Az alacsony hitelkamatokról és a várható kamatemelésről már rengeteget lehetett hallani, olvasni. A Bankmonitor szakértői összeszedtek 8 dolgot, ami megmutatja, mennyire különleges a jelenlegi helyzet, illetve miért számíthatunk a lakáshitelek drágulására.
1. 5 év alatt felére csökkent a legnépszerűbb lakáshitelek THM-e
Jelenleg a 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek – azon kölcsönök, melyek kamatát 10 éven belül a bank nem módosíthatja egyoldalúan – a legnépszerűbbek. Ezen kölcsönök árát jól mutatja, hogy a legolcsóbb konstrukciók THM értéke felére csökkent 5 év alatt. 2016. júliusában a legolcsóbb 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáskölcsön THM-e 6,11 százalék volt 400 ezer forint jövedelem esetén, míg 2021. júniusban egy hasonló hitel 3,03 százalékos THM mellett már elérhető volt.
5 évvel ezelőtt a Bankmonitor lakáshitel kalkulátora szerint 31 ezer forinttal magasabb törlesztőrészletet – 111 ezer forint helyett 142 ezer forintot – kellett fizetnie a kölcsön igénylőjének, mint idén júniusban. Emiatt a teljes visszafizetendő összeg is magasabb volt 7,4 millió forinttal.
Hirdetés
Hirdetés
2. Akár 4 millió forinttal több hitelre lehet jogosult egy adós, mint 5 éve
Érdekes kérdés, hogy változatlan törlesztőrészlet mennyi lakáshitelre lenne elegendő. Ez akkor lehet fontos például, ha a család meghatározott havi részlet megfizetését tudná bevállalni.
A Bankmonitor vizsgálata alapján 100 ezer forint törlesztőrészlet 5 évvel ezelőtt 14 millió forint – 20 éves futamidejű, 10 éves kamatperiódusú – lakáshitelre volt elég, miközben idén júniusban akár 18,1 millió forint hitelt is megkaphatunk ilyen költséggel.
Eszerint 4 millió forinttal magasabb hitelösszeget tudna felvenni egy ugyanolyan anyagi helyzetben lévő család a kamatok kedvező alakulása miatt!
3. Van olyan kölcsön, amelynek már meg is emelkedett a kamata 1 százalékponttal
Több elemző a lakáshitel kamatainak 1 százalékpont körüli emelésére számít. Érdemes tudni azonban, hogy egyes kölcsönök kamata már meg is emelkedett ilyen mértékben.
A BUBOR-hoz kötött változó kamatozású kölcsönök kamatának alakulását az úgynevezett referenciamutató – ez a BUBOR mutató – értékének módosulása közvetlenül befolyásolja. Egy 12 havi BUBOR-hoz kötött kamatozású kölcsön kamata a kérdéses referenciamutató értékének megfelelően évente emelkedhet vagy csökkenhet.
Márpedig 2019. júliusa óta a 12 havi BUBOR értéke közel egy százalékponttal emelkedett: 0,48 százalékról 1,41 százalékra. Ez a kamatnövekedés két év alatt egy 15 millió forint összegű 15 év hátralévő futamidejű kölcsönnél akár 5-6 ezer forint törlesztőrészlet-emelkedést is eredményezhetett.
Gondolhatjuk, hogy a változó kamatozású kölcsönök nem népszerűek, emiatt ez a kamatemelkedés sem befolyásolja érdemben sok ember életét. Azonban az 1 éves kamatperiódusú kölcsönök igen népszerűek voltak még 2018 év elején is, vagyis elég sok ilyen hitel lehet a piacon még mindig. Tetézi a problémát, hogy sok adós moratóriumban van jelenleg, ők pedig a kamatemelés hatásával majd csak a szüneteltetést követően fognak szembesülni.
4. Az 5 éves kamatperiódusú kölcsönök banki kamatköltsége megduplázódott egy év alatt
A bankok a kifolyósított kölcsöneikhez szükséges forrást a pénzpiacról szerzik be. Éppen ezért a bankközi kamatok – ezt nevezhetjük BIRS mutatónak – határozzák meg legjobban egy pénzintézet hitelfolyósításhoz kapcsolódó kamatköltségét.
Márpedig a BIRS mutató értéke jelentősen emelkedett az elmúlt egy évben: a legnépszerűbb, 10 éves kamatperiódusú kölcsön banki költsége az elmúlt egy évben 1,49 százalékról 2,69 százalékra emelkedett.
Sőt, az 5 éves kamatperiódusú hitelekhez kapcsolódó költségmutató (5 éves BIRS) értéke megkétszereződött: 0,96 százalékról 2,48 százalékra.
Ezzel szemben mindkét konstrukció esetében csupán 0,3-0,4 százalékponttal emelkedtek a hitelkamatok. Ez valóban jól jelzi azt, hogy a hitelek drágulásának még koránt sincs vége.
5. Olcsóbban adja a bank a hitelt, mint amennyibe neki kerül?
Majdnem előállt ez a helyzet is. A legolcsóbb 5 éves kamatperiódusú lakáshitel THM értéke ugyanis 2,43 százalék volt júniusban. A banki kamatköltségeket leíró BIRS mutató értéke pedig jelenleg 2,48 százalékpont. Ha a kérdéses bank nem emelt volna kamatot június folyamán, akkor bizony drágábban kapná a pénzt a piacról, mint amennyiért azt az adósok felé tovább adja.
Természetesen a bank nem ért volna el veszteséget, hiszen vélhetően a kölcsön forrását még korábban köthette le olcsóbb forrásból. Ettől függetlenül jól látható, hogy az új kölcsönigénylések kamatának emelkedése igenis indokolt volt, sőt, további drágulásokra is számíthatunk az elkövetkező hónapokban.
6. Egy év alatt utolérte a BUROR a BIRS mutató értékét
A banki kamatköltségek emelkedését az is jól mutatja, hogy egy év alatt a BUBOR utolérte az 5 és 10 éves futamidejű BIRS értékét. A 12 havi BUBOR nagysága jelenleg 1,41 százalék. A 10 éves BIRS tavaly augusztusban volt ezen a szinten, míg az 5 éves mutató idén februárban. Ez nagyon jól mutatja azt, hogy a költségek emelkedése milyen gyorsan zajlott le.
Éppen ezért jelenleg a költségek változása nem, vagy csak részben épült be a hitelkamatokba. (Ez alól a változó kamatozású kölcsönök képezhetnek kivételt, hiszen ott a kamatokra közvetlenül hat a BUBOR alakulása.)
7. Már általános a negatív reálkamat a lakáshiteleknél
Ma már nem arra kapjuk fel a fejünket, ha egy kölcsön kamata az infláció alatt van, inkább az meglepő, ha nem ez a helyzet. (A legnépszerűbb 10 éves kamatperiódusú lakáskölcsönök jelentős része megfelel ennek feltételnek.)
Az infláció mértéke júniusban 5,3 százalék volt, a 10 éves kamatperiódusú lakáskölcsön pedig már 3,66 százalékos THM mellett is elérhető. Hajlamosak vagyunk azonban elfelejteni, hogy ez egyáltalán nem egy természetes helyzet. Márpedig jelenleg az infláció csökkenése mellett a hitelkamatok emelkedésére is számítani lehet.
8. Közel 10 év után megemelték jegybanki alapkamatot
Közel egy évtizede nem volt példa arra Magyarországon, ami júniusban történt: az MNB megemelte az alapkamatot. Az emelés mértéke 0,3 százalékpont volt, ezzel az irányadó kamat újra 0,9 százalék lett.
Az emelés nem jelentős, ugyanakkor az elkövetkező hónapokban tovább emelhetik az alapkamatot a jegybank kommunikációja szerint. (Addig folytatódhat az alapkamat emelése, amíg az infláció nem tér vissza a kívánatos szintre.) Az alapkamat további módosítása pedig hatással lehet a banki költségekre, ezáltal tovább drágulhatnak a kölcsönök.
