanérték és a hitel aránya adja. A szabályozói előírások értelmében a hitel összege nem haladhatja meg az ingatlan értékének 80%-át. A bankpiaci gyakorlatban a 80%-os korláttal szemben jellemzően 70-75%-is limit érvényesül, azaz egy 10 millió Ft-ért megvásárolt lakásra átlagosan 7-7,5 millió Ft hitel felvételével számolhatunk. Ezen korlát akkor „léphető át”, ha a hiteligénylő pótfedezetet is biztosítani tud, azaz a banknak felajánl egy második ingatlant is biztosítékként, legyen az akár saját, akár hozzátartozóé.
Vállalkozói lét esetén a jövedelem igazolása és az erre alapuló hitelezés jelentős eltéréseket mutat.
Hirdetés
Hirdetés
Lakáshitel vállalkozói jövedelemmel
Alapszabály szerint legalább egy teljes lezárt vállalkozói évvel kell rendelkezni, így hátrányos helyzetben kizárólag azok vannak, akik a közelmúltban váltottak alkalmazottból vállalkozói státuszba. Emellett a klasszikus magyar fertőzöttség: a papíron meg nem jelenő bevétel okozhat komoly hátrányt, akár a hitelfelvétel ellehetetlenülését.
KATA-s adózok esetében a NAV által igazolt előző évi jövedelem 60%-átz veszik figyelembe a bankok. Ha valaki társas vállalkozóként választja a KATA-s adózást és nem 100%-ban tulajdonos, akkor a tulajdoni aránnyal még beszorozzák az előbb említett jövedelmet a bankok a hitelezhetőség vizsgálatánál. KATA-s adózás esetén az éves bevételi maximum 6 millió Ft, ha ekkora éves bevételt igazol a vállalkozó, akkor a bankok éves szinten nettó 3,6 millió Ft, havi szinten nettó 300 ezer Ft jövedelmet fognak a lakáshitel felvételéhez figyelembe venni. KATA-s vállalkozói jövedelmet egy nagybank kivételével minden pénzintézet elfogad.
EVA-s adózok esetében az előző évi bevétel adóval csökkentett értékével számolnak a bankok, mindössze két pénzintézet alkalmaz 50%, illetve 80%-os szorzót, feltételezve, hogy valamekkora effektív költsége azért van a vállalkozás működtetésének. Egy EVA-s vállalkozó esetében ugyanabból a 6 millió Ft-os bevételből kiindulva a bankok (EVA és iparűzési adó levonása után) 4,7 millió Ft éves, 394 ezer Ft-os havi nettó jövedelmet fognak figyelembe venni a lakáshitel igénylésekor. (Érdemes megjegyezni, hogy miközben a KATA-s adózás kedvezőbb, mint az EVA-s, lakáshitel felvétel szempontjából a vállalkozók számára gyengébb pozíciót eredményez.)
A magyar bankok ma az EVA esetében a „legkényesebbek”; két bank nem fogadja el az EVA-s jövedelmet, két bank pedig csökkentett 80% és 50%-os mértéken veszi figyelembe. Itt érdemes megjegyezni, hogy a bankok saját hitelminősítési rendszerrel rendelkeznek, minden piaci szereplő maga döntheti el, hogy – a szabályozási kereteken belül – milyen szigor mellett hitelez.
Osztalék jövedelem esetén a bankok legalább két megelőző év osztalékfizetésének bemutatását kérik. A figyelembe vehető jövedelem osztalék vonalon az SZJA-val és EHO-val csökkentett mérték. Klasszikus magyar vállalkozói megközelítésben a tulajdonos minimálbérre jelenti be magát és osztalék ágon szerez jövedelmet. 6 millió Ft éves osztalékjövedelem esetén a bankok az osztalékadó és az EHO levonása után 4,6 millió Ft éves, 382 ezer Ft-os havi jövedelemmel fognak kalkulálni. Ehhez adódik hozzá a minimálbér nettó havi összege.
A fentiek alapján meghatározott jövedelemmel töltsd ki az alábbi kalkulátort és megtudhatod, hogy milyen feltételekkel számíthatsz lakáshitelre (a Bankmonitor szakértői ráadásul választ adnak minden kérdésedre):
Lakáshitel külföldi jövedelemmel
Nagy általánosságban a bankok az EU országait és Svájcot preferálják külföldi jövedelem esetén. Minden más ország vonatkozásában egyedi elbírálást alkalmaznak. Külföldi munkaviszony esetén is minimális elvárás a legalább 3/6 hónapos, véglegesített (nem próbaidős), határozatlan időre szóló szerződés. A figyelembe vehető jövedelem a nettó, adózott havi jövedelem.
A legtöbb bank számára egzotikus esetet jelent és nehezen kezelhető, ha a külföldi jövedelem saját tulajdonú céghez kapcsolódik. Ezt elsősorban akkor szeretik elfogadni a bankok, ha értelmezhető működéssel bíró, több alkalmazottat és több éves múltat felmutatni tudó vállalkozásról van szó.
Angol és német nyelvű jövedelemigazolásoknál a bankok jellemzően nem kérnek hitelesített fordítást a jövedelemigazoláshoz és bankszámla kivonathoz.
Ingatlan bérbeadásból származó jövedelem
Az elmúlt másfél év ingatlanpiaci élénkülését követően napjainkban különösen aktuális kérdés, hogy a befektetési céllal megvásárolt és bérbe adott ingatlanból származó jövedelmet hogyan fogadják el a bankok a lakáshitel igénylésénél. Alapszabály szerint ezen esetben is kizárólag legálisan megkeletkező jövedelmet fogadnak el a bankok. Az adóbevallásban szerepeltetett ingatlan bérbeadásból származó nettó jövedelmet minden további terhelés nélkül elfogadják.
Valós korlát a józan ész
A korábbiakban utaltunk rá, hogy minden bank egyedileg alakítja ki a saját hitelezési feltételeit. Ezen belül jellemzően meghatározásra kerülnek a „standard” esetek és minden más egyedi elbírálást kap. Az egyedi elbírálások esetén pedig a józan paraszti ész logikájára lehet számítani: ha valakinek van már 5 bérbe adott ingatlanja, ebből 4 hitellel terhelt és nincs alkalmazotti, vagy egyéb vállalkozói jövedelme, akkor a 6. ingatlan megvásárlásánál már nem feltétlenül fog boldogan hitelezni a bank.
Hogyan működik mindez élőben:
„A barátnőmmel felszeretnénk venni a CSOK-ot a kiegészítő hitellel /10+10 millió/ együtt. A kérdésem evvel kapcsolatban az lenne, hogy elfogadják csak egyikünk jövedelmét vagy szükséges mindkettőnké? A CSOK kritériumainak megfelelünk. Nekem külföldi munkaviszonyom van a barátnőmnek meg egy KATA-s vállalkozása egy éves lezárt adóévvel és egy bejelentett minimálbérrel. Úgy hallottam, hogy sok bank nem fogadja el a külföldi munkaviszonyt és valamelyik a KATA-t nem. ”
Fenti esetben mind a KATA-s, mind a külföldről származó jövedelem alapul szolgálhat a hitelelvételhez. Feltételezve, hogy a pár hölgy tagja a maximális 6 millió Ft-os KATA-s éves jövedelmet realizálta 2016-ban, a bank által elfogadott jövedelemszint ennek a 60%, azaz 3,6 millió Ft lesz éves szinten és 300 ezer Ft havi szinten.
A külföldi jövedelmet a legtöbb bank elfogadja amennyiben legalább három hónapos és határozatlan munkaidejű szerződés kapcsolódik hozzá. Kalkulálva egy 1.000 eurós havi nettó jövedelemmel (mely nyugat-európai szinten borzasztóan alacsony), a pár a hitelfelvételhez 610 ezer Ft havi igazolt bevétellel indul a bankoknál. Ezen jövedelem az érvényben lévő előírások alapján 50%-ig terhelhető hiteltörlesztéssel, azaz 305 ezer Ft-ig terjedő havi törlesztéssel bíró hitelt választhatnak, mely a mai banki kínálatban 50 millió Ft lenne. Fontos azonban tudni, hogy a bankok a szabályozó által megengedett maximális szintnél konzervatívabban számolnak, így reálisan 30-35 millió Ft-nál nem kapnak magasabb hitelt a leírt adottságok mellett.
