Hirdetés

6 fogalom, amit mindenképpen ismerned kell, ha lakáshitelt akarsz felvenni!

szerző: |
 

Egy lakáshitel igénylése viszonylag hosszadalmas – általában 1-1,5 hónapig tartó – és összetett folyamat, éppen ezért érdemes előtte alaposan felkészülni, vagy akár szakértő – például hitelközvetítő – segítségét kérni, aki ismeri a folyamat minden buktatóját. Mi most összegyűjtöttünk hat olyan fogalmat, amivel legalább alapszinten tisztában kell lenned, ha lakáshitel felvételét tervezed.

1. Hitelbírálat

A bankok minden esetben a saját kockázatukra helyeznek ki hitelt, vagyis az ő felelőségük, hogy a kölcsönt végül vissza is kapják, illetve menedzseljék az esetleges nem fizetéseket. A felelős hitelezést a Magyar Nemzeti Bank (MNB) egyébként el is várja tőlük, ami annyit tesz, hogy kizárólag olyan személyt vagy vállalkozást hitelezhetnek, amelyik a begyűjtött információk alapján képes lesz fizetni a havi törlesztőket. Éppen ezért ne csodálkozz, ha a bank igazolást kér a jövedelmedről, illetve igyekszik meggyőződni arról, hogy jó eséllyel a jövőben is lesz állásod. Ezért szigorúbbak a határozott idejű munkaszerződéssel foglalkoztatottakkal és a vállalkozókkal, illetve a válságnak jobban kitett ágazatokban (ilyen például a vendéglátás) dolgozókkal.

Jó tudni
Hogy a bankok mennyire komolyan veszik a kockázatkezelést, jól mutatja, hogy tüzetesen ellenőrzik az igénylő elmúlt pár havi számlakivonatait is, és ha azon például komolyabb szerencsejáték fogadásra bukkannak, akkor akár emiatt is kikosarazhatják az igénylőt.

Lakáshitel igénylésnél a jövedelmen kívül a megfelelő ingatlanfedezet megléte a másik kulcsfontosságú tényező, hiszen, ha végképp nem fizet az adós, a bank ennek értékesítéséből juthat hozzá a fennálló tőketartozás összegéhez. Ezért a pénzintézetek pontosan meghatározzák, hogy mit fogadnak el fedezetként, és persze annál több hitelt hajlandók adni, minél magasabb a fedezetként bevont ingatlan forgalmi értéke.

Sokan nem tudják, de a bankok nem kötelesek megindokolni, hogy kit, miért nem hiteleznek, vagy azt, hogy miért adnak kevesebbet a jogszabály által biztosított összegnél. Amennyiben hiteltanácsadón keresztül adta be valaki a hiteligénylését, akkor jó eséllyel választ kaphat ezekre a kérdésekre, ugyanis a hitelközvetítők és a bankok szakemberei szoros kapcsolatban állnak egymással.

Hirdetés

Hirdetés

 2. JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató)

A felvehető lakáshitel összegét meghatározza az adós (vagy adósok) nettó jövedelme, ugyanis a JTM-korlát pontosan szabályozza, hogy az igénylő a nettó jövedelmének legfeljebb mekkora részét fordíthatja hiteltörlesztésre. Eszerint egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnél – a jelenleg igényelt kölcsönök szinte mindegyike ilyen – 500 ezer forint nettó kereset alatt 50 százalék, míg félmilliós jövedelemtől 60 százalék lehet legfeljebb a hiteltörlesztő. Bonyolítja a helyzetet, hogy a JTM kiszámításkor nem csak a meglévő hiteleket, hanem az esetlegesen meglévő hitelkereteket is figyelembe veszik, ez utóbbiak 5 százalékával számolnak. (Például egy 500 ezer forintos folyószámla-hitel 25 ezer forint hiteltörlesztőnek felel meg.)

Fontos ugyanakkor, hogy ez csak jogszabályi plafon, amitől a bankok lefelé eltérhetnek, amit sok esetben meg is tesznek, többségük ráadásul valamekkora megélhetési költséggel csökkenti a nettó jövedelmet, és ez alapján határozza meg a bevállalható havi törlesztőt. A vállalkozók, a külföldön dolgozók és a készpénzes jövedelműek esetében is óvatosabbak a bankok, ám a pontos feltételek különbözőek, ráadásul folyamatosan módosulnak is.

Amennyiben a jövedelem kevés a szükséges hitelösszeghez, akkor megfontolandó a meglévő hitelkeret megszüntetése, de a meglévő hitelek kiváltása is segíthet, amennyiben ezzel lefaragható azok törlesztője. Érdemes annak is utánajárni, hátha van olcsóbb lakáshitel a piacon, hiszen ez alacsonyabb törlesztőt jelenthet, így kevesebb jövedelem is elég lehet.

Megoldást jelenthet az is, ha az új lakáshitel futamidejét kitoljuk, hiszen ezzel csökkenthetők a havi részletek. Például egy 20 millió forint összegű, 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnek 20 évre 152 ezer forinttól indul a törlesztője, míg 30 éves futamidőre 130 ezer forint ugyanez. A hosszabb futamidő miatt viszont végül nagyobb összeget kell visszafizetnünk a bank részére, mert tovább használjuk a pénzét, így tovább kell rá kamatot is fizetünk.

Ötlet
Adóstárs bevonásával is próbálkozhatunk, hiszen az adósok együttes jövedelmével számol a bank, így a bevállalható törlesztő is nagyobb lehet.

3. Kamatperiódus

A kamatperiódus az az időszak, ami alatt a bank egyoldalúan nem módosíthat a kamaton, ezzel együtt pedig a havi törlesztőn. Míg korábban az olcsóságuk miatt nagyon népszerűek voltak az 5 éves kamatperiódusú hitelek, jelenleg a 10 évig, illetve a futamidő végéig fix kamatú hiteleket keresik a magyarok. Ez utóbbival a kamatkockázat gyakorlatilag kiküszöbölhető, hiszen az ilyen hitelért a futamidő végéig forintra pontosan ugyanannyit kell fizetnie az adósnak.

Igen ám, de a fix kamatú hitelek általában valamivel drágábbak: egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű és végig fix kamatú lakáshitelért havi szinten kb. 3 ezer forinttal kell többet visszafizetni, ami két évtized alatt 700 ezer forint többletköltséget jelent. A jelenlegi bizonytalan helyzetben azonban ez a különbség elenyésző ár azért, hogy legalább a kamatkockázat miatt nem kell a jövőben aggódni.

4. Hitelkamat és THM

A hiteligénylők fétise általában a kamat, ami nem más, mint a pénz használatának éves költsége, amit százalékos formában adnak meg. Általánosságban elmondható, hogy két azonos összegű, futamidejű és kamatperiódusú lakáshitel közül az a kedvezőbb, amelyiknek alacsonyabb a kamata. A helyzet azonban ennél kicsit bonyolultabb, ugyanis egy lakáshitelnek a kamaton felül egyéb költségei is vannak, így a legjobb összehasonlítási alap a THM, vagyis az úgynevezett teljes hiteldíj-mutató.

A THM nem csak a hitel kamatát, hanem az egyszeri, induló költségeket is tartalmazza, mint például az értékbecslés díja vagy éppen a földhivatali ügyintézés költsége, amelyek összességében több százezer forintra is rúghatnak. Azért is lényeges ezekkel foglalkozni, mert a bankok egy része ezeket a díjakat utólag megtéríti, ami jelentős pénzügyi előnyt jelenhet.

5. Minimális önerő, hitelfedezeti mutató

A jelzáloghitel igényléséhez elengedhetetlen a megfelelő értékű ingatlanfedezet megléte, hiszen ez jelent a bank részére garanciát arra, hogy akkor is visszakapja a pénzét, ha az adós nem fizet. A felvehető lakáshitel maximális összegét éppen ezért alapvetően meghatározza a fedezet becsült forgalmi értéke: minél nagyobb ez az érték, annál több hitel igényelhető.

Jogszabályi előírás ugyanakkor, hogy a bankok legfeljebb a becsült forgalmi érték 80 százalékáig hitelezhetnek, ami építésnél vagy lakásvásárlánál azt jelenti, hogy minimum 20 százalék önerővel rendelkeznie kell az adósnak. (A hitelfedezeti mutató ebben az esetben 80 százalék.) Ez azonban csak a minimális elvárás, a bankok dönthetnek úgy, hogy kevesebb hitelt adnak. A kisebb településeken és falvakban például nem ritka, hogy mindössze 40-50 százalékig mennek el, ami azt jelenti, hogy a vételár több mint felét saját megtakarításból kell tudni megfinanszírozni. Azért az óvatosság, mert a kisebb települések ingatlanpiaca kicsi, emiatt pedig a reális piaci ár is nehezebben határozható meg.

Ötlet
Nem lehetetlen azonban akár önerő nélkül is lakáshitelhez jutni, ám ebben az esetben pótfedezetre is szükség van, mert ebben az esetben a fedezetek összértékének 80 százaléka lesz a felvehető hitel maximuma.

6. Csok – családi otthonteremtési kedvezmény

Egyre inkább felértékelődik a szerepe ennek a betűszónak, hiszen ahogy drágulnak a lakások és a hitelek, úgy lesz mind nagyobb jelentősége az elérhető állami támogatásoknak. A csok alapvetően egy a meglévő és a vállalt gyerekek után igényelhető vissza nem térítendő támogatás, amelynek összege 0,6-10 millió Ft között lehet. Legalább két gyerekkel a csok mellé 10-15 millió Ft összegű, fix 3 százalék kamatú csok-hitel is igényelhető, így 3 gyerekkel már akár 25 millió Ft is rendelkezésre állhat egy új építésű lakás megvásárlásához. Fontos, hogy a csok támogatás igénybevétele további kedvezményekkel is járhat: nem kell a vásárlás után vagyonszerzési illetéket fizetni (ami alapesetben a vételár 4 százaléka), sőt, új építésű ingatannál az 5 százalékos áfát is visszakapja a vevő.

Lakáshitel kalkulátor
Spórolj akár Milliókat
Ft
Ft
év
Ft
Bankmonitor
Sajnos nem találtunk a megadott feltételeknek megfelelő hitelt.
Kérd részletes eredményeidet email-ben és várd szakértőnk hívását, hogy segítsen a felmerülő kérdések tisztázásában!
A lenti gomb megnyomásával elfogadom az adatvédelmi tájékoztatóban
Köszönjük, hogy leadtad érdeklődésed!

Az eredményeket elküldtük az email címedre.
Ha nem érkezik meg perceken belül, ellenőrizd leveleződ „spam/levélszemét” mappáját is!
Gyorsan van szükséged lakáshitelre?
24-48 órán belül:
előzetes hitelminősítés
személyes hitelajánlat
Az élet legnagyobb pénzügyi kérdéseiben (és ilyen a lakáshitel felvétel) kizárólag megfontoltan érdemes döntést hozni. Használd a Bankmonitor.hu Lakáshitel-kalkulátorát: 13 bank több, mint 100 hiteltermékét tudod összehasonlítani részletesen

És itt nincs vége: a Bankmonitor segít Neked az ügyintézésben. A Bankmonitor kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitel ajánlatot mutatunk be Neked, mely akár 6 hónapig is érvényes. Nem kell küzdened a bankfiókban, a Földhivatalban, mindent elintézünk helyetted a hitelhez jutásig és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adunk. Kényelmes, gyors, megbízható – válaszd a Bankmonitort. Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mint ha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket kínálunk (ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.

 
Hirdetés